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Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán , Abogado
Número de colegiado 81.141

08 noviembre 2012

Sus derechos en una Comunidad de vecinos

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Moderador

Buenos días.

Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana.

Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad.

Muchas gracias por participar.

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Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días, Bienvenidos al octavo Encuentro Digital de Legálitas. Espero que las respuestas que le voy a proporcionar sean de su utilidad. Muchas gracias por participar.
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EUGENIO SILVAN SILVAN

¿Como se elige presidente? ¿ Si el actual presidente se autoelige a si mismo a dedo podemos hacer algo? ¿Cada cuanto se ha de renobar los cargos? ¿Es indispensable tener un secretario (gestor) ?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Eugenio El presidente ha de ser nombrado mediante acuerdo de la Junta de Propietarios, mediante la inclusión de su elección como asunto del orden del día. Será necesaria la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación en primera convocatoria. En segunda convocatoria será suficiente la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación de los presentes. Si el actual presidente no ha sido elegido en Junta debidamente convocada, su nombramiento sería nulo y podrían convocar una junta extraordinaria la cuarta parte de los propietarios que representen la cuarta parte de las cuotas de participación y nombrar presidente, con independencia de la posibilidad de impugnar judicialmente el nombramiento si no hubiera sido realizado en debida forma. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los cargos se realiza por plazo de un año. El único cargo obligatorio es el del presidente, no es indispensable tener gestor. Estos cargos recaerán en caso de no existir nombramiento expreso en la figura del presidente. Un cordial saludo.
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nuevook

En el parking del edificio hay un vecino que tienes un vehículo estilo caravana y ocupa más del tamaño de su plaza a lo largo, obstaculizando parte del transito lo que hace que los demas tengamos que maniobrar. puede hacerlo?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr. Son obligaciones de cada propietario respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes. El propietario deberá atenerse al tamaño de su plaza y deberá respetar los acceso comunes de tránsito para el resto de los propietarios. Un cordial saludo.
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JOSÉ MARÍA DE URDA

qué hacer si el que sale por turno Presidente no vive en la casa, y ni