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Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán , Abogado
Número de colegiado 81.141

04 julio 2013

Comunidad de Vecinos, Espacios Comunes

  • ¿Puedo poner el aparato de aire acondicionado en la fachada sin pedir permiso a la comunidad?
  • He cerrado la terraza y me obligan a quitar el cerramiento.
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Moderador

Buenos días.

Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana.

Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad.

Muchas gracias por participar.

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Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días, Bienvenidos al Encuentro Digital de esta semana. Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad. Muchas gracias por su participación.
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Piscinera

Vivo en una urbanización con piscina comunitaria y me han robado allí mismo, ¿Debe hacerse cargo la comunidad? ¿A quién tendría que denunciar, a la comunidad o poner únicamente una denuncia por robo?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr/Sra. Deberá interponer denuncia por robo. La comunidad podría ser responsable en caso de omisión, es decir, sería responsable sí ha incumplido las medidas de seguridad que hubieran sido acordadas. En caso de que existiera un servicio de seguridad, y no estuviera cumpliendo con sus obligaciones en el momento del robo, también podría exigirse la responsabilidad consiguiente. El problema es acreditar la relación de causalidad, es decir, que la acción u omisión de la comunidad, ha sido la posible causante del hecho producido. No obstante debe dar parte a la comunidad de propietarios. Analicen la póliza de seguros que la comunidad pudiera tener contratada. Asimismo, también sería conveniente que diera parte a la compañía de seguros de hogar de su vivienda, porque determinados seguros de hogar también cubren estos hechos. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Ángel Navarro

Soy el presidente de La Comunidad. En el tablón de anuncios he puesto una nota informando que una vecina ha solicitado una inspección técnica a Industria por algo que ella cree que está mal en un cuadro eléctrico, cosa que perjudicará a todos. Ahora la vecina dice que emprenderá acciones judiciales porque he puesto su nombre en el tablón. ¿No se pueden poner los nombres de los vecinos en el tablón de anuncios?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Ángel En la actualidad, debido a la normativa de la L.O. 15/1999 sobre protección de Datos, conviene ser prudente en lo que respecta a la colocación de datos personales en el tablón de anuncios. No obstante, la Agencia Española de Protección de Datos, ha determinado en diversas resoluciones, que cuando se interviene en el ejercicio de la Ley de Propiedad Horizontal, a fin de dar cumplimiento a la misma, no se estaría infringiendo la normativa sobre protección de datos de carácter personal. El art. 9h) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que la comunicación en el tablón de anuncios tiene carácter subsidiario, por lo que a fin de evitar problemas relacionados con la referida normativa, conviene que los hechos que puedan ser de interés para el resto de los propietarios, sean comunicados por carta a los propietarios, o convoque Junta extraordinaria, en su condición de presidente, a fin de que la comunidad adopte las medidas pertinentes sobre estos hechos y las medidas técnicas que, en su caso, fueran preciso adoptar a fin de cumplir con la normativa técnica correspondiente. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Manuel

Buenas, Hay una vecina, concretamente la del segundo A que tiende su ropa en el cuarto piso a un patio interior comun.Yo vivo justo encima de ella, en el tercero. La cuestión es que tiende la ropa de tal manera que me tapa la ventana se lo hemos repetido en reiteradas ocasiones y hace caso omiso , sigue tendiendo de tal manera que no dobla las sabanas, todo lo contrario la tiende desde la punta para tapar la visión. ¿qué puedo hacer con está situación, teniendo en cuenta que ella no podría tender en el cuarto piso, puesto que vive en el segundo?. Un saludo y gracias anticipadas
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Manuel Todo propietario tiene derecho a disfrutar las instalaciones de un inmueble, pero de modo que no suponga un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo, es decir, de modo que no perjudique al resto. A este respecto, efectivamente sería exigible un uso mas diligente a su vecina comunitaria, de conformidad con el art. 9 G) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece, como obligación de todo propietario "Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados." Es decir, el disfrute de las instalaciones por parte su vecina comunitaria, no puede ir en detrimento del derecho legítimo que vd. tiene a disfrutar su vivienda. Sí tienen administrador en su comunidad de propietarios, sería conveniente poner estos hechos en conocimiento del mismo, a fin de que realizara en cumplimiento de sus funciones, atribuidas en el art. 20 LPH, , el oportuno apercibimiento a su vecina comunitaria. En caso de que no tengan administrador, estos apercibimientos, pueden ser realizados por el presidente de la comunidad, y evidentemente, por el propietario afectado. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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curiosidad

