Usufructo: cómo se calcula y cuál es su valor

01 Junio 2015

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El usufructo es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena, por el que alguien puede usar los bienes de otra persona y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios.

En el cálculo del valor del usufructo hay que distinguir entre usufructo temporal (durante un periodo determinado) y usufructo vitalicio (durante toda la vida).

Calcular el usufructo temporal

En este caso, se calculará a razón del 2% del valor total del bien (en pleno dominio) por cada periodo de 1 año, sin exceder del 70%, no computándose las fracciones inferiores al año, si bien, si el usufructo temporal se constituye por un periodo inferior a 1 año se valorará con el 2% del valor total del bien. Por lo tanto el mayor valor del usufructo temporal se alcanza cuando su duración es de 35 años, ya que a partir de esta duración se llega al tope del 70% que no se puede rebasar.

  • Ejemplo 1: 

Valor del usufructo temporal por un periodo de tiempo de 5 años y 6 meses sobre un piso valorado en 150.000 euros.

Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando los periodos de un año, no computándose las fracciones inferiores a 1 año, por un 2% y aplicar el resultado al valor del bien.

5 x 2% = 10%

150.000 € x 10% = 15.000 euros.

  • Ejemplo 2: 

Valor del usufructo temporal por un periodo de 8 meses sobre un piso valorado en 150.000 euros.

Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando el mínimo computable que es 1 año por el 2% y el resultado aplicárselo al valor del bien.

1 x 2% = 2%

150.000 € x 2% = 3.000 euros.

  • Ejemplo 3: 

Valor del usufructo temporal por un periodo de 40 años sobre un piso valorado en 150.000 euros.

Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando el máximo computable, 35 años, por el 2% y el resultado aplicárselo al valor del bien.

35 x 2% = 70%

150.000 € x 70% = 105.000 €

Calcular el usufructo vitalicio  

En este caso, el valor del usufructo vitalicio es igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%.

    La mejor fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente: Usufructo = 89 – edad. No podemos olvidar que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.

  • Ejemplo 1: 

Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 32 años sobre un piso valorado en 150.000 euros.

Solución:

U = 89-32 = 57%

150.000 € x 57% = 85.500 €

  • Ejemplo 2: 

Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 82 años sobre un piso valorado en 150.000 €.

Solución:

U = 89-82 = 7%

150.000 € x 10% (límite mínimo valor usufructo) = 15.000 €

  • Ejemplo 3: 

Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 18 años sobre un piso valorado en 150.000 euros. 

Solución:

U = 89-18 = 71%

150.000 € x 70% (límite máximo valor usufructo) = 105.000 €

Usufructos simultáneos y sucesivos

En este caso, el valor del usufructo se calcula teniendo en cuenta la edad del usufructuario más joven y no se practicará liquidación por consolidación del dominio hasta el fallecimiento del último usufructuario.

  • Ejemplo: 

Un matrimonio de 70 y 73 años que dona a su hijo su casa valorada en 150.000 € reservándose el usufructo vitalicio hasta el fallecimiento del último cónyuge.

Solución:

U = 89 - 70 (edad del más joven) = 19%

150.000 € x 19% = 28.500 €

    La valoración de la nuda propiedad se calcula como la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo.

PD (pleno dominio) = NP (nuda propiedad) + U (usufructo)

NP (nuda propiedad) = PD (pleno dominio) – U (usufructo)

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