Qué es una SOCIMI, características y ventajas fiscales
29 Enero 2026
Muchos pequeños inversores compran una vivienda para alquilarla. Hoy en día existen formas mucho más accesibles de invertir en el mercado inmobiliario sin tener que hipotecar tu vida y una de ellas son las SOCIMI.
Te contamos cómo funcionan y por qué cada vez más inversores eligen las SOCIMI como una alternativa rentable y segura para hacer crecer su dinero.
¿Qué es una SOCIMI y para qué sirve?
Una SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) es una sociedad que invierte en inmuebles para alquilarlos y repartir las rentas entre sus accionistas.
En lugar de comprar un piso y alquilarlo tú mismo, inviertes en una sociedad que se encarga de todo, desde comprar los edificios hasta gestionar los alquileres y, por supuesto, repartir los beneficios en forma de dividendos.
Vamos con un ejemplo. Imagina una SOCIMI que posee varios bloques de pisos en Madrid y Barcelona. Cada mes cobra los alquileres, cubre los gastos de mantenimiento y reparte las ganancias entre quienes tienen acciones de la empresa. Tú puedes ser uno de ellos, sin preocuparte por inquilinos, reparaciones o trámites.
Su actividad está regulada por la Ley 11/2009, modificada por la Ley 16/2012, que estableció las condiciones y ventajas fiscales que han hecho despegar este tipo de sociedades en España.
En cuanto a su uso, las SOCIMI ayudan tanto a impulsar el mercado del alquiler y a atraer inversión, sobre todo de pequeños y medianos ahorradores que pueden participar en el mercado inmobiliario sin tener que comprar un piso directamente.
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¿Qué caracteriza a las SOCIMI?
Una Socimi es una sociedad anónima, que tiene una duración mínima de tres años, cuyo capital social está distribuido entre varios accionistas, que cotiza en el mercado alternativo bursátil (MAB), cuyo objeto social es la tenencia y arrendamiento de bienes inmobiliarios de cualquier naturaleza y que distribuye anualmente todos los beneficios obtenidos en concepto de dividendos entre sus accionistas.
Este tipo de sociedad organiza, da transparencia y control el nuestro patrimonio inmobiliario, sea éste grande o más humilde.
Las Socimis, además, tienen beneficios fiscales (están exentas del pago del Impuesto de Sociedades y tienen bonificado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), si bien deben cumplir una serie de condiciones legales y financieras muy concretas.
Cotizar en bolsa
Sus acciones deben negociarse en un mercado regulado, ya sea español o europeo (por ejemplo, en el BME Growth o el Mercado Continuo). Esa cotización les da visibilidad y liquidez, además de transparencia.
Capital mínimo y número de accionistas
El capital social mínimo para constituir una SOCIMI es de 5 millones de euros y debe contar con al menos 50 accionistas. De este modo se garantiza que sea una sociedad abierta, con un cierto nivel de pluralidad y acceso a pequeños y medianos inversores.
Objeto social: invertir en inmuebles urbanos para alquilar
Su actividad se centra en adquirir, rehabilitar o promover inmuebles urbanos (viviendas, oficinas, locales, naves, hoteles, garajes...) para arrendarlos. También pueden participar en otras SOCIMI o fondos inmobiliarios.
Requisitos de inversión y patrimonio
- Al menos el 80 % del valor del activo debe estar invertido en inmuebles urbanos destinados al alquiler o en participaciones en otras SOCIMI.
- El 80 % de los ingresos anuales tiene que proceder de esas rentas de arrendamiento o de dividendos vinculados a su objeto social.
- Los inmuebles deben mantenerse alquilados (o en oferta de alquiler) durante un periodo mínimo de 3 años si se compran o 7 años si se han promovido directamente.
- Desde la reforma de 2012, solo es obligatorio tener al menos un inmueble en cartera (antes eran tres). Ese único activo puede representar hasta el 100 % del valor de la sociedad.
- Ya no hay un límite legal de endeudamiento (se eliminó el anterior tope del 70 % del activo).
Distribución obligatoria de beneficios
Las SOCIMI están obligadas a distribuir la mayoría de sus ganancias entre los accionistas para asegurar una rentabilidad periódica sin depender de la revalorización de las acciones.
- 80 % de los beneficios procedentes del alquiler.
- 50 % de las plusvalías por la venta de inmuebles o participaciones.
- 100 % de los dividendos obtenidos de otras SOCIMI.
Supervisión y transparencia
Al cotizar en mercados regulados, deben presentar cuentas e informes cada seis meses, someterse a auditorías y cumplir con la normativa de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
Ventajas fiscales de las SOCIMI
Una de las razones por las que las SOCIMI han crecido tanto en España es su trato fiscal privilegiado. Vamos a echar un ojo.
Tipo impositivo del 0 % en el Impuesto sobre Sociedades
Las SOCIMI tributan al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que cumplan los requisitos que marca la ley.
Eso sí, en este régimen especial la sociedad no puede compensar pérdidas ni aplicar otras deducciones o bonificaciones fiscales previstas para empresas ordinarias.
Gravamen del 15 % sobre beneficios no distribuidos
Desde 2021, si una SOCIMI no reparte todos sus beneficios y esos importes no han tributado al tipo general ni están dentro del periodo de reinversión de tres años, debe declarar un gravamen del 15 % sobre la parte no distribuida. Este mecanismo busca incentivar la transparencia y el reparto de rentas entre los accionistas.
Fiscalidad de los dividendos
Los dividendos que reparten las SOCIMI sí tributan, aunque el tratamiento varía según el tipo de inversor. La ley distingue tres escenarios:
- Personas físicas residentes en España: tributan en su IRPF (base del ahorro) al 19 %, 21 % o 23 %, con una retención del 19 %.
- Sociedades residentes: incluyen los dividendos en su base del Impuesto sobre Sociedades, sin poder aplicar la exención por doble imposición y también soportan una retención del 19 %.
- No residentes sin establecimiento permanente: se aplica una retención general del 19 %, salvo que exista un convenio de doble imposición o sea aplicable la Directiva matriz-filial de la UE, que puede reducirla hasta el 0 %.
En el caso de grupos europeos que cumplan los requisitos de la directiva, la combinación del tipo 0 % en el Impuesto sobre Sociedades y la retención 0 % permite recibir dividendos sin impacto fiscal en España.
Bonificación del 95 % en ITP y AJD
Las SOCIMI también disfrutan de una bonificación del 95 % en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por la compra de viviendas destinadas al alquiler o de terrenos para promoverlas.
Si estás pensando en invertir en inmueble o tienes un negocio y esta información puede interesarte, no dudes en ponerte en contacto con Legálitas Negocios, un abogado experto te asesorará en base a tus necesidades.
Preguntas frecuentes sobre las SOCIMI
¿Cuántos inmuebles debe tener una SOCIMI?
Desde 2012 solo se exige un inmueble urbano como mínimo, que puede representar hasta el 100 % del activo.
¿Qué ocurre si incumplen los requisitos?
Si una SOCIMI vende un inmueble antes de tiempo, deja de repartir beneficios o abandona el régimen especial, pierde todas sus ventajas y debe regularizar las rentas generadas aplicando el tipo general del 25 % del Impuesto sobre Sociedades, con efecto retroactivo.