¿se puede forzar a la comunidad a aceptar un presupuesto cuando éste resulta más economico para la comunidad que otro que se aprueba? ¿porque se demoran tantos las causas sobre morosos de la comunidad? ¿que cifra economica es la que se estima para poder embargar la vivienda para subsanar la deuda de los morosos propietarios?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr/Sra. La aceptación del presupuesto corresponde a la Junta de Propietarios, por lo que el administrador de la comunidad no puede imponer un presupuesto. Es la Junta comunitaria la que tiene la potestad de aceptar, rechazar el mismo, o solicitar que nuevas empresas realicen sus proposiciones. A este respecto, establece el art. 14 de la LPH, corresponde a la Junta de Propietarios "Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el art. 20 c)" Respecto a la demora de la causas de morosos, es cierto que las comunidades de propietarios, en numerosas ocasiones, dejan que la deuda se incremente en exceso antes de interponer la acción judicial, pero también constituye una realidad que los Juzgados están sobrecargados de trabajo. No obstante, hemos de decir que el procedimiento judicial es sencillo y en teoría debería ser ágil, aunque la realidad frecuentemente sea distinta. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto.
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Ico

Mi vecino es batería de una banda y practica y da clases particulares en el garaje de su casa, incluso en muchas ocasiones con la música de acompañamiento a todo volumen. ¿Qué se puede hacer?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr/Sra. De conformidad con el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas(...) El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación a través de juicio ordinario. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Antonio Román

Puede una misma vivienda tener 2 votos en la Junta Directiva de la Comunidad?, Ejemplo: El Marido Presidente, y la señora, Vocal. ¿Puede el Presidente ordenar cambios, arreglos, reparaciones que no son necesarios en la comunidad sin consultarlo a la Junta Directiva?. Ejemplo: Se levanta por la mañana y se le ocurre de cambiar las plantas del jardín o cosas parecidas.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Antonio La propiedad tendrá derecho a un voto, porque no depende del número de copropietarios que tenga cada propiedad, y se estaría vulnerando el régimen de adopción de acuerdos establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Respecto al cargo de presidente, decir que tiene como función principal representar a la comunidad, pero la adopción de asuntos de interés general de la comunidad corresponde a la Junta de Propietarios. No obstante, debería comprobarse sí la Junta de propietarios ha encomendado al presidente algunas otras facultades. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Álvaro Fernandez García

Tengo un apartamento, que en el momento de su compra daba a un patio interior, siendo el único que tenía acceso a él. En las escrituras hablan de "solana", ese apartamento está alquilado y un buen día lo cerraron con una verja y un candado que sólo tienen el presidente y la Sra de la limpieza. ¿Han actuado legalmente? Gracias
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Álvaro Habría que estudiar las escrituras, para determinar a quien se atribuye el derecho real de uso del patio, o instar a la comunidad a que acredite la titularidad excluyente del citado patio. No obstante, lo cierto es que la comunidad mediante dicha acción, esta alterando estatus jurídico de su vivienda, y el posible régimen de uso y disfrute de la misma, por lo que considero que el acuerdo de cerramiento debería haber sido adoptado en Junta comunitaria y con el consentimiento de vd. A este respecto, habría que instar a la comunidad, para determinar en base a que acuerdo comunitario han adoptado la decisión, y en el supuesto de que se produjera junta comunitaria para la adopción del mismo, habría que oponerse en fundamento al art.18 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece la posibilidad de impugnar los acuerdos cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. No obstante, sería conveniente, solicitar copia estatutos comunitarios, y titularidad o régimen de uso y disfrute sobre el citado patio. Sometiendo al presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Jesús Fernández

Estoy reclamando a la comunidad que se arregle el forjado de mi casa ya que esta cediendo, y ahora me encuentro que hay un vecino que hace unos años cambio una viga de su piso, sin informar al presidente ni al administrador y sin realizar proyecto ni estudio y dice, que si se arregla y lo paga la comunidad que a el también se le tiene que pagar. Eso es así. Yo creo que si realizo una reparación de extructura del inmueble, sin avisar, sin proyecto, y sin presentar presupuestos, la comunidad debería exigirle responsabilidades y no estaría obligado.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Jesús. Efectivamente la comunidad de propietarios sería responsable, en el supuesto de que se debiera al forjado y no hubiera relación de causalidad con la obra realizada por el vecino del inmueble, debiendo requerirse fehacientemente a la comunidad. En el presente supuesto, sí se demostrara pericialmente que la obra del vecino del inmueble ha sido la causante, habrá que reclamar la reparación al referido vecino, mediante un medio que deje prueba, (burofax con certificado de texto y acuse de recibo), a efectos interruptivos de prescripción apercibiendo del inicio de acciones judiciales sino procediera a su reparación en un plazo determinado. Conviene que ante estos hechos, de parte del siniestro también a la compañía de seguros de su inmueble, y asimismo la comunidad de parte del siniestro a la compañía de seguros comunitaria a fin de precisar pericialmente la causa del siniestro. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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pilar de los rios garcia

