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Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz , Abogado
Número de colegiado 66.574

18 septiembre 2014

Vecinos morosos en la comunidad de propietarios

  • ¿Cuántos meses de demora son necesarios para acudir a la vía judicial?
  • No me dejan votar en la Junta de propietarios porque debo 3 cuotas ¿es legal?
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Moderador

Buenos días.

Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana.

Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad.

Muchas gracias por participar.

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Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días, Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana. Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad. Muchas gracias por participar
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Carlos

¿Cuál es el coste de la Vía Judicial total y quién lo asume si ocurre celebración de juicio por negarse a pagar vecinos que presentan faltas de recursos?
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días De acuerdo con el artículo 21 de la Ley de propiedad Horizontal, y aún en el caso de que la intervención de abogado y procurador no fuera necesaria, las costas judiciales serán impuestas, con carácter general, a los propietarios morosos demandados aunque, obviamente, inicialmente los gastos hayan de ser sufragados por la Comunidad de Propietarios.
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Mª Estrella Sánchez Extremera

En la comunidad de la casa de la playa salgo como deudora de 248,32 euros, no se el origen o al menos la administración no me lo aclara, llevo exigiendo la razón al menos ya en dos convocatorias,desde que estas me llegan y me llegan por la presunta deuda, antes no me llegaban ni las convocatorias ni las actas, de repente salió la deuda y me la reclamaron como meses de comunidad a lo que por supuesto me opuse además de amenazarles no solo pago sino que pago un año por adelantado, desde entonces si las recibo no solo por correo ordinario sino también por electrónico, pero creo que el día que me avisen con tiempo para poderme desplazar no tendré voto, ya les he comunicado que mientras no me digan la razón y me pormenoricen la cantidad céntimo por céntimo no pago dicha cantidad infundada, mi miedo es que me lleven a juicio. Un saludo.
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días Bien es cierto que de acuerdo con lo dispuesto en el articulo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios tienen la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; pero no es menos cierto que la liquidación de la deuda por parte de la Comunidad de Propietarios requiere de un ejercicio de transparencia que, en otro caso, daría lugar a indefensión y ello va en contra del principio de seguridad jurídica. Por ello, ante este tipo de situaciones lo mejor es adoptar siempre una postura activa por parte del propietario, dejando constancia por escrito, cuantas veces sea necesario, de estos hechos para, en su caso, preconstituirse una prueba que le sirva de defensa ante la Comunidad e, incluso, para el caso de que ésta acudiera ante los Tribunales para reclamar el pago de la deuda.
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namaste

Puede un propietario entablar la accion individual de reclamacion judicial de un vecino moroso?
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días Rotundamente no. La legitimación activa para interponer la demanda judicial corresponde al Presidente legítimamente nombrado por la Junta de Propietarios quien, a su vez, debe actuar por mandato de la Junta; es decir, no se puede demandar a ningún propietario moroso si no existe un preceptivo acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda y dando instrucciones al Presidente para que interponga la reclamación judicial.
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Gervasio

El inquilino no paga la cuota mensual incluyendo agua (por tener solo un contador de agua para 20 vecinos) y el dueño no aparece. El banco quiere cobrar su ipoteca y hubo una primera subasta; en lacual no hubo comprador. Que podemos hacer para poder cobrar las mensualidades?
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días Al formular esta pregunta se están mezclando muchas cosas y se están confundiendo derechos. Quien ostenta en todo caso frente a la Comunidad de Propietarios la obligación de pago es siempre, única y exclusivamente, el propietario de la vivienda o local, nunca el inquilino (aunque en el contrato de alquiler se asuma dicha obligación por el arrendatario). Si hay problemas para localizar al propietario en realidad ello no es ningún óbice para reclamar la deuda ya que, de acuerdo con el artículo 9.1.h) de la Ley de Propiedad Horizontal es obligación del propietario: comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Por tanto, al margen de las circunstancias particulares que nos describe, la forma de proceder sería, como en cualquier otro caso de impago, aprobación en Junta de la liquidación de la deuda y conceder facultades al Presidente de la Comunidad de Propiedad para interponer la demanda judicial correspondiente.
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Donvito

