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Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo , Abogada
Número de colegiada 79.379

13 noviembre 2014

Las claves del desahucio en alquileres e hipotecas

  • ¿Cuántos recibos impagados de alquiler son necesarios para que me desahucien?
  • Para evitar el desahucio por no pagar la hipoteca quiero dar mi vivienda al banco, ¿qué debo hacer?
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Moderador

Buenos días.

Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana.

Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad.

Muchas gracias por participar.

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Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días, Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana. Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad. Muchas gracias por participar.
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Vicente

Si me divorcio, ¿cuánto tiempo ha de pasar para que mis inquilinos me dejen el piso para vivir yo? ¿Se debe cumplir el contrato anual íntegro o en esas circunstancias tengo derecho?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Vicente, El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su apartado 1 que "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años". No obstante el mismo artículo continúa diciendo en su apartado 3, que "No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial". Dicha comunicación la tiene que realizar al arrendatario con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar el uso de la vivienda, viniendo el arrendatario obligado a devolver la finca arrendada a la propiedad en el referido plazo, salvo que las partes puedan llegar a un acuerdo y establecer un plazo distinto, debiendo el arrendador ocupar el inmueble en un plazo de 3 meses, a contar desde la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, para ocupar la vivienda, pudiendo el arrendatario en caso de no tener lugar dicha ocupación, optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, las condiciones del contrato que tenía suscrito con el propietario con la pertinente indemnización por los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres.
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Pepapaste

Los propietarios "extorsionados" por inquilinos que no nos pagan y a los que es costoso desahuciar, ¿tenemos alguna defensa a posteriori? ¿Como podemos averiguar si los inquilinos que no nos han pagado tienen algún ingreso legal? ¿Hay algún registro donde podamos incluir a esos que no nos han pagado y consultarlo cuando volvamos a alquilar?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Pepapaste, El art.3 de la Ley 4/2013 de 4 junio 2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya organización y funcionamiento se regulará por real decreto, y que tiene por finalidad ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del art.250.1.1 LEC . Tendrán acceso a la información obrante en el referido Registro, los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas. A tales efectos deberán presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que tendrá derecho, a los datos que consten en el Registro, relacionados exclusivamente con dicho arrendatario. Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.
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Ratonini

¿Puedo entregar mi casa para cubrir la hipoteca y dos préstamos personales que tengo? El valor de la casa es mayor a los tres prestamos.
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Ratonini, La diferencia entre el importe de la deuda ejecutada y el valor de adjudicación, esto es, el sobrante, serviría para pagar posibles cargas posteriores a la hipoteca, embargos, etc., y, no habiéndolos, se le devolvería al ejecutado.
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Silvia

¿Me pueden echar porque mi mascota moleste a algún vecino?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Silvia, El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato, entre otras causas "Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Por otro lado, el propietario deberá previamente a la resolución del contrato, instar al arrendatario a cumplir y respetar los términos de la Ley y del contrato y en el caso de que estos no sean respetados, podrá instar la resolución del mismo. Todo ello, siempre que dichas actividades sean realmente molestas y queden debidamente acreditadas por parte del vecino que la alega la supuesta molestia y que esta es objetiva.
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Begoña

Si tengo un piso y lo alquilo y los inquilinos no me pagan, ¿Cuantos meses deben pasar para poder echarles? ¿Tengo que poner la denuncia por vía administrativa?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Begoña, El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. En este sentido, si el inquilino le debe rentas o cantidades asimiladas Usted como arrendador se lo tendrá que reclamar, en primer lugar, y a fin de evitar el tener que acudir a un procedimiento judicial, mediante un escrito cursado de manera fehaciente, esto es, mediante un burofax con certificado de texto y acuse de recibo que enviará desde correos al inquilino en el que deje constancia del importe total de la deuda y de los conceptos de la misma. En el caso de que el inquilino en el plazo que Usted le de tampoco cumpla y continúen los impagos y además no se marche en la fecha indicada, se lo tendrá que requerir judicialmente, mediante la interposición de una demanda civil ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que se encuentre la finca arrendada, necesitando para ello abogado y procurador. Entre la interposición del burofax y la demanda debe mediar un plazo de un mes a los efectos de evitar que el arrendatario pague, enerve la acción, y pueda continuar con el arrendamiento.
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Ruky