SE PUEDEN DEJAR BICICLETAS EN ZONAS COMUNES? (EN LA ESCALERA INTERIOR)GRACIAS
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Pilar Se trata de elementos comunes, pero no elementos o cuartos destinados al estacionamiento, salvo que en la comunidad existan espacios o cuartos específicos a este fin, por lo el estacionamiento, en principio, es incompatible con el destino al que se encuentra afecta la escalera interior del inmueble. De conformidad con el art. 9 LPH, son obligaciones de cada propietario, "Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos." Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Esther Crespo

Estimados Sres, En el caso que exista connivencia entre el administrador y algunos vecinos. Qué se podría hacer? Según la LPH, no está permitido que la mujer del administrador gestione la comunidad, sin embargo la mujer del administrador, gestiona la comunidad buscando su propio beneficio. Por ejemplo, se negó a ejecutar la instalación de los contadores, aprobado en acta por mayoría, porque algunos vecinos no querían instalarlos (después de haber dado su voto a favor) en la Junta de Vecinos. Sin otro particular, y en espera de sus noticias les saluda atentamente, Esther
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Esther Habría que probar la citada connivencia, y el perjuicio que esta suponiendo para la comunidad de propietarios, y en caso de poder acreditarse, podría exigirse la consiguiente indemnización por los daños y perjuicios generados, sin perjuicio de otras acciones legales que en función de los hechos en que hubieran incurrido fueran procedentes. Los acuerdos adoptados en Junta de propietarios son ejecutivos, siempre y cuando no se trate de acuerdos en los que disidentes no se encuentren obligados a su cumplimiento como por ejemplo los establecidos en el art. 17.1 LPH. Como se deriva del propio del art.14 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Junta de propietarios es el máximo órgano de gobierno de la comunidad, y ningún órgano de gobierno puede impedir u obstruir su ejecución, y de conformidad con el art. 9.º e) de la ley de Propiedad Horizontal, son gastos generales aquellos que no sean susceptibles de individualización, por lo que deberían prevalecer las decisiones tendentes a la individualización de los servicios. No obstante, sí ya existieran contadores, y quisieran modificarse por otros, sin que la normativa administrativa lo exigiera, habría de determinarse sí realmente se trata de un gasto necesario, y si su gasto supera las tres mensualidades ordinarias, en cuyo caso los propietarios disidentes que hubieran manifestado su oposición en Junta, en caso de no tratarse de un gasto necesario sí fueran validos los contadores anteriores, no estarían obligados a la instalación. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Josep-Maria (Barcelona)

Sr, El presidente de mi comunidad me ha comunicado que no dispone de los estatutos de la comunidad. ¿Cómo puedo saber si hay o no estatutos? ¿Donde los puedo obtener? En caso de no haberlos, ¿qué ley regula la comunidad? Muchas gracias
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Josep-María Los estatutos de la comunidad de propietarios son potestativos, por lo que no todas las comunidades de propietarios disponen de Estatutos. Los estatutos, en numerosas ocasiones se adjuntan a la escritura pública de compraventa, o escritura de propiedad horizontal, por lo que en principio lo aconsejable es comprobarlas previamente. Si no localizara nada, puede dirigirse al Registro de la Propiedad a la que pertenece su inmueble y solicitar del mismo, la verificación de la existencia de estatutos comunitarios. La mayor parte de las ocasiones, se encuentran en la escritura de división horizontal, por lo que en caso de no disponer de la misma, puede interesar igualmente del Registro nota simple informativa o certificación a estos efectos. Sí su pregunta es para un inmueble en cataluña, la Ley reguladora es la 5/2006 de 10 de mayo, libro V, del código civil de Cataluña. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Lucho

Es legal aparcar un todoterreno en un parking normal para un turismo, a sabiendas que le quita espacio al otro coche?. Gracias.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado De conformidad con el art. 9 h) la Ley de Propiedad Horizontal, son obligaciones de cada propietario observar la debida diligencia en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demas titulares. Respecto a la plaza de parking, las lineas de división, son las que determinan los límites de las plazas de garajes y los propietarios no deben sobrepasarlas, suponiendo una invasión de los elementos comunes, o de la propiedad colindante. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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JUAN MANUEL