Con cuantas cuotas de deuda se puede solicitar el embargo de un piso sin ocupar
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días : Ninguna regulación legal contempla o recoge el número de cuotas impagadas a partir del cual nace el derecho a reclamar; o dicho de otra forma, desde el primer recibo impagado ya existe base jurídica para reclamar la deuda. Otra cosa será, según los casos y por los gastos que ello puede originar, esperar un tiempo prudencial para acumular un montante de deuda lo suficientemente significante que, efectivamente, haga aconsejable o necesario interponer la reclamación judicial. En cuanto a la solicitud de embargo preventivo de la vivienda, de acuerdo con el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal éste se podrá solicitar bien cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio o, en caso de que no haya existido oposición pero tampoco ha pagado en el plazo que le concede el Juzgado al efecto, cuando se inicie la fase de ejecución de la condena dineraria decretada por el órgano judicial.
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Carlos Garcia

Tenemos un vecino moroso que además tiene pinchada la luz de la comunidad, roba el agua de la comunidad, tiene todos los servicios cortados por falta de pago, y utiliza la piscina comunitaria a su antojo aún no pagando las cuotas comunitarias. ¿Qué se puede hacer con semejante individuo?
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días Nos plantea cuestiones que constituyen ilícitos de carácter penal como es la defraudación de suministros como es el fluido eléctrico y el agua potable. Por lo tanto, estos hechos han de ser inmediatamente denunciados ante la policía o el juzgado de guardia. En cuando a la utilización de la piscina comunitaria, la Junta de Propietarios debería aprobar un acuerdo por el cual se limiten o restrinjan los derechos de los propietarios por el hecho de no estar al corriente de pago ya que, en otro caso, la Ley no contempla limitación alguna en tal sentido.
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Alfon

Hola soy el propietario de un piso que ocupan unos ocupas tengo que pagar yo la comunidad.?
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días Lamentablemente, no tiene nada que ver una cosa con la otra; y el hecho de la ocupación de su vivienda por terceros no es una eximente o una atenuante para el cumplimiento de sus obligaciones ante la Comunidad como propietario. Por tanto, de acuerdo con el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, Ud. es el obligado a contribuir al pago de los gastos de la Comunidad; y, de otro lado, como perjudicado por la ocupación ilegal de su inmueble, tiene el derecho a denunciar tales hechos hasta conseguir que los ocupantes ilegales sean desalojados.
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jose maria

En la comunidad de propietarios donde resido, la morosidad llega al 50% de los propietarios y con unas deudas a compañias de servicios importantes. Podría darse el caso de actuación judicial contra la comunidad de propietarios por impago - agua en este caso? Y con que alcance?
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días Efectivamente, siendo cierto que en los últimos tiempos, debido a la crisis económica, la morosidad en las Comunidades de Propietarios se ha multiplicado exponencialmente (según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, las deudas alcanzaron los 1.798 millones de euros en el ejercicio 2.013) ello no es óbice para que la Comunidad de Propietarios haya de atender el cumplimiento de sus obligaciones con terceros. Así, el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: %u201C1. La Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente, y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho. 2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior. Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda%u201D.
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el celata

En el caso de que el matrimonio propietario, al no tener descendencia, y el piso pasa a ser propiedad del estado hasta que aparaezcan herederos, ¿quien debe pagar las cuotas de la comunidad?
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días Conforme lo dispuesto en La Ley de Propiedad Horizontal, la obligación de pago le incumbe, con carácter general, al propietario de la vivienda o local y al que aparezca como titular inscrito en el Registro de la Propiedad.
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pape

cuando un vecino, no paga la cuotas de comunidad, ¿estas prescriben?
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días De acuerdo con las disposiciones generales del Código civil en materia de prescripción y la doctrina jurisprudencial al respecto, las deudas por impago de cuotas de Comunidad prescriben por el transcurso de 5 años desde la fecha de su devengo, siempre que antes del transcurso de ese plazo la Comunidad no suspenda o paralice la prescripción por cualquiera de los medios admitidos en Derecho.
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A.V.R.