He intentado ceder la vivienda al banco con quien tengo la hipoteca y me lo han denegado. Lo único que he podido conseguir es un aplazamiento de intereses durante 12 meses. Los he dicho que no puedo hacer frente a la deuda que se queden con la vivienda y han echo caso omiso. No se que mas puedo hacer es como segunda vivienda. Desearía que me pudieran dar una respuesta de como poder negociar con ellos para que se queden con ella. Prefiero perder todo lo que llevo pagado que no estar de líos. Gracias.
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Ruky, Cuando tenemos problemas para hacer frente al pago de la hipoteca tenemos que ponernos en contacto con la entidad bancaria y plantearle abiertamente la situación en la que nos encontramos, de manera que el banco pueda conocer nuestra capacidad de pago real y se puede acordar una formula temporal satisfactoria para ambas partes, que permita evitar perder la casa y al banco incrementar nuestra morosidad. En función de las posibilidades de pago del cliente y de lo que el banco esté dispuesto a asumir existen diferentes posibilidades: 1. Pactar una carencia total, lo que implicaría no pagar nada al banco durante un tiempo. Esta solución implicaría un incremento de la deuda pendiente, porque a lo que se debe actualmente se le deberían añadir los intereses de este periodo, pero lo positivo es que el deudor puede olvidarse de pagar la hipoteca por un tiempo. Es una solución muy difícil que los bancos acepten. 2. Pactar una carencia de capital, para pagar sólo la parte de intereses de la cuota hipotecaria. Esto provocaría no reducir la cantidad total que se le debe al banco, pero al menos reduce el importe de la cuota mensual. Cuando el banco no da opciones a acogerse a ninguna de estas dos posibilidades, habrá que plantearles la dación en pago que es aquel contrato en virtud del cual, para satisfacer un débito por parte de persona determinada, se entrega un bien concreto con finalidad solutoria, compensatoria y extintiva de esa obligación de pago. Es una alternativa a la ejecución hipotecaria, y es una fórmula que depende de la voluntad de las partes, depende de que el acreedor y el deudor estén de acuerdo al respecto. Hay que pactarlo en cada caso concreto. El RD - Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos ofrece mayores facilidades para que determinados deudores puedan acogerse a la dación en pago. No obstante, aún en caso de cumplir el total de los requisitos que según el RD debe cumplir el deudor hipotecario, el banco puede ofrecer una novación hipotecaria antes de proceder a la dación en pago.
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Morrocotuda

¿Si ofreces un pago aplazado por bajo importe, se pueden negar a aceptarlo y desahuciar igualmente?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Morrocotuda, Sí, se puede negar a aceptar ese pago parcial puesto que el acreedor tiene el derecho a cobrar el importe íntegro, tanto de la renta, cuando hablamos del impago de un alquiler, como de la cuota del préstamo hipotecario cuando hablamos de un impago de la hipoteca. El pago parcial de la renta sigue suponiendo un incumplimiento de las condiciones pactadas por las partes en el contrato de arrendamiento por lo que el arrendador podrá requerir de pago al inquilino por el importe pendiente y en el caso de que se desatienda dicho requerimiento, el arrendador está facultado para instar el procedimiento de desahucio oportuno, mediante la interposición de la pertinente demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas.
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Antonio

¿Si el banco ha rechazado la dación en pago es aconsejale, si proponen una quita, aceptarla?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Antonio, La dación en pago es de aceptación voluntaria por la entidad bancaria, por lo que no viene obligada a aceptarla. Si a cambio la entidad bancaria nos ofrece una quita, siendo esta, la reducción del dinero que uno debe como forma de resolución alternativa al problema de la falta de liquidez para poder cumplir con nuestras obligaciones financieras, lo que estará es aceptando la rebaja de una cuantía de la deuda con la intención de evitar el impago de la totalidad. La quita puede producirse por iniciativa del deudor, del acreedor, o de ambos: - El deudor realiza una petición formal a sus acreedores para que estos rebajen la deuda que mantiene con ellos. - El acreedor, por propia iniciativa, libera parte de la deuda, renunciando al derecho sobre esa cantidad. - Ambos llegan a un acuerdo por el que el acreedor remite una parte de la deuda al deudor, y éste paga la otra parte correspondiente. La quita de deuda puede resultar muy atractiva para un deudor, pero éste debe tener en cuenta que es posible que en un futuro se reduzcan las oportunidades de conseguir un préstamo. Esto se debe a que la confianza en esta persona o entidad percibida por los prestamistas se ha reducido, y con ella, la certeza de que el crédito va a ser devuelto.
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Amber

