Cuándo pagar el impuesto de plusvalía municipal según la nueva ley

10 noviembre 2021 Jubilación parcial y jubilación anticipada

Una sentencia del Tribunal Constitucional y una ley dictada por el Gobierno, en vigor desde el 10 de noviembre de 2021, son los marcos regulatorios por los que los ciudadanos que quieran vender, heredar o donar un inmueble a partir de ahora o ya lo hayan hecho tiempo atrás, tendrán que regirse para pagar o reclamar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más comúnmente conocido como la plusvalía municipal.


La nueva ley

La nueva ley (RDL 26/2021) es la respuesta del Gobierno a una nota informativa (99/2021) del Tribunal Constitucional por la que se declaraban inconstitucionales una serie de artículos recogidos en la Ley de Haciendas Locales (LHL), entendiendo que establecían un método para calcular la cuantía del impuesto por el que siempre existía un aumento en el valor de los terrenos, con independencia de que hubiera existido ese incremento y de su cuantía real, lo que suponía una vulneración del principio de capacidad económica consagrado en el art. 31.1 de nuestra Constitución.

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¿Puedo acogerme a la nueva ley si ya vendí mi casa?

No, no habrá retroactividad. La nueva ley se aplicará a todas las transacciones producidas desde el 10 de noviembre de 2021, descartando que cualquier contribuyente pueda acogerse al mismo por haber vendido, donado o heredado un inmueble antes de esa fecha, tal y como refleja el real decreto en su artículo único: “...con efectos desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, se introducen las siguientes modificaciones…)”, lo que despeja cualquier duda sobre tener o no un carácter retroactivo.


Vender con pérdidas supone no pagar el impuesto

Para las transmisiones de inmuebles en las que no exista incremento de valor de los terrenos entre la fecha de transmisión y adquisición, no se producirá la sujeción al impuesto, es decir, no habrá que pagarlo si, por ejemplo, se ha vendido por un valor inferior al que lo compramos. Pero cuidado, porque habrá que comunicarlo al órgano competente, esto es, al ayuntamiento de la localidad en la que esté situado el inmueble, siendo capaces de demostrar lo afirmado mediante las escrituras de adquisición y transmisión sin incluir gastos. En este caso, lo que se tomará como referencia para el cálculo del impuesto será la proporción que representa el suelo sobre el inmueble total.

Un ejemplo práctico: Imaginemos que vendo un inmueble en este momento por 110.000 euros y lo compré por 120.000 euros, y que el valor catastral total es de 100.000 euros y el suelo de 60.000 euros. Este caso supone que el 60% corresponde al terreno y, en consecuencia, tendría que aplicar el 60% al valor de cuando lo compré (a los 120.000 euros) y también al valor de cuando lo vendí (110.000 euros). El cálculo: el 60% de 120.000 son 72.000 euros y el 60% de 110.000 son 66.000, por lo que claramente estaría vendiendo con pérdidas y no procedería pagar este impuesto.


Dos posibilidades en el caso de tener que pagar la plusvalía

A partir de la fecha existen dos modos de calcular el importe del impuesto de plusvalía que se deba abonar, de este modo, el contribuyente podrá elegir cuál es la más ventajosa en función de sus intereses.

  • Una, el que hasta ahora se ha venido utilizando, pero teniendo en cuenta los descrito en el ejemplo anterior, es decir, tomando como referencia para el cálculo del impuesto la proporción que representa el suelo sobre el inmueble total. De este modo, se calcularía restando el precio por el que compramos la vivienda al precio por el que la vendemos, y multiplicando el resultado obtenido por la proporción que el terreno tiene sobre el valor catastral total.
  • Un segundo método establece un sistema de cálculo similar al anterior, pero con matices, basado en coeficientes máximos que se multiplicarán por el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión, publicados en el real decreto pero que los ayuntamientos podrán modificar. Al resultado obtenido se le aplicará el tipo impositivo del 30%, salvo que la ordenanza del ayuntamiento regule un tipo inferior.

A modo de ejemplo, si con el cálculo “normal” supone una base de 15.000 euros y aplicando lo anteriormente expuesto respecto al valor que representa el terreno sobre el inmueble, se obtiene una base de 10.000 euros, el contribuyente podrá aplicar el tipo impositivo a la base más ventajosa, 10.000 euros, siempre teniendo en cuenta que correrá el riesgo de ser comprobado e inspeccionado por la propia Administración.

Los ayuntamientos tienen a partir de la fecha, seis meses para modificar sus ordenanzas fiscales, y en consecuencia podría haber modificaciones al respecto.


