El inicio del año académico tensiona el alquiler: claves legales para acceder a una vivienda

El mes de septiembre, es un mes de vuelta a la rutina, de inicio del año académico y de muchas gestiones, entre ellas, la búsqueda de vivienda. Un trámite cada vez más complicado dado el cada vez más elevado precio de los pisos, el aumento de la demanda, principalmente en estos meses en los que parece que todos tenemos las mismas necesidades, y unos requisitos cada vez más complicados de cumplir.

Pero ¿qué puede exigir el propietario al inquilino de una vivienda? ¿son legales toda clase de requisitos? Te destacamos las cuestiones más importantes que debe tener en cuenta los inquilinos al alquilar una vivienda, qué pueden exigirte y otros aspectos a tener en cuenta. 

Tipos de contrato de alquiler

Se debe distinguir entre los contratos de uso distinto a vivienda habitual o de temporada que se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, y los contratos de vivienda habitual o permanente que tienen una regulación obligatoria por la Ley de Arrendamientos Urbanos. 

Ambos tipos de contratos se rigen también por el I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como por ejemplo se refiere a la obligatoriedad de prestar fianza.

En el caso de los contratos de estudiantes, hay casos en los que firman contratos de vivienda habitual (larga duración) y otros en los que firman contratos de temporada (solo para la duración del curso universitario o académico). 

En los contratos de vivienda habitual es válido un contrato de larga duración (siempre que no sea indefinido). Cuando el plazo de duración fuese inferior a 5 años (si el dueño es persona física) o 7 años (si el dueño es persona jurídica) llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que el inquilino manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción o de cualquiera de sus prórrogas), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.

No obstante, transcurrido este plazo de prorroga legal, el propietario podrá negarse a renovar el contrato si realiza un preaviso al inquilino con cuatro meses de antelación. Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por plazos anuales hasta un máximo 3 años más, salvo que sea el inquilino quien no desee renovarlo. 

Qué puede exigir y solicitar el arrendatario al inquilino al alquilar

La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la exigencia y prestación de una fianza equivalente a un mes de renta y el pago de dicha fianza deberá realizarse en metálico. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, permite pactar una garantía adicional a la fianza, que en ningún caso podrá exceder de dos meses de renta. 

Por su parte, el propietario, a la hora de formalizar un alquiler, puede exigir el documento de identificación del interesado, así como la documentación que verifique la capacidad económica del futuro inquilino (nóminas, contrato de trabajo, etc.), pero no los movimientos bancarios. Además, el arrendador puede solicitar un aval bancario o fiador personal en garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. 

Concretamente, en el supuesto de alquilar la vivienda a estudiantes, normalmente por el periodo correspondiente al curso académico, se aconseja establecer una cláusula de fiador personal (padre o madre, previa comprobación de la solvencia económica de estos) que suscriba el contrato y que garantice el cumplimiento de las obligaciones en el arrendamiento. 

¿Es legal cobrar por hacer una visita al piso de alquiler?

En los contratos de vivienda habitual o permanente del inquilino, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo de la parte arrendadora, es decir, que los honorarios de la agencia los paga siempre el propietario. Todo ello al amparo del artículo 20 de Ley de Arrendamientos Urbano, conforme a la modificación efectuada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la Vivienda. 

Habitación en piso compartido: contrato de alquiler de una vivienda entre varios ¿Cómo se debe formalizar?

Aunque se puede celebrar contratos de arrendamiento individuales independientes por habitación con cada arrendatario, también se puede formalizar un único contrato de arrendamiento entre todos los inquilinos (obligándose de forma expresa y solidaria entre sí a cumplir con las obligaciones del contrato ) y la propiedad,  que puede ser temporal si es por un único curso escolar o bien de vivienda habitual, cuando la finalidad de este sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios.

Igualmente, es recomendable establecer normas de convivencia o limitaciones en lo que al uso de las zonas comunes de la vivienda se refiere cuando esta se alquila a varias personas. También puede establecer el arrendamiento de una habitación con el derecho de uso de cocina, salón o baño, por ejemplo. Una condición importante que incluir sería la relativa a las visitas recibidas, de forma que no se perjudique o limite el uso que los otros inquilinos puedan hacer de dichas zonas.

Es aconsejable también disponer una cláusula en la que se indique la obligación de no realizar actividades molestas o dañosas para el resto de la finca y, en su caso, incorporar todas aquellas normas que pudieran existir para el uso de elementos o zonas comunes. Si la propiedad cuenta con piscina, pistas deportivas o plazas de garaje, el propietario establecerá las normas y límites de uso.

¿Cómo afecta la subida del IPC al importe de las mensualidades?

Para poder actualizar la renta anualmente debe constar una cláusula en el contrato de alquiler que así lo determine. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, ambas partes pueden llegar a un acuerdo con el sistema de actualización de la renta, con ciertos límites.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del IGC (Índice de Garantía de Competitividad) a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato, según establece de forma expresa la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En ese caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder el resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumidor.

A tener en cuenta es que los contratos de alquiler firmados desde el 26 de mayo de 2023 se revisarán en base al IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda), de acuerdo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Dicho índice es publicado en la web del Instituto Nacional de Estadística.

En todo caso, la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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