¿Pueden los inquilinos usar la fianza para pago de mensualidades hasta que abandonan el piso? ¿Se puede hacer algo para evitarlo?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Amber, No, el inquilino no puede utilizar la fianza como pago de las últimas mensualidades de renta puesto que el fin de dicha garantía (fianza) no puede ser el de ser compensada con la renta de dicho contrato, sino la de servir para compensar los posibles desperfectos que puedan quedar en el inmueble arrendado o para hacer frente al pago de suministros que pudieran quedar pendiente a la fecha de la resolución del contrato. Por lo tanto, si el contrato de arrendamiento continúa vigente y el arrendatario deja de pagar, el arrendador deberá reclamar el cumplimiento de lo pactado, esto es, que abone las mensualidades que se encuentren pendiente de pago hasta el momento en que se efectúa dicha reclamación. Todo ello siempre que no exista un acuerdo expreso entre el arrendador y el arrendatario para proceder a hacer dicha compensación. Si se llega a dicho acuerdo deberá ser porque el arrendador ha comprobado el estado del inmueble y que este será devuelto en las mismas condiciones en que le fue entregado al arrendatario y siempre que no existan suministros pendientes de pago a la fecha de resolución del contrato. Si dicho acuerdo no existe, el arrendatario deberá cumplir con sus obligaciones y, por lo tanto, abonar la renta mientras que el contrato continúe vigente.
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Esteban

¿Se puede realizar contratos de alquiler para vivienda por menos de un año?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Esteban, El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que "la duración del contrato de arrendamiento es la que libremente quieran pactar las partes". Por lo que es posible formalizar un contrato de arrendamiento de vivienda por una duración inferior a 1 año. No obstante, siempre que se trate de la vivienda habitual del inquilino, si la duración pactada en el contrato fuese inferior a tres años, la Ley establece que llegado el día del vencimiento del mismo, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de tres años. Todo ello siempre que el arrendatario no manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
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Juan Carlos

Buenos días. Con la actual normativa, el inquilino puede romper el contrato tras 6 meses desde la firma. En ocasiones, la puesta a punto de la vivienda tiene un coste elevado y cada cambio de inquilino implica unos ciertos costes de reparación. En el caso que el contrato fije una duración mínima de obligado cumplimiento superior a 6 meses, ¿Cómo se calcula la indemnización por incumplimiento de contrato, si es exigible?. Existe alguna posibilidad de hacer cumplir el contrato de duración mínima o incrementar esa indemnización legal?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Juan Carlos, El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula el desistimiento del contrato de arrendamiento y establece que "el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días". No obstante lo anterior, la Ley contempla la posibilidad de que se pacte en el contrato, de mutuo acuerdo por las partes, una penalización para el caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario pasados los seis primeros meses pero antes de la duración pactada en el contrato. La penalización no podrá ser otra que la expresamente pactada en el referido artículo 11 y que es "una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".
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Alvaro

Tengo un piso alquilado. Si el inquilino no paga, ¿puedo dejar de pagar la luz y el agua que están a mi nombre?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Alvaro, Incluso en el supuesto de que el arrendatario haya dejado de pagar la renta y las cantidades a ella asimiladas y que estos suministros estén a nombre de Usted como propietario, no puede dejar de hacer frente a los pagos de dichos suministros ya que esto puede ser entendido por el inquilino como una coacción susceptible de ser denunciada. En este sentido, lo que le recomendamos ante un impago de renta y de los suministros con que cuenta la vivienda es que se requiera de pago al arrendatario por escrito cursado por burofax en el que se de un plazo al inquilino para que se ponga al día y se le indique que la falta de pago tanto de la renta como de las cantidades asimiladas es causa de resolución del contrato. Si pese al requerimiento fehaciente el inquilino continúa sin pagar, y no abandona la vivienda tras comunicarle Usted la resolución del contrato, tendrá que iniciar procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad.
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Josemi