A raiz de un robo que se produjo en el edificio, los afectados forzaron el cierre con llave de la puerta de entrada, con lo que se inutiliza del todo la función de abrir la puerta de manera electrónica desde el telefonillo. De igual modo, no puede entrar ni el cartero (que echa las cartas por debajo de la puerta), ni los diversos operarios que vienen a leer los contadores, etc. EL resultado es que todo el externo que necesita entrar para ejerzer el servicio tiene que llamar a cualquier vecino para que baje a abrir. Y a quién se creen que molestan mas? A los bajos, claro está, precisamente donde yo vivo. Es mas, cuando llaman a otros pisos, los ocupantes, logicamente, se niegan a bajar a abrir. Es esto legal? Se puede permitir? Muchas gracias y saludos
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Juan Manuel De conformidad con el art. 10 Ley de Propiedad horizontal, conforme a su vigente modificación, "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación" En consecuencia, a requerimiento de los propietarios la comunidad estará en la obligación de proceder a la reparación de la instalación, por lo que habrá que requerir fehacientemente a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, presidencia y administración. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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CARMEN

Habito un ático en régimen de alquiler. Tanto el solado como los salientes de cornisa de la terraza, presentan cierto deterioro. En queja al propietario (es una sociedad) se me dice que "el uso y disfrute es del inquilino o propietario, las reparaciones son cuestión de la comunidad de propietarios" ¿esto es así?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Carmen Sí el deterioro no se debe al uso del inmueble, como parece el supuesto, efectivamente al tratarse de elementos pertenecientes a la cubierta, exteriores o fachada, serían responsabilidad de la comunidad de propietarios. No obstante, habría que solicitar los estatutos a fin de determinar sí existe algún régimen comunitario establecido sobre la reparación de los citados elementos. En caso de que no existieran estatutos específicos sobre el supuesto mencionado, lo conveniente sería que el propietario se dirigiera a la comunidad de propietarios a fin de exigir la reparación de los mismos en fundamento al deber de conservación que tiene la comunidad de propietarios en virtud del art. 10 Ley de Propiedad Horiontal. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Josep-Maria (Barcelona)

Sr, ¿qué es la escritura de división horizontal de la comunidad? ¿Quién puede facilitármela? Muchas gracias
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Josep María Por medio de la escritura de división horizontal, se procede a dividir un inmueble, en este caso un edificio, en varias fincas independientes susceptibles de aprovechamiento independiente, que comparten elementos comunes. Es decir, constituye la escritura de la que deriva la escritura de la propiedad de su inmueble, incluyendo la finca correspondiente a su inmueble, junto al resto de fincas del edificio. Pueden solicitar copia en la notaría donde se ha otorgado. En caso de desconocer en que notaría fue otorgada, puede instar esta información en el Registro de la Propiedad al que pertenece su inmueble. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Mon

Mi vecino riega las plantas en su ventana de la habitación y el agua salpica todos mis cristales y además si está abierta la ventana entra el agua en casa mojandome el escritorio y con el peligro de mojar pc, altavoces, etc. Además fuma en el balcón y me ha quemado el toldo, se lo he dicho y me dijo que el no ha sido , aunque si me ha reconocido que fuma en su ventana del balcón. Que puedo hacer?. Saludos.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Habría que poner estos hechos en conocimiento del administrador del inmueble, o en caso de no contar con administrador, del presidente de la comunidad, a fin de que realice las oportunas advertencias a los titulares en cumplimiento del art. 20 LPH. Respecto a los daños producidos en el toldo u otros elementos muebles, habría que realizar la reclamación fehaciente antes del año porque de lo contrario su acción prescribiría, y evidentemente el problema estará en la valoración de la prueba, por lo que sería necesario presentar testifical o prueba documental. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Jorge gorritti

no hay normas para las mascotas o los perros que tienen los vecinos, con ladridos insoportables a cualquier hora. que debemos hacer?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Jorge Las normas a este respecto, son fundamentalmente de carácter administrativo, por lo que cada ayuntamiento o comunidad autónoma dipone de su propia normativa. No obtante, el bien jurídico protegido es el descanso o disfrute de su vivienda, con independencia de que existan normas administrativas que impiden tener a los animales domésticos en terrazas, ...etc., por lo que con independencia de la existencia de la citada normativa, los hechos serían denunciables. Lo importante en esta clase de hechos es la obtención de prueba, porque a la hora de emprender acciones legales o judiciales la mayor dificultad es la de acreditar los referidos hechos denunciados. A este respecto, es aconsejable presentar denuncia ante la policía local, a fin de que levanten acta de los mismos, y en su caso hagan las oportunas mediciones acusticas o de cumplimiento de la normativa administrativa sobre estancias en las que se encuentran los animales domésticos. Desde el punto de vista comunitario, deberán ponerse estos hechos en conocimiento del administrador de la comunidad, a fin de que realicen los apercibimientos pertinentes en cumplimiento del art. 20 LPH, y sería conveniente que los hechos fueran tratados en una junta de propietarios, a fin de que otros propietarios aseveren que la certeza de los mismos, y se autorice en su caso, al presidente de la comunidad, a la adopción de las medidas legales o judiciales procedentes en Derecho, que en casos de extrema gravedad debidamente acreditados, podrían llegar al cese del uso del inmueble mediante la oportuna resolución judicial. Por último, conviene examinar los estatutos comunitarios, debido a que algunas comunidades de propietarios establecen disposiciones sobre los animales domésticos. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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JUAN LUIS

