¿Cómo hacer el contrato de alquiler de un local?
05 Mayo 2025
Estás a punto de montar tu negocio o cambiar de local y te enfrentas a la temida pregunta: ¿cómo se hace un contrato de arrendamiento? Este documento establece las reglas del juego entre tú (el arrendatario) y el propietario del local (el arrendador).
Firmar sin entender bien lo que estás aceptando puede traerte sorpresas desagradables como cláusulas abusivas, gastos inesperados o limitaciones que afecten a tu actividad profesional. Para evitar que esto te suceda, quédate por aquí.
En este artículo te explicamos de forma sencilla cómo redactar o revisar un contrato de arrendamiento para tu local comercial. Te contamos qué debe incluir sí o sí y cómo evitar problemas.
¿Siempre has querido ser tu propio jefe?
Con Legálitas, puedes empezar hoy.
¿Qué es un contrato de alquiler de un de local comercial?
Un contrato de arrendamiento de local comercial es un acuerdo legal entre el propietario de un inmueble y tú, como autónomo o empresa, para usar ese espacio con fines comerciales a cambio de un alquiler.
Este tipo de contrato se enmarca dentro de los “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”, según lo establecido en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
A diferencia de cómo alquilar un piso, que tienen una regulación más estricta, los contratos de locales comerciales resultan mucho más flexibles. Las partes pueden pactar libremente aspectos como la duración del contrato, el importe de la renta, las condiciones de renovación y las cláusulas de rescisión.
En ausencia de acuerdos específicos, se aplican las disposiciones del Título III de la LAU y, supletoriamente, las del Código Civil.
Es vital que este contrato detalle con claridad las condiciones acordadas para evitar malentendidos futuros y garantizar los intereses de ambas partes.
¿Cómo hacer un contrato de arrendamiento de un local?
Ahora que ya tienes claro ante qué tipo de contrato estamos, vamos a ver los puntos clave que debe incluir.
- Identificación de las partes
Contiene los datos completos del arrendador y del arrendatario: nombre completo, DNI, NIE o pasaporte, domicilio y, si es una empresa, la razón social, CIF y datos del representante legal. - Descripción del local
Detalla la ubicación exacta del local objeto de arrendamiento, la superficie en metros cuadrados, la referencia catastral, el estado del inmueble y si forma parte de una comunidades de vecinos. Es útil incluir un inventario del estado del local y fotografías. - Destino del local
Especifica la actividad profesional que se desarrollará en el local. Ten en cuenta que cualquier cambio en el uso deberá contar con el consentimiento escrito del arrendador. - Duración del contrato
La duración se pacta libremente entre las partes. Recuerda establecer el plazo de vigencia (con fecha de inicio y de fin), las condiciones de renovación o prórroga y los plazos de preaviso para la rescisión. - Renta y forma de pago
Indica el importe de la renta mensual, la forma de pago (siendo las más comunes la transferencia bancaria o la domiciliación porque dejar constancia del pago y facilitan la gestión contable) y las condiciones de actualización (que suelen estar vinculadas al IPC).
También debe figurar la periodicidad (es frecuente el pago dentro de los primeros siete días del mes). Asimismo, te recomendamos que el contrato especifique claramente la fecha límite de pago para que no haya equívocos. - Fianza y garantías adicionales
En su artículo 36, La Ley de Arrendamientos Urbanos establece una fianza mínima de dos meses de renta para locales comerciales. También se pueden acordar garantías adicionales como avales bancarios o seguros de impago. - Gastos y suministros
Define quién se hace cargo de los gastos de suministros (agua, luz, gas), impuestos (como cuando se paga el IBI o la tasa de basuras) y gastos de comunidad (si la hay). - Obras y reformas
Establece si el arrendatario puede realizar obras en el local y en qué condiciones. Es frecuente que se requiera autorización escrita del arrendador para modificaciones estructurales. - Cláusulas de rescisión anticipada
Incluye las condiciones para rescindir el contrato antes de su vencimiento, como plazos de preaviso y posibles penalizaciones. - Responsabilidad y seguros
Es recomendable que el arrendatario contrate un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños a terceros o al propio local. - Protección de datos
Al formalizar un contrato de arrendamiento, ambas partes comparten información personal, como nombres, direcciones, identificaciones fiscales y datos bancarios. Por tanto, es obligatorio cumplir con el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la Ley Orgánica de Protección de Datos y Garantía de los Derechos Digitales (LOPDGDD) e incluir una cláusula que haga referencia. - Resolución de conflictos
Los desacuerdos pueden llegar y te recomendamos fijar un mecanismo para resolverlos de forma amistosa en el contrato. En línea con las nuevas disposiciones legales tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, se promueve el uso de Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) como la mediación, conciliación o arbitraje, antes de acudir a la vía judicial en asuntos civiles y mercantiles.