Tener conocimiento de que en la vivienda arrendad se han producido daños por un mal uso ¿puede ser causa de desahucio? ¿Puede exigirme la Comunidad de propietarios que desahucie a un inquilino por tener un comportamiento inadecuado? ¿Puedo ser ésta causa de desahucio?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Josemi, El punto 2 del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece en sus apartados d) y e) que el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento a consecuencia de: "La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario", y "Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". No obstante lo anterior, la comunidad de propietarios no le puede exigir a Usted que resuelva el contrato de arrendamiento con sus inquilinos o que inicie un procedimiento de desahucio sobre los mismos. Pero lo que la Comunidad de Propietarios sí podrá hacer será darle traslado de la existencia de las supuestas molestias, daños o comportamiento inadecuado llevado a cabo por su arrendatario a los efectos de que Usted de traslado de dicha comunicación al mismo a fin de solicitarle que cese en dicho comportamiento advirtiéndole que de continuar con el mismo Usted procederá a la resolución del contrato. Por otro lado, lo que la comunidad de propietarios sí podrá realizar, facultada por lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal será un requerimiento dirigido al ocupante de la vivienda que realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales oportunas y entablar contra esta persona la llamada "Acción de cesación", previa autorización de la Junta.
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Juan Medina Nieto

¿Sigue vigente la ley por la cual a pesar de perder la vivienda por impago de la hipoteca, la cantidad impagada se sigue debiendo al banco, como si éste no se hubiera quedado la vivienda? Gracias.
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Juan Medina Nieto, Tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, se modificó el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en lo que respecta a la posibilidad de que tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual, aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se pueda condonar parte de la deuda remanente, siempre que se cumpla con determinados presupuestos. El artículo 579 de la LEC establece que, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades: - Liberación del deudor: si paga el 65% de la deuda remanente en cinco años desde la adjudicación o si paga el 80% de dicho remanente en diez años. - Participación en las plusvalías: Si la finca se adjudica al acreedor ejecutante (o a su cesionario) y éstos (o una empresa de su grupo) la enajenasen en los siguientes diez años, la mitad de la plusvalía generada se aplicará a la disminución de la deuda pendiente o, incluso al propio beneficio del deudor si la deuda pendiente es inferior a la mitad de las plusvalías generadas. Ahora bien, esta quita se produce exclusivamente respecto de la deuda remanente tras la adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, por lo que no es aplicable a supuestos de ejecuciones inmobiliarias distintos ni impide que el proceso de ejecución dineraria continúe respecto de otros bienes del ejecutado.
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Manuel

¿Puede el banco vender mi préstamo hipotecario a un fondo de inversión sin avisarme? En ese caso, ¿qué puede pasar si no puedes pagar los recibos?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Manuel, La práctica de "vender deudas" es perfectamente legal, se trata de una técnica financiera que no implica ningún perjuicio para el hipotecado. Es una práctica que se encuentra contemplada en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria así como en el artículo 1526 del Código Civil. La operación de venta de hipotecas se suele cerrar con un importante descuento, que puede llegar al 80% del capital de los préstamos. Lo que el comprador busca con este tipo de operaciones es hacerse con hipotecas que presentan problemas para renegociar las condiciones de las mismas con sus titulares y hacerse así con créditos que, en un plazo más amplio si pueda resultar atractivos. Ante la referida venta el titular del préstamo no puede negarse al cambio de acreedor aunque la entidad bancaria sí debería informarle del cambio de acreedor quedando sus derechos y obligaciones intactos, así como se mantienen intactas también las condiciones que firmó para que le concedieran la hipoteca: se mantiene el plazo pendiente, el diferencial o el sistema de amortización. Lo que si puede hacer Usted como titular del referido préstamo es, por un lado, solicitar al actual titular del mismo alguna acreditación que demuestre que lo son, es decir, asegurarnos de "a quien se va a pagar", y seguidamente asegurarse de que la deuda que se reclama, coincide con lo que se debe, y caso de no coincidir, exigir documentación que acredite el saldo reclamado, y por otro, intentar negociar las condiciones de su hipoteca, ya que ha sido vendida a otra entidades financiera por un precio mucho más bajo, esto es, puede ejercer su "derecho de retracto".
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Miguel

Si la inmobiliaria a la que tienes alquilada la vivienda, por problemas propios, deja de cargar las mensualidades correspondientes durante meses y luego aparece otra inmobiliarias que se ha quedado con los derechos y la propiedad, ¿Puede reclamar el pago de los meses no pagados, por no saber a quien, de forma inmediata bajo amenaza de desahucio?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Miguel, El pago de la renta la podrá reclamar quien sea propietario en el momento en que se efectúa la reclamación de dicho pago, puesto que es el propietario el único legitimado para cobrar el importe de la renta. No obstante cabe la posibilidad de que se pactase mediante la firma del pertinente documento un acuerdo entre el propietario-arrendador y la agencia inmobiliaria que sea esta la encargada de cobrar el alquiler, por lo que será dicha agencia la que, en cualquier caso podrá reclamar arrendatario el pago de la renta y la que deberá rendir cuentas al arrendador. La cesión de sus derechos por parte de esta inmobiliaria a otra agencia sin contar con el consentimiento del arrendador ni del arrendatario no vincula a ninguno de estos últimos.
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JM