¿Cuántos meses de demora son necesarios para acudir a la vía judicial?
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días No existe ningún tipo de regulación legal al respecto, por lo que desde el primer recibo impagado ya existiría base jurídica para reclamar la deuda. Otra cosa será, según los casos y por los gastos que ello puede originar, esperar un tiempo prudencial para acumular una deuda lo suficientemente significante que, efectivamente, haga aconsejable o necesario interponer la reclamación judicial.
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Emilia

Cuando el Banco se hace cargo de un piso por falta de pago, ¿cuántos años ha de pagar a la Comunidad por cuotas debidas a la Comunidad? ¿Todos los años que se deben?
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días Después de la reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal con ocasión de la Ley 8/2.013, de 26 de Junio, el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y hasta los tres años naturales anteriores a ese momento.
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un gallego

tenemos morosos en la comunidad de propietarios en vía judicial desde hace aprox 10 años y no tenemos todavía resolución, aunque se alegó por parte del juzgado que la propiedad no estaba clara puesto que no existía escritura pública y si privada, no obstante esto ha sucedido hace dos años aprox. no estamos en las mismas. mi pregunta ¿ se puede acelerar de alguna forma el proceso, pues tenemos una tesorería mermada, y, podemos pagar lo imprescindible por manteniemiento con muchas dificultades saludos
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días La consulta que nos traslada es ciertamente compleja de responder por dos razones: en primer lugar porque la tramitación de un procedimiento judicial es un tema tan particular y especifico que dos procedimientos judiciales exactamente iguales, por los mismos hechos, entablados por la misma Comunidad de Propietarios ante dos propietarios morosos y cuyo conocimiento recaiga en Juzgados distintos puede tener una tramitación espacio-temporal radicalmente diferente (carga de trabajo de cada Juzgado, número de personas que componen el Juzgado, etc.). De otro lado, sin conocer exactamente los cauces procesales por los que viene atravesando el procedimiento, sería temerario por cualquier profesional ajeno a ese procedimiento tener una idea, siquiera aproximada, de una dilación tan importante. No obstante, 10 años y sin que exista ninguna resolución que haya puesto fin al procedimiento al menos en su fase declarativa, es bastante excepcional y poco frecuente en la práctica.
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Margarita

Hola; Tengo serias dificultades economicas durante un tiempo, oscilable entre seis meses hasta un ano. Mi comunidad se limita a seis vecinos con una cuota bastantre alta, he dejado de pagar estos tres ultimos meses, y es muy posible que en los siguientes no pueda resolverlo. Mi pregunta es: lo comunico al administtrador?, abonare mis recibos cuando me sea posible?, o debido a que ignoran o ningunean mis peticiones, que hago por escrito a la comunidad, utilizo el argumento de "ninguna consideracion y respeto", justifica mi falta de pago. (No tengo intencion de dejar de pagar, pero debo de saber mas acerca de la regulacion sobre comunidades de vecinos). Saludos
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días Lamentablemente, la consulta que nos traslada no tiene un trasfondo jurídico por cuanto las dificultades económicas por las que podamos atravesar no suponen que automáticamente contemos con una herramienta jurídica por la cual las Comunidades de Propietarios vengan obligadas a concedernos una carencia en el plazo de las cuotas generales o extraordinarias. Que se solicite de una manera más o menos formal por parte del interesado tampoco tiene ninguna incidencia al respecto pues, en todo caso, lo que precisa es un acuerdo de voluntades entre las partes en tal sentido, con independencia de la forma empleada para alcanzar dicho acuerdo.
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Isabel

Que debo hacer si no me dejan votar en la junta de propietario si debo un mes o dos.
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días Efectivamente, el hecho de no estar al corriente de pago ante la Comunidad de Propietarios significa que Ud. es legalmente privado de su derecho a voto (artículo 15.2 de la L.P.H.); lo que en ningún caso significa que no tenga derecho a asistir a la Junta y poder expresar su parecer sobre los distintos puntos del orden del día de la reunión pero, como se ha dicho, no tendrá derecho a voto.
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JUAN FRANCISCO MARTINEZ GARCIA

