Obras urgentes en el local arrendado

¿Qué derechos tiene al arrendatario del local cuando el arrendador se niega a efectuar una reparación urgente?

Salvo que se haya acordado otra cosa, las obras necesarias para conservar el local en estado de servir al uso pactado son a cargo del arrendador, excepto que se trate de deterioros imputables al arrendatario.

La ley de Arrendamientos Urbanos, establece como Obligación general del arrendador, conforme establece el artículo.21.1 LAU que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar el inmueble en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 Código Civil.

El inmueble arrendado ha de reunir las condiciones de habitabilidad, salubridad y estanqueidad y es obligación del arrendador efectuar las obras necesarias para tal fin. El incumplimiento de ese deber, no puede beneficiar al arrendador en perjuicio del arrendatario que padece sus consecuencias.

Siendo claro que en todo arrendamiento como contrato bilateral que es, debe darse una contraprestación, sería partiendo de esa equivalencia obtenida a través de la oferta y demanda existente en el mercado, de donde podríamos hablar de derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario. Equivalencia existente en aquellos casos o situaciones en donde la renta o fruto del alquiler constituye una ventaja para el propietario, por lo tanto suficiente para hacer frente a sus obligaciones.

Al tratarse de una norma de carácter imperativo conforme al artículo 4.1 LAU, no cabe la posibilidad de pacto en contrario entre las partes por el cual el arrendatario renuncia a que el arrendador corra con las obras de reparación y conservación.

Cuestión diferente es que el arrendatario haga un uso incorrecto o negligente de las instalaciones y enseres de las que consta la finca, en cuyo caso responderá directamente de las reparaciones.

Si la reparación es muy urgente, el arrendatario puede hacerse cargo de la obra y tendrá derecho a exigir su importe al arrendador previa notificación de forma fehaciente de los hechos.

Referencia Legal

• Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• Artículos 1563 y 1564 del Código Civil.