Vivo en un piso a nombre de cinco personas. Mi parte el 20 % está embargado por el banco. Pagan comunidad de vecinos, que la gestoría contabiliza a una cuenta puente, pues yo la estoy pagando como vecino. También han puesto este año el IBI a nombre del banco. ¿Me pueden quitar el piso, o perjudicarme de alguna manera?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días JM, De la deuda que Usted tiene contraída responderá únicamente su parte, no la del resto de los copropietarios que no tienen ningún tipo de deuda, pudiendo ejecutarse ese 20% de propiedad de Usted, para hacer frente a los pagos que Usted tenga pendiente.
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Cenicienta

¿Es cierto que cuando hay atraso en el pago de las cuotas, el Banco obliga a pagar intereses sobre el total de la deuda para ponerse al día y no sólo sobre el total de las cuotas atrasadas? Si esto fuera cierto, ¿puede demandarse este abuso por parte del Banco? Gracias.
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días Cenicienta, En el contrato de un préstamo hipotecario se establecen tanto los intereses de demora (interés que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo) como la comisión por reclamación de posiciones deudoras. Con la nueva ley hipotecaria que entró en vigor el pasado 15 de mayo, el Gobierno ha limitado los intereses de demora que las entidades financieras aplican a los hipotecados que incurren en retrasos en las cuotas. A partir de ahora, los intereses de demora no podrán superar 3 veces el interés legal del dinero. El interés de demora se aplica a las cuotas no pagadas hasta que el banco ejecuta la hipoteca y a partir de ese momento es de toda la deuda.
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Fe

¿Que vía es la mas rápida para un desahucio?
Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Buenos días FE, Si el inquilino incumple con la principal obligación derivada del contrato, como es el pago de la renta o de las cantidades a ella asimiladas, el arrendador está facultado para reclamarlo de manera fehaciente, esto es, mediante escrito cursado por burofax con certificado de texto y acuse de recibo. Si una vez requerido, continúa el impago y tras ser requerido para abandonar el inmueble el arrendatario tampoco lo abandona voluntariamente, el arrendador tendrá que presentar la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de renta para la cual necesita ir asistido y representado por abogado y por procurador. Será conveniente a fin de evitar que el arrendatario pague y enerve la acción, que desde el envío del burofax hasta la interposición de la demanda, medie un mes. Transcurrido dicho mes, incluso en el caso de que el arrendatario pague el procedimiento continuará hasta el efectivo desalojo del arrendatario. La Ley 19/2009, de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y Eficiencia Energética de los Edificios pretende aumentar la seguridad jurídica de los propietarios introduciendo, entre otros, cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil de manera que los arrendadores puedan recuperar su vivienda de modo rápido y sencillo en caso de incumplimientos graves del pago del alquiler, sin que esto menoscabe los derechos de los inquilinos. Los principales cambios introducidos por esta Ley son: - Que el propietario podrá instar el desalojo cuando el inquilino le adeuda un mes de renta. Hasta ahora tenía que esperar dos meses. - Si la demanda de desahucio va acompañada de la petición de desalojo, el Juez lo acordará en la Sentencia. Por tanto, el propietario no tendrá que esperar 20 días para pedir la ejecución como ocurría hasta la entrada en vigor de la Ley. - La reforma obliga al Juez a resolver en un plazo de 6 días y cuando se cite a las partes a juicio, ya se les emplazará también a que recojan la sentencia en esa fecha. - El inquilino quedará formalmente citado a juicio con un edicto si no se encuentra en su domicilio cuando se acuda a notificarle la vista. No se intentará localizarle por otros medios como ocurría hasta la fecha. - El propietario puede comprometerse en la demanda a perdonar toda o parte de la deuda al inquilino si éste se va en el plazo que determine aquel, y que no podrá ser inferior a 15 días.
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Belén Villasevil RobledoAbogado de Legálitas

Belén Villasevil Robledo

Les agradezco mucho su participación, Hemos recibido un gran número de preguntas, de las cuales hemos intentado responder al mayor número posible. Para más información sobre alquileres y vivienda consulte https://www.legalitas.com/abogados-para-particulares/abogado-para-vivienda/alquileres