¿Qué es el usufructo y cómo se calcula?

El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, por lo que requiere un respeto permanente por parte del usufructuario a dicha obligación todo el tiempo que el usufructo dure.

De este modo, cuando una persona posee el usufructo de un bien tiene derecho a su uso y disfrute, pero no tiene su propiedad.

Diferencias entre usufructo vitalicio y usufructo universal

El usufructo vitalicio afecta todos los bienes de una persona durante su vida, mientras que el usufructo universal abarca toda la vida del usufructuario. A menudo, coinciden, como en el caso del cónyuge viudo que recibe el usufructo universal y vitalicio de los bienes del difunto, dejando a los herederos la nuda propiedad.

Diferencia entre usufructo y nuda propiedad

Debemos tener claras tres figuras jurídicas en esta materia.

1. El nudo propietario tiene la propiedad del bien, pero no su uso y disfrute.
2. El usufructuario no dispone de la propiedad del bien, pero sí tiene su uso y disfrute.
3. El propietario pleno tiene tanto la propiedad como el uso y disfrute del bien.

Pero en la práctica ¿esto qué significa en nuestro día a día?

En primer lugar y más importante es que, aunque el nudo propietario puede vender la nuda propiedad a una tercera persona, el usufructuario podrá seguir disfrutando de la misma y no se le podrá echar pues quien la compre tendrá que respetar el usufructo que recae sobre el bien.

Por otra parte, el usufructuario, aunque ya hemos dicho que no puede vender el bien porque no es propietario, si podrá alquilarlo y quedarse con el dinero íntegro del alquiler, meter a otra persona a vivir allí, cambiar la cerradura o vender o alquilar su derecho de usufructo a un tercero. Estos derechos solo subsistirán mientras viva el usufructuario ya que quedarán sin efecto en el momento de su fallecimiento o cuando se extinga ese derecho.

Tipos de usufructos

1. Voluntario: surge cuando alguien lo establece en testamento o en algún otro documento público (si son bienes inmuebles) o privado (si es dinero o cualquier otro bien mueble).
2. Por imperativo legal: supuesto que ocurre en lo que se conoce como “legitima del cónyuge viudo”, donde en las comunidades autónomas que se rigen por el Código Civil, por no haber derecho foral, la legítima recae sobre el usufructo de una parte de los bienes.
3. Temporal: se hace por un tiempo determinado, este límite temporal puede constituirlo el juez, el testador en testamento o cualquier persona ante notario.
4. Vitalicio: que se extingue al fallecimiento del usufructuario.

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¿Cómo se calcula el usufructo y cuál es su valor?:

Calcular el usufructo temporal

En este caso, se calculará a razón del 2% del valor total del bien (en pleno dominio) por cada periodo de 1 año, sin exceder del 70%, no computándose las fracciones inferiores al año, si bien, si el usufructo temporal se constituye por un periodo inferior a 1 año se valorará con el 2% del valor total del bien. Por lo tanto, el mayor valor del usufructo temporal se alcanza cuando su duración es de 35 años, ya que a partir de esta duración se llega al tope del 70% que no se puede rebasar.

• Ejemplo 1:

Valor del usufructo temporal por un periodo de tiempo de 5 años y 6 meses sobre un piso valorado en 150.000 euros.

Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando los periodos de un año, no computándose las fracciones inferiores a 1 año, por un 2% y aplicar el resultado al valor del bien.

U = 5 x 2% = 10%

150.000 € x 10% = 15.000 €.

• Ejemplo 2:

Valor del usufructo temporal por un periodo de 8 meses sobre un piso valorado en 150.000 euros.

Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando el mínimo computable que es 1 año por el 2% y el resultado aplicárselo al valor del bien.

U = 1 x 2% = 2%

150.000 € x 2% = 3.000 €.

• Ejemplo 3:

Valor del usufructo temporal por un periodo de 40 años sobre un piso valorado en 150.000 euros.

Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando el máximo computable, 35 años, por el 2% y el resultado aplicárselo al valor del bien.

U = 35 x 2% = 70%

150.000 € x 70% = 105.000 €

Calcular el usufructo vitalicio

En este caso, el valor del usufructo vitalicio es igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%.

La mejor fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente: Usufructo = 89 – edad. No podemos olvidar que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.

• Ejemplo 1:

Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 32 años sobre un piso valorado en 150.000 euros.

Solución:

U = 89-32 = 57%

150.000 € x 57% = 85.500 €.

• Ejemplo 2:

Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 82 años sobre un piso valorado en 150.000 €.

Solución:

U = 89-82 = 7%

150.000 € x 10% (límite mínimo valor usufructo) = 15.000 €.

• Ejemplo 3:

Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 18 años sobre un piso valorado en 150.000 euros.

Solución:

U = 89-18 = 71%

150.000 € x 70% (límite máximo valor usufructo) = 105.000 €.

Usufructos simultáneos y sucesivos

En este caso, el valor del usufructo se calcula teniendo en cuenta la edad del usufructuario más joven y no se practicará liquidación por consolidación del dominio hasta el fallecimiento del último usufructuario.

• Ejemplo:

Un matrimonio de 70 y 73 años que dona a su hijo su casa valorada en 150.000 € reservándose el usufructo vitalicio hasta el fallecimiento del último cónyuge.

Solución:

U = 89 - 70 (edad del más joven) = 19%

150.000 € x 19% = 28.500 €.

La valoración de la nuda propiedad se calcula como la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo.

PD (pleno dominio) = NP (nuda propiedad) + U (usufructo)

NP (nuda propiedad) = PD (pleno dominio) – U (usufructo)

Marta Saiz Heriz | Abogada de Legálitas

Referencias legales:

Artículos 467 y siguientes del Código Civil.