Un vecino (que es inquilino) tiene su lavadora algo estropeada (parece ser que algún cojinete)pero aún le funciona. El problema es que hace un ruido infernal, que nos molesta al resto y pone varias lavadoras al día. Además tiene la lavadora en un patio que es un espacio común (no dentro de casa). Ya le hemos llamado la atención, pero ni caso. Que se puede hacer?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Juan Luis Habría que requerir al vecino del inmueble, en fundamento al art. 9 g) de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. Además de estos hechos, el art. 20 de la LPH, permite al administrador realizar advertencias a los titulares de los inmuebles, por lo que podrían ponerse estos hechos en conocimiento de la administración de la comunidad, o en caso de que no tengan administrador, del presidente de comunidad. Respecto a la lavadora en un espacio común, contraviene el destino del elemento comunitario, debiendo ser utilizados los citados elementos conforme a su naturaleza. A este respecto, de conformidad con el art. 9.1 a) son obligaciones de cada propietario "Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos." Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Fede

¿Que requisitos basicos hay que cumplir por ley o por norma al instalar un aire acondicionado en el apartamento? ¿Hay que solicitar obligariamente autorizacion para instalarlo? Muchas gracias.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr. Respecto a la instalación de aires acondicionados, existen dos clases de normativas, la administrativa, que dependerá de cada ayuntamiento o comunidad autónoma, respecto a licencias, colocación en fachadas, distancias, ruidos, etc., y la normativa civil que es corresponde a las autorizaciones que las comunidades de propietarios otorgan o deniegan sobre dichas instalaciones. A este respecto, recordar que la fachada es elemento comunitario, por lo que los asuntos sobre alteración de la estética de la fachada o elementos exteriores del inmueble corresponden a la comunidad de propietarios. Respecto a los patios interiores suele haber una mayor permisividad por las resoluciones judiciales pero no existe uniformidad jurisprudencial. En consecuencia, habrá que solicitar autorización para su instalación, aunque es posible que el asunto se haya regulado en estatutos comunitarios o en acuerdo comunitario previo, por lo que en estos supuestos habrá que estar a lo acordado estatutariamente o en Junta comunitaria. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Juan

Que porcentaje de coeficiente debe de haber para que sea aprobado el montaje de ascensor en una vivienda antigua de dos plantas. En el caso de ser aprobado los vecinos que no lo quieran pueden quedar excluidos de todo tipo de gastos y mantenimientos que estos tengan.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Juan, De conformidad con la vigente ley, el coeficiente será el de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen, la mayoría de las cuotas de participación, debiendo realizarse no obstante el oportuno estudio de viabilidad técnica en función de las condiciones estructurales de la edificación, pero una vez adoptado válidamente el acuerdo mediante la citada mayoría, siendo técnicamente viable, obligará y deberá ser costeado por todos los propietarios en función a su coeficiente de participación, aunque se hubieran opuesto a su instalación. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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cordoba

porque tenemos que pagar los vecinos las obras que se hacen en las terrazas de los aticos donde esta viviendo la gente y disfrutan ellos de las terrazas , o es de la comunidad o es de los dueños de la vivienda.y si estamos obligados la comunidad ¿se puede cambiar ?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr/Sra. Depende de la clase de obras que se realicen y de la causa que ha originado las mismas, debiendo determinarse fundamentalmente sí se tratan de obras necesarias de conservación y no se han originado como consecuencia de un uso negligente de los propietarios de los aticos. De conformidad con el art. 10 de la LPH, "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación" Es decir, aunque la cuestión es controvertida jurisprudencialente, la tesis mayoritaria establece que sí se tratará de obras necesarias de conservación en la cubierta, o en su caso terraza del edificio, en la medida en que la cubierta protege a todo el edificio debería ser asumida por la comunidad de propietarios, salvo que el régimen estatutario estableciera otras obligaciones. No obstante, habría que analizar cual ha sido el motivo de las obras necesarias de conservación, comprobando sí se han producido por un mal uso o falta del mantenimiento ordinario adecuado de los propietarios de los áticos, (en el supuesto de que el problema estuviera en la terraza), o debido a una obra realizada por el propietario del atico, en cuyo caso evidentemente deberian ser asumidos por estos. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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david