Sí se deberá pagar plusvalía, aunque no haya pasado un año

Otra novedad importante a tener en cuenta que queda introducida en este decreto es que, antes, si transcurría menos de un año entre una y otra transmisión, no se generaba plusvalía, pero ahora sí, por lo que se está -de alguna manera- “castigando” a los contribuyentes que especulan con el mercado inmobiliario.


¿Y si la transacción fue antes de la entrada en vigor de la esta ley?

Cuando se hubiese vendido, donado o heredado un inmueble con fecha anterior a la entrada en vigor de esta ley, 10 de noviembre de 2021, tendremos que referirnos a la sentencia, la sentencia publicada en el BOE con fecha 25 de noviembre de 2021, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional (TC), que declaró inconstitucionales y nulos, en su nota informativa (N.º99/2021), después en sentencia 182/2021, de 26 de octubre de 2021, una serie de artículos de la Ley de Haciendas Locales, que establecían el método para calcular la plusvalía, argumentando que el impuesto de plusvalía establecía una fórmula de cálculo en la que siempre existe incremento del valor de los terrenos y, en consecuencia, suponía una vulneración del principio de capacidad económica recogido en la Constitución.


¿Cómo puedo reclamar en virtud de la sentencia?

La sentencia determina que:

  1. Frente a liquidaciones firmes, no impugnadas en plazo, prevalece el principio de seguridad jurídica y no se pueden recurrir.
  1. Frente a liquidaciones firmes que hayan agotado la vía de impugnación, cabría la posibilidad de instar un procedimiento de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas previsto en los artículos 32 y siguientes de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, siempre que en los recursos anteriores se hubiera alegado la inconstitucionalidad de las normas anuladas por la sentencia de 26 de octubre.

“los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas de toda lesión que sufran en sus bienes y derechos como consecuencia de la aplicación de actos legislativos de naturaleza no expropiatoria de derechos que no tengan el deber jurídico de soportar cuando así se establezca en los propios actos legislativos y en los términos que en ellos se especifiquen.

La responsabilidad del Estado legislador podrá surgir también en los siguientes supuestos, siempre que concurran los requisitos previstos en los apartados anteriores:

1. Cuando los daños deriven de la aplicación de una norma con rango de ley declarada inconstitucional. “Si la lesión es consecuencia de la aplicación de una norma con rango de ley declarada inconstitucional, procederá su indemnización cuando el particular haya obtenido, en cualquier instancia, sentencia firme desestimatoria de un recurso contra la actuación administrativa que ocasionó el daño, siempre que se hubiera alegado la inconstitucionalidad posteriormente declarada.”

En estos casos, el interesado dispone de un año para instar la tramitación de dicho procedimiento.

  1. Liquidaciones recurridas antes de la fecha de la sentencia. En este caso habrá que esperar la resolución que, en todo caso, debería ser favorable.


  1. Autoliquidaciones presentadas y pagadas hace menos de cuatro años. Según la sentencia, en este escenario, el fallo solo será aplicable a las solicitudes de rectificación presentadas antes de la fecha de la sentencia.

En este punto no está claro de si se debe tener en cuenta la fecha de la sentencia o la fecha de su publicación y por este motivo, se recomienda presentar, cuanto antes, la solicitud de rectificación. Ahora, a partir de su publicación, las solicitudes de rectificación solo serán viables si, como en alguna ocasión anterior, el TSJUE se pronunciara. Por tanto, sería aconsejable/prudente presentar las solicitudes de rectificación, posponiendo su presentación, teniendo en cuenta el plazo de prescripción, para ver si entre tanto hay algún pronunciamiento del TSJUE.


  1. Liquidaciones notificadas antes de la fecha de sentencia y en plazo para recurso, así como liquidaciones notificadas después de la fecha de la sentencia.

En este caso, se consideran recurribles en aplicación de los términos de la sentencia, por el principio de tutela judicial efectiva.


¿Qué cambia la sentencia del Tribunal Constitucional?

Hasta ahora y pese a los distintos episodios vividos en torno a las plusvalías municipales, los ayuntamientos han seguido recaudando estos tributos como parte importante en su sistema de recaudación de impuestos, según estaba recogido en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

En esta ocasión, la decisión el Tribunal Constitucional ha declaración la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 1, 2a) y 4 del artículo 107 de la citada ley, impidiendo a partir de ahora a los ayuntamientos seguir recaudando por el citado concepto.

Es la tercera vez que el tribunal se pronuncia al respecto. En este caso, lo ha hecho estimando la cuestión de inconstitucionalidad promovida por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla, con sede en Málaga, contra dichos preceptos.

Nuria Diez, abogada | Legálitas


Referencias legales

  • Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
  • Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, de 26 de octubre de 2021.

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