Todo lo que debes saber sobre el usufructo y usufructuario de un inmueble

08 septiembre 2021 Legálitas Comunidad de Propietarios

Índice

¿En qué consiste el usufructo de un inmueble?

El usufructo de un bien inmueble es el derecho real a disfrutar de un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser. La persona que ostenta la titularidad del derecho real de usufructo de un bien inmueble se denomina usufructuario, mientras que el propietario de dicho bien, durante el tiempo que dure el usufructo, recibe el nombre de nudo propietario.


¿Cuáles son las características de un usufructo?

El usufructuario está legitimado a usar el bien inmueble, pasando a ser de su propiedad las rentas o rendimientos que genere el bien inmueble durante la vigencia del usufructo.

El bien sobre el que recae el usufructo sigue perteneciendo, pese a éste, a su inicial propietario pudiendo su dueño, por lo tanto, gravarlo, venderlo o introducir mejoras, siempre con el límite del respeto a la vigencia y efectividad del derecho real de usufructo constituido.

Pese a que el concepto y contenido normal del derecho real de usufructo es el que ha quedado señalado, nuestra legislación permite, bien porque así se establezca en el contrato que constituya el usufructo, bien porque la propia ley lo disponga, que el usufructuario tenga unos poderes mayores o menores sobre el bien sometido al usufructo.

En el anterior supuesto nos encontramos con los llamados usufructos especiales que siempre tienen el límite de respetar el contenido básico y fundamental del derecho de usufructo según ha queda expuesto anteriormente.


¿Qué es el usufructo de un bien ajeno?

El usufructo es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena, por el que alguien puede usar los bienes de otra persona y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios.

En el cálculo del valor del usufructo hay que distinguir entre usufructo temporal (durante un periodo determinado) y usufructo vitalicio (durante toda la vida).


Derechos del usufructuario sobre el bien ajeno

Consisten en el derecho de use o goce de la cosa, en percibir los frutos naturales, industriales y civiles, de las accesiones y servidumbres pero no de los productos de los mismos, salvo pacto en contrario, ni tampoco de los tesoros.

Puede transmitir sus derechos, arrendarlos y gravarlos. Asimismo, puede ceder sus derechos a otros, de hacer mejoras en las cosas y a retirarlas sin detrimento de la cosa.


Obligaciones del usufructuario

  1. Redacción de inventario, en el que antes de entrar en el goce de los bienes el usufructuario tiene que tasar los bienes muebles y constatar el estado en que se hallen los inmuebles, esto con el objeto de garantizar la restitución de los bienes y en su caso indemnización por uso abusivo.
  2. Otorgamiento de fianza. Con la excepción de los padres que no están obligados a darla, la fianza tiene por objeto garantizar que se utilizarán las cosas con moderación y que las restituirá al propietario con sus accesiones, no empeoradas ni deterioradas por su negligencia.
  3. Pago de contribuciones y cargas ordinarias
  4. Reparaciones. Si es a título gratuito, el usufructuario debe hacer las reparaciones indispensables para mantener el bien, salvo que la necesidad provenga de la vejez, vicio intrínseco o deterioro grave anterior al usufructo.
  5. A poner de conocimiento del propietario la perturbación de su derecho.
  6. A usar la cosa con cuidado o diligencia, pero el mal uso no lo extingue.
  7. Al finalizar debe entregar la cosa o derecho al propietario, y a restituir las cosas en igual género, cantidad y calidad y si esto no fuere posible a restituir su valor.

Extinción el usufructo de una vivienda

Las causas de la extinción del usufructo de un inmueble serán las siguientes:

  • Muerte del usufructuario si no es sucesivo
  • Vencimiento del plazo si es a término
  • Cumplimiento de la condición si quedó sujeto a condición resolutoria
  • Por consolidación, en la reunión del usufructo y la nuda propiedad en una sola persona
  • Por prescripción extintiva
  • Por renuncia del usufructuario
  • Por pérdida total o parcial de la cosa, perdurando sobre el resto, pero lo expropiado debe sustituirse
  • Por cesación del derecho que lo constituyó
  • Por no dar la fianza el usufructuario a título gratuito siempre que el dueño no lo haya eximido

Consecuencias y efectos de la extinción del usufructo

El pago de las cargas y contribuciones anuales serán de cuenta del usufructuario, según dispone el artículo 504 del Código Civil. 

En cuanto a la duración del usufructo, se extingue con el fallecimiento del titular del derecho, sin que pueda derivarse ningún derecho en favor de sus herederos.


Referencias legales 

  • Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.


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