Qué es y cómo funciona la nuda propiedad
01 Abril 2025
La nuda propiedad es una forma de titularidad en la que una persona conserva la propiedad de un bien, pero no su uso y disfrute, que corresponde al usufructuario. Es una figura jurídica frecuente en el ámbito inmobiliario, especialmente cuando el propietario transmite la titularidad de una vivienda y se reserva el derecho a seguir utilizándola durante un tiempo o de por vida.
¿Qué es la nuda propiedad?
La propiedad es un derecho integrado por varias facultades, entre ellas, la titularidad y la posesión. En este caso, la nuda propiedad es el derecho de propiedad sin el uso. Es decir, el nudo propietario ostenta la titularidad del bien (una casa, por ejemplo) y es el propietario de ese bien, pero no tiene el uso.
Un titular tiene el pleno dominio cuando ostenta todas las facultades de la propiedad.
¿Cómo se establece la nuda propiedad?
Se puede establecer una separación entre el titular de la nuda propiedad (titularidad del bien) y el que usa el bien (usufructuario).
Cada vez es más frecuente que el propietario de una vivienda venda la nuda propiedad a un tercero y se reserve el usufructo (uso y disfrute del bien), de forma que pueda residir o usar el bien, aunque no sea el propietario.
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Derechos y obligaciones del propietario de la vivienda
El propietario de la vivienda puede vender su derecho de titularidad a un tercero, hipotecar el bien, puede realizar obras y mejoras siempre que no perjudique al usufructuario ni se vea disminuido el valor del usufructo. Además, tiene derecho a tener la posesión del inmueble una vez terminado el usufructo.
También está obligado a realizar las reparaciones y obras extraordinarias del inmueble. Asimismo, tiene la obligación de hacerse cargo de los impuestos y tributos correspondientes al inmueble, con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que correrá a cargo del usufructuario, tal y como señala el artículo 505 del Código Civil.
Derechos y obligaciones del usufructuario
El usufructuario ostenta el uso y disfrute del bien, puede utilizarlo, pero no puede hacer alteraciones y debe conservarla diligentemente. También puede arrendar el bien a otra persona, ceder el uso de la vivienda a un tercero y vender a su vez su derecho de usufructo. Podría realizar mejoras que no supongan una alteración del bien, pero no podrá reclamar su coste al nudo propietario.
Además, asume el mantenimiento normal del bien derivadas del desgaste que conlleva el uso, así como el abono del Impuesto de Bienes Inmuebles y la cuota de gastos ordinarios de la comunidad de propietarios.
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¿Quién paga los gastos de comunidad, obras o reparaciones de la vivienda?
Salvo acuerdo entre partes que estableciera un régimen diferente, los gastos extraordinarios de la comunidad (derramas), los asume el nudo propietario, así como las obras necesarias para la conservación del inmueble, es decir, las más importantes.
El usufructuario asume el abono de los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios, es decir, la cuota ordinaria que se abona a la comunidad para el mantenimiento de servicios y gastos.
¿Se puede modificar o extinguir un contrato de nuda propiedad?
Por la voluntad de las partes se puede modificar su contenido, duración, aumentar o disminuir las obligaciones o facultades que tiene cada parte.
¿Qué sucede cuando el propietario de la vivienda fallece? ¿Qué pasos debe seguir el nudo propietario para adquirir el uso y disfrute?
Si fallece el titular de la nuda propiedad, el usufructo se mantiene pues es un derecho diferente, con un titular diferente. La nuda propiedad se transmitirá a los herederos del nudo propietario que continuarán obligados a mantener el usufructo.
La adquisición del uso y disfrute por la nuda propiedad podría producirse a la extinción del usufructo (transcurso del plazo pactado o fallecimiento del usufructuario si la duración se establecía durante la vida del mismo usufructuario).
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Conclusión:
- La nuda propiedad separa la titularidad del bien de su uso y disfrute.
- El nudo propietario es el dueño del inmueble, pero no puede utilizarlo mientras exista el usufructo.
- El usufructuario tiene derecho a usar, disfrutar e incluso arrendar la vivienda, respetando sus límites legales.
- La venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo es una operación cada vez más habitual en el mercado inmobiliario.
- El nudo propietario puede vender, transmitir o hipotecar su derecho de propiedad.
- Los gastos extraordinarios, derramas y grandes reparaciones suelen corresponder al nudo propietario.
- El usufructuario asume, con carácter general, el IBI, los gastos ordinarios de comunidad y el mantenimiento habitual de la vivienda.
- La nuda propiedad y el usufructo pueden modificarse por acuerdo de las partes dentro de los límites legales.
- Cuando el usufructo se extingue, el nudo propietario reúne nuevamente todas las facultades sobre el inmueble y adquiere el pleno dominio.
- El nudo propietario no puede disfrutar ni ocupar la vivienda mientras el usufructo siga vigente, salvo pacto en contrario.
Abogada experta en Vivienda
Nº de colegiado: 62463
ICAM (Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid)
Título en Derecho
