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Todo lo que debes saber sobre el alquiler con opción a compra

13 enero 2017 Contrato

El alquiler con opción a compra es una de las formas más utilizadas por los jóvenes en nuestro país cuando deciden dar el paso de abandonar la casa de sus padres. Por supuesto, esta opción es válida para cualquier persona, independientemente de su edad, pero lo cierto es que son los jóvenes, debido a las ventajas que el alquiler con opción a compra ofrece los que más se decantan por esta forma de arrendamiento.

Se trata de una fórmula que permite a los inquilinos establecerse en la vivienda elegida en régimen de alquiler durante el tiempo acordado entre las partes, pasado el cual, el inquilino tiene derecho a comprar esa casa descontando del precio parte del alquiler que había pagado durante los meses que estuvo de inquilino en la vivienda. Dicho esto, y pese a que el descuento en el precio es la opción más habitual elegido entre las partes, se deberá estar a lo pactado en el contrato.

Parece obvio que, entre las principales ventajas del alquiler con opción a compra se encuentra que parte del dinero que todos los meses desembolsa el inquilino en concepto de renta de alquiler servirá en un futuro cercano para pagar una parte de esa vivienda. Por el contrario, en muchas ocasiones, los inquilinos de una vivienda con opción a compra pagan un alquiler más elevado debido a esa opción de compra.

Si finalmente el inquilino desiste de la opción de comprar la vivienda, este no recuperará el dinero pactado para descontar del futuro precio de compra de la casa.

¿Cómo debe ser el contrato de alquiler con opción a compra?

Se caracteriza por la ausencia de una regulación legal general. El contrato de opción de compra no está suficientemente regulado en el Código Civil, pero si se recoge en el art 14 del Reglamento Hipotecario y aparece también mencionado en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Es un contrato atípico, en consecuencia en aplicación de la autonomía de la voluntad y la libertad de pacto, el contrato de alquiler con opción a compra con se rige en principio por lo convenido.

Se trata de un contrato doble, ya que incluye un contrato de alquiler y un contrato de compraventa. Se plasma normalmente insertando una cláusula en un contrato de arrendamiento, mediante la cual se concede al arrendatario la facultad exclusiva de prestar su consentimiento para comprar el inmueble objeto del arriendo en el plazo contractualmente señalado.

Los requisitos del arrendamiento con opción a compra son:

  • La concesión al arrendatario de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra
  • La determinación del inmueble
  • El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición
  • Concreción del plazo

También es posible pactar una prima, como pago a cargo del arrendatario por la concesión de la opción a compra, que generalmente se descuenta del precio final por abonar, pero no es un elemento esencial, sino accesorio del negocio.

El arrendador concedente de la opción de compra queda obligado a mantener su oferta y a no disponer del inmueble, durante el plazo pactado.

¿Cómo se ejercita la opción de compra?

Basta con que el arrendatario optante, dentro del plazo estipulado, manifieste su decisión de llevar a cabo la compra notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente. Esa manifestación pueda ser tácita si no se concreta una forma específica para hacerla efectiva, aunque si se pacta una habrá que estar a lo pactado. Lo más normal es pactar que se haga mediante acta notarial. Pero lógicamente, la manifestación debe ser clara, de modo que la Jurisprudencia ha entendido que la simple designación de una notaría por el arrendatario no sería suficiente. 

Por otro lado la manifestación de voluntad del arrendatario optante a la compra debe ser recepticia, es decir el arrendador concedente de la opción de compra debe recibir esa comunicación antes de que el período concedido se extinga, no obstante, debe considerarse recibida cuando existan maniobras del concedente tales como rechazar la recepción de la carta, no pasar a recogerla en la oficina de correos... etc.

¿Cuál es el plazo para ejercitar la opción de compra?

Será, lógicamente, el convenido por las partes. En ausencia de plazo para el ejercicio de la opción, cualquiera de las partes pueden pedir al Juez que sea este quien lo fije. Si bien, en defecto de plazo, la Jurisprudencia suele apuntar el plazo fijado para el arrendamiento con exclusión de las prórrogas legales y tácitas.

El plazo es de caducidad, y en consecuencia no se puede interrumpir y la caducidad debe ser apreciada de oficio por el tribunal aunque el concedente no la hubiera alegado. No obstante, es posible que las partes modifiquen el plazo pactado inicialmente. Lo que no es posible es que el plazo de la opción sea superior al del arrendamiento.

Ejercitada la opción en forma, queda perfeccionada la compraventa y se produce la extinción del arrendamiento por la reunión en la misma persona de la condición de arrendatario y la de propietario.

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