¿Quién debe preparar el contrato de arrendamiento de un local para un negocio?
Ya sabes que el contrato de arrendamiento te permite utilizar un espacio físico para desarrollar tu actividad profesional, además de establecer las condiciones legales que regirán la relación entre tú y el propietario del local.
Pero, ¿quién lo redacta? En realidad, cualquiera de las partes, ya sea el arrendador (propietario) o el arrendatario (inquilino), puede preparar el documento. Sin embargo, lo más habitual es que lo prepare el arrendador, ya que es quien ofrece el inmueble y suele tener un modelo base o contar con asesoramiento legal para ello.
Dicho esto, como arrendatario, tienes todo el derecho a revisar, proponer modificaciones y negociar las cláusulas antes de firmar. De hecho, es muy recomendable que lo hagas. Piensa que el contrato debe reflejar un acuerdo justo para ambas partes y no hay nada que impida que tú mismo lo redactes o presentes una propuesta si lo prefieres.
Si necesitas más información sobre un contrato de arrendamiento, consulta nuestros planes de negocios de Legálitas para que un gestor personal te ayude.
¿Es obligatorio registrar el contrato de arrendamiento de local?
No, no es obligatorio registrar un contrato de arrendamiento de local comercial en el Registro de la Propiedad en España. El documento tiene plena validez legal desde el momento en que ambas partes lo firman, sin necesidad de inscripción.
De todos modos, registrar el contrato puede ser muy recomendable en ciertos casos para salvaguardar los derechos del arrendatario frente a terceros, sobre todo en contratos de larga duración.
Por ejemplo, si el propietario vende el local o si este es embargado por impago de una hipoteca, un contrato inscrito puede garantizar que el nuevo propietario respete el arrendamiento vigente.
Inscribir el contrato es sencillo. Primero ambas partes debéis acudir a un notario para que certifique el contrato y elevarlo a escritura pública. Después, se liquida el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Y, finalmente, se presenta todo en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Consejos para evitar problemas en tu contrato de arrendamiento
Un contrato de arrendamiento para tu local comercial es, al fin y al cabo, un documento legal que te vincula a unos derechos y obligaciones. Por ello, te recomendamos tomar ciertas precauciones antes de firmar. Así te proteges las espaldas y aseguras una relación beneficiosa para ambas partes.
Aquí van algunos consejos prácticos.
- Negocia y deja todo por escrito: No des por sentado que las condiciones propuestas son inamovibles. Y evita a toda costa los acuerdos verbales.
- Inspecciona el local antes de firmar: Revisa el estado del local y asegúrate de que cumple con los requisitos necesarios para tu actividad. Haz un inventario detallado que incluya fotos y posibles desperfectos.
- Revisa cláusulas “trampa”: Desconfía de cláusulas abusivas que te obliguen a renunciar a derechos legales, asumir reparaciones que no te corresponden o aceptar penalizaciones desproporcionadas.
- Mantén una buena relación con el arrendador: Te aconsejamos mantener una comunicación fluida y cordial con el propietario para facilitar la resolución de problemas —si es que surgen— y la negociación de cambios en el contrato.
- Consulta a un profesional: Lee con detenimiento y entiende cada cláusula del documento antes de firmar. Si hay términos legales que no comprendes, busca el asesoramiento de un abogado o gestor. Él se encargará de revisar el contrato para confirmar que todo está en orden y que tus intereses están a salvo.
Referencias legales:
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Nº colegiado 63520