Si la comunidad demanda a un vecino, tiene este la obligación de pagar las costas judiciales que pudieran imponerse a la comunidad? Tiene que participar de los gastos derivados del proceso judicia el vecino demandado? Cómo se harían las aportaciones, mediante derrama? Pueden cogerse fondos de la cuenta común, por parte del presidente de la comunidad, sin dar explicaciones a los vecinos en junta de propietarios, para sufragar los gasos del proceso?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. David Si la sentencia resulta favorable para el vecino que ha demandado a la comunidad, no deberá repercutirse el importe de las costas judiciales, debido a que se estaría vulnerando el contenido de la resolución judicial. Asimismo, no debería verse obligado a parcipar en los gastos consiguientes a la acción judicial que se ha visto obligado a iniciar a consecuencia de la acción u omisión de la comunidad de propietarios. Las aportaciones deberían ser aprobadas en Junta de propietarios, determinandose exactamente su concepto y cuantificación económica, no pudiendo detraer fondos comunitarios del fondo de reserva, que de conformidad con el art. 9 de la Ley de propiedad horizontal, esta destinado para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposicion para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Adriana

¿En que condiciones de la ley, un propietario puede dejar de ejercer de presidente de su comunidad cuando le toque ? Pq en nuestra, uno dice que por ser pensionista,no debe,otro tiene piso alquilado etc. ...
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Adriana De conformidad con la legislación vigente, art. 13 LPH, el cargo del presidente tiene carácter obligatorio y no se establecen excepciones para el supuesto de que no se resida en la vivienda. No obstante, en caso de edad superior a 70 años, o personas con problemas de salud, u otras razones que deberán ser objeto de valoración, sí la comunidad de propietarios no acepta la exoneración del cargo, podrá el propietario elegido solicitar del órgano judidial la exoneración de dicha obligación en el plazo de un mes desde el acceso al cargo. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Dercho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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azul

Que pasa si se aprueba por mayoría de comuneros realizar una obra y no tiene dinero alguno de ellos para afrontarla
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr/Sra. Sí se trata de obras de conservación son de obligado cumplimiento para la comunidad, por lo podrían iniciarse acciones judiciales de la comunidad, por el procedimiento establecido en el art. 21 LPH. Se establece por el art. 10 LPH, "a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación" Asimismo, el art. 9 f, son obligaciones de todo propietario, "Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación" En el caso de que las obras no sean necesarias para la adecuada conservación del inmueble, exclusivamente resultará obligado sí su importe no supera las tres mensualidades y hubieran sido aprobadas por 3/5 partes de los propietarios que representaran las 3/5 partes cuotas de participación, de conformidad con el art. 17 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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helena

Quiero cerrar parcialmente mi terraza y apenas se verá desde el exterior : ¿tengo que consultarlo e la junta gerneral o cómo debo hacerlo y cómo actuar si me lo niegan?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Helena Deberá solicitar autorización a la comunidad de propietarios, y deberá recibir la autorización de la junta de propietarios incluyendo el asunto como punto del orden del día. Además de esta circunstancia deberá informar al ayuntamiento del cerramiento a realizar, y solicitar, en su caso, la oportuna licencia. Aunque apenas se vea desde el exterior, se estaría alterando, en su caso, la estética del inmueble, debiendo ser aprobado por unanimidad de los propietarios. No obstante, sería conveniente consultar los estatutos del inmueble a fin de determinar sí existe disposiciones específicas al respecto, en cuyo caso, serían de obligado cumplimiento. Asimismo, convendría averiguar la existencia de algun acuerdo comunitario previo que hubiera autorizado cerramientos en el inmueble. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Valentín Rubio

En mi comunidad disponemos de espacios comunes tales como piscinas, columpios para niños, pistas de deporte, jardines etc. Le puede limitar el acceso a estas zonas algún vecino, o quien fuere a mis invitados? (amigos, parientes etc.) o por el contrario, estos pueden hacer uso de estas instalaciones, como lo pudieran hacer de mi casa, aunque yo no estuviera?. Gracias.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Valentín. Es una cuestión claramente controvertida. Las limitaciones sobre utilización de zonas comunes por invitados de los propietarios, deberán ser adoptadas por acuerdo de la Junta de Propietarios. Los vecinos del inmueble de modo individual, no podrán adoptar estas determinaciones si no ha existido acuerdo comunitario sobre el régimen de utilización de dichos espacios que excluya a los invitados de los propietarios, o se establezca un régimen de limitación en el número de los mismos, u otras medidas respecto a su uso y disfrute. Los acuerdos a este respecto, considero habrán de guardar el necesario equilibrio entre el derecho a la propiedad privada establecido en el art. 348 del código civil, y el régimen de convivencia comunitaria. Conviene informarse sobre sí los estatutos de la comunidad, regulan estos aspectos, y en este supuesto habría de cumplirse el régimen estatutario, siempre y cuando hubiera sido aprobado con las formalidades legalmente previstas. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Esperanza Sotos

Tengo un local en una comunidad cuyo edificio es del año 1925 y con demasiada frecuencia tengo que pagar derramas muy costosas. Con la nueve ley de rehabilitación se pueden solicitar ayudas. Un saludo.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Esperanza La Ley 8/2013, rehabilitación edificatoria, regeneración y renovación urbana, fue publicada el pasado día 27 de junio y prevé la rehabilitación para los edificios que superen los 50 años de antigüedad, y se prevé un régimen de ayudas, encontrándose en fase de concreción, desarrollo, y coordinación con las diferentes administraciones públicas. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Jesus

¿Puedo hacer un loft-vivienda en un local en el centro de Madrid sin cambiar el uso y hay que pedir permiso a la comunidad si no se cambia el uso. Ademas estoy interesado en las preguntas de ejemplos 1,2 y 4
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Jesús. Por regla general debería proceder al cambio del uso mediante la oportuna autorización y licencia administrativa. No obstante, es conveniente que solicite cita previa con los servicios de urbanismo del ayuntamiento de Madrid, a fin de que le certifiquen sí autorizarían el cambio de uso en consideración a la dirección donde se encuentre el inmueble y sus consideraciones constructivas. La necesidad de pedir permiso a la comunidad, viene determinada por el hecho de que la escritura de división horizontal o los estatutos de la comunidad puedan determinar un uso o calificación determinada de cada finca perteneciente al edificio, por lo que aquellas actuaciones que pudieran significar un cambio del destino previsto en la escritura de propiedad horizontal deberían someterse a consentimiento de la comunidad, por significar un cambio de título constitutivo, de conformidad con el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, aunque se trata de una cuestión controvertida, la jurisprudencia, una vez se haya obtenido el cambio de uso administrativo, suele ser tolerante, cuando los estatutos no señalan expresamente su oposición al cambio de uso. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Chorico

Cuando es obligatorio pasar la ITE de los edificios -zona Alcobendas( Madrid)-, quien designa el Arquitecto que debe aprobar dicha ITE, debe ser por mayoria de vecinos o cuotas aprobar dicha ITE. Gracias.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr/Sra. De conformidad con la ordenanza del citado municipio de Alcobendas (Madrid), aprobada por el pleno en sesión de 30 de noviembre de 2010,los propietarios de edificios y construcciones obligados deberán efectuar la primera inspección técnica dentro del año siguiente a aquél en que se cumplan treinta años desde la fecha de terminación total de la construcción, u obras de reestructuración total o dentro del plazo específico que se conceda al propietario cuando fuera requerido para ello de forma expresa por el Ayuntamiento. El dictamen de la Inspección Técnica deberá renovarse periódicamente dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido diez años desde que se efectuó la anterior inspección, computando el plazo desde su presentación al Ayuntamiento. El arquitecto deberá ser adoptado mediante la oportuna mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. Ante el incumplimiento de la comunidad de propietarios, el Ayuntamiento podrá ordenar la realización de forma subsidiaria, a costa del propietario, debiendo encomendarse a técnico competente o a entidades de inspección técnica homologadas y registradas de acuerdo con lo dispuesto en la normativa autonómica y estatal aplicable. No obstante, en función de la zona en la que se encuentre el inmueble y la antigüedad del mismo, la disposición adicional de la citada ordenanza establece otros plazos diferentes, por lo que ante la extensión de la misma, que excede del texto que nos permite el sistema, nos vemos en la obligación de remitirle a la citada ordenanza, que fue publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, en fecha 10 de marzo de 2011, y que podrá visualizar en la página web del ayuntamiento de Alcobendas. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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albasafia

En mi comunidad de propietarios tenemos contratada (como si fueramos empresa) una persona para la limpieza. La comunidad está en crisis economicamente hablando y se da el caso de tener que pagar a otra empresa cuando esta se da de baja a se va de vacaciones. ¿Se puede cancelar este contrato por razones económicas? ¿Qué indemnización le correspondería? La idea es contratar dicho servicio con una empresa de servicios. ¡Gracias!
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr/Sra. Según me han transmitido desde nuestro departamento de derecho laboral, la imposibilidad de sostener la relación laboral en el supuesto de que se tratará de un despido por razones económicas precisa ser acreditada suficientemente, y a estos efectos sería importante la acreditación de la morosidad que los propietarios mantienen con la comunidad. La indemnización, en el supuesto de que se pudieran acreditar estos hechos y se cumplieran los requisitos propios del despido por razones económicas, sería de 20 días por año. No obstante, debido a la documentación que requiere la resolución de su consulta, ponemos a su disposición nuestro referido departamento de derecho laboral. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Mónica

