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¿Es posible evitar el procedimiento de desahucio por impago de la hipoteca?

28 diciembre 2015

El acreedor hipotecario (generalmente un banco) puede elegir en caso de impago de la hipoteca entre 4 distintos procedimientos para ejecutar su crédito hipotecario:

  1. El procedimiento declarativo que por cuantía corresponda (artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil)
  2. El de las reglas generales de la ejecución (artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil)
  3. El procedimiento de ejecución hipotecaria (artículos 681 a 698 de la Ley 1/2000)
  4. El procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial ante Notario (artículo 129 de la Ley Hipotecaria).

Sea cual sea el procedimiento de desahucio elegido por el acreedor, hay dos normas que, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impiden que se proceda al lanzamiento y por tanto al desalojo de su vivienda habitual a personas pertenecientes a determinados colectivos:

  • La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social 
  • El RD-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.

Estas normas afectan a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos.

La fuerte crisis económica ha ocasionado que muchas familias, que firmaron una hipoteca para comprar su vivienda, hayan visto como, ante la imposibilidad de pagar las cuotas, podrían perderla cayendo en una situación de exclusión social y encontrarse ante un procedimiento de desahucio.

De forma temporal y excepcional podrán “ganar” algo de tiempo, y recuperarse económicamente, evitando durante ese tiempo el desahucio y pudiendo conservar su casa hasta el 15 de mayo de 2017.

En las ejecuciones hipotecarias, el resultado final, lamentablemente para el deudor no suele acabar con la pérdida de la vivienda por el procedimiento de desahucio. Los gastos e intereses que se generan durante el procedimiento en la inmensa mayoría de los casos suponen para el deudor quedarse además con una deuda con el banco. Otra de las medidas previstas para estos deudores en riesgo de exclusión social en la norma consiste en que la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual devengue como interés de demora solo el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda pendiente.

Para poder acogerse a esta medida, deberán cumplirse requisitos de dos tipos:

1. Subjetivos. Los colectivos sociales que van a poder acogerse son:

  • Las familias numerosas
  • Las familias monoparentales con dos hijos a cargo
  • Las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente
  • Las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales
  • Las víctimas de violencia de género
  • Los deudores mayores de sesenta años (situación introducida en 2015 con el RD Ley 1/2015, de 27 de febrero)

2.- Económicos. Las familias que se acojan a esta suspensión deberán cumplir una serie de requisitos económicos entre los que destacan los siguientes:

  • Los ingresos no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas, salvo que se trate de unidades familiares con persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes, en cuyo caso se eleva el límite.
  • En los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar debe haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
  • La cuota hipotecaria debe ser superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • El crédito o préstamo garantizado con hipoteca debe recaer sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haber sido concedido para la adquisición de la misma.

Referencia legal

  • Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
  • RD-Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social.
  • Ley de Enjuiciamiento Civil
  • Ley Hipotecaria

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