SOY PROPIETARIO DE UN BAJO DE UN EDIFICIO DONDE LAS VIVIENDAS SON TODAS IGUALES EN METROS CUADRADOS. QUIEREN HACER UNA DERRAMA PARA ARREGLAR LA FACHADA DONDE ME PIDEN QUE PAGUE IGUALMENTE QUE CUALQUIER VIVIENDA EN LA COMUNIDAD NO HAY ADMINISTRADOR DE FINCAS ES ROTATIVA MENTE UN VECINO Y NUNCA ME HAN CONVOCADO A NINGUNA REUNIÓN PERO SI ME PIDEN VÍA MAIL!.QUE PAGUE¡.¿Que tengo que hacer?
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal determina que a cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo y que dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Pero también es cierto que el artículo 9.1.e) del mismo texto legal prevé que al margen del coeficiente de participación la Junta de Propietarios pueda acordar otra fórmula para contribuir a tales gastos pero en ningún caso se pueden repercutir los gastos por una imposición personal del Presidente de turno, sino que ha de someter a la deliberación y votación de la Junta de Propietarios a través de la preceptiva Junta General, ya sea Ordinaria o Extraordinaria.
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julianin

Cuales son los requisitos para subir la comunidad
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días Lo primero es que el acuerdo sea adoptado en el seno de la Junta de Propietarios. En tal sentido, según establece el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, bastaría el acuerdo de la mayoría simple, es decir, la mitad más uno de los presentes o representados en la Junta y con derecho a voto, para que un acuerdo de tal naturaleza sea válido y de obligado cumplimiento para todos los propietarios.
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Maria

Tengo el piso alquilado, acordamos en el contrato de alquiler que el inquilino pagaría la comunidad, no lo ha hecho y el administrador me está reclamado a mí la deuda. Yo le digo que se lo tiene que reclamar al inquilino y no hay manera de que me deje en paz. Yo no vivo en el edificio por lo que entiendo que no lo tengo que pagar yo.
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días El art. 9, 1, e) de la Ley de Propiedad horizontal impone la obligación a quien sea propietario del piso o local a pagar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, con arreglo a la cuota de participación que tenga asignada. Esto significa que el administrador está cumpliendo lo que la ley establece y dirige la reclamación a quien es propietario del piso. Si en el contrato de alquiler tiene pactado que es el inquilino quien paga la comunidad y no lo ha cumplido, Usted podrá ejercitar las acciones oportunas para reclamarle el pago de esa deuda o incluso resolver el contrato por su incumplimiento, pero no le exime de cumplir con su obligación como propietario frente a la comunidad en este caso.
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M. Garcia

he comprado un piso en una subasta judicial y cuando he terminado la obra y me he mudado a vivir, me encuentro una deuda del anterior propietario de 4 años que no pagó los recibos de la comunidad. He recibido una carta del administrador amenazándome en ir a juicio si no lo pago. Entiendo que no me corresponde a mí porque esa deuda no es mía. ¿Qué puedo hacer?
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad como es su caso, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.
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alfonso torres arganda

Para unas obras de remodelacion todos los vecinos dieron su conformidad, pero la vecina que hace uso del patio comunitario, al coger un poco mas de sitio del necesario en primer momento se niega ahora a pagar su parte de derrama porque supuestamente la dejamos sin patio. El patio es comunitario no propiedad de ella. Y por otra parte, un vecino que de un apartamento hizo dos con sus dos puertas de salida, dos telefonillos y dos familias viviendo una en cada uno sólo paga comunidad por uno así como esa derrama. No sabemos como actuar. Muchas gracias.
Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Buenos días Si se aprobó la derrama para pagar esas obras en la junta de propietarios correspondiente y no se impugnó aquel acuerdo por la vecina que hace uso del patio, tiene la obligación de pagar las cantidades acordadas en la fecha y forma aprobada en la junta. La discusión sobre si no tiene patio en la actualidad se ha solventar en el correspondiente juicio al efecto si no hay entendimiento pacifico sobre el tema, pero unilateralmente no se pueden tomar decisiones que perjudiquen al resto de los comuneros como es pagar o no las cuotas ordinarios o extraordinarias que se hayan aprobado en una junta de propietarios.
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Gerardo RuizAbogado de Legálitas

Gerardo Ruiz

Les agradezco mucho su participación, Hemos recibido un gran número de preguntas, de las cuales hemos intentado responder al mayor número posible. Para más información sobre comunidad de propietarios consulte http://www.legalitas.com/abogados-para-particulares/abogado-para-vivienda