Hola buenas, vendemos acceso a internet y para conectarse, los particulares necesitan instalar un receptor en la azotea de la finca. Deben de forma OBLIGATORIA contar con el permiso de la finca/administrador/presidente
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Mónica De conformidad con el art.17 de la ley de Propiedad Horizontal, "La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero , sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. No osbtante, podría ser de aplicación, a salvo de la consideración técnica del receptor a instalar, el precepto del art. 9 del Real Decreto Ley 1/1998, que establece "Los copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal o, en su caso, los arrendatarios tendrán derecho a acceder a los servicios de telecomunicaciones distintos de los indicados en el artículo 1.2 a través de la instalación común realizada con arreglo a este Real Decreto-ley, si técnicamente resultase posible su adaptación, o a través de sistemas individuales. Igualmente, cualquier copropietario de un edificio en régimen de propiedad horizontal o, en su caso, cualquier arrendatario de todo o parte de un edificio tendrán derecho, a su costa y en caso de que no exista una infraestructura común en el mismo, a instalar ésta. También podrán realizar la adaptación de la infraestructura ya existente en el edificio a lo establecido en el artículo 1.2 de este Real Decreto-ley. En los supuestos establecidos en el anterior apartado, cuando el propietario de un piso o local, o, en su caso, un arrendatario, desee recibir la prestación de un servicio de telecomunicación al que pudiera accederse a través de una infraestructura determinada, deberá comunicarlo al presidente de la comunidad de propietarios El presidente de la comunidad de propietarios o el propietario deberán contestarle antes de quince días desde que la comunicación se produzca, aplicándose, según proceda, las reglas determinadas en el citado Real Decreto Ley 1/1998. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición par cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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CARMEN

¿ES OBLIGACIÓN DEL PROPIETARIO DE LA VIVIENDA DAR TRASLADO AL INQUILINO DEL CONTENIDO DE LAS ACTAS DE LAS REUNIONES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS? LAS HE RECLAMADO TRAS ESAS REUNIONES Y SE ME HAN NEGADO.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Carmen La ley de Propiedad Horizontal, no establece obligación de dar traslado al inquilino de las actas comunitarias. No obstante el inquilino tendrá derecho a conocer el contenido de las actas o acuerdos que directamente puedan afectarle. Es decir en función del interés legítimo que trate de defender, como por ejemplo sí contribuye a los gastos comunitarios, conllevará el consiguiente derecho a conocer sobre la aprobación presupuestaria. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Manuel

Como le comente en otra pregunta anterior, soy el presidente de mi comunidad. Tenemos unos balcones en mal estado y se han pasado varios presupuestos de reparacion. Un vecino perteneciente a la junta rectora (el mismo que antes comente) despues de ver los presupuestos ha traido uno 100? mas bajo e insiste y practicamente impone su criterio sobre todos los demas. Como presidente he tomado la decision de obviar este presupuesto, admitiendo uno que ha presentado el administrador de la finca, principalmente por que es una empresa seria que ya ha realizado otras reparaciones y a todos los propietarios nos ha gustado, ademas de que la diferencia insisto solo son 100 ?. ¿Queria saber si como presidente, incurro en algun tipo de responsabilidad al elegir este otro presupuesto, obviando al de este señor? Gracias
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Manuel La decisión sobre la aprobación de presupuestos corresponde a la Junta de propietarios, y no al presidente de la comunidad. Cuando se tenga que adoptar un decisión de esta naturaleza, habrá que convocar junta extraordinaria incluyendo el asunto como punto del orden dél día, y someter los diversos presupuestos a la Junta de propietarios para que sea la Junta de propietarios la adopte el presupuesto que en buen criterio considere conveniente. No obstante, habría que estar a las concretas facultades que la asamblea ha delegado en el presidente, para determinar sí de forma expresa le ha dado autorización para la elección de presupuesto comunitario. Aunque en esta materia siempre aconsejo prudencia a los órganos de presidencia, y ante la duda a consideración comunitaria. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Les agradezco mucho su participación, Hemos recibido un gran número de preguntas, de las cuales he intentado responder al mayor número posible. Les mantendremos informados de los próximos Encuentros Digitales que se celebrarán en www.encuentrosdigitales.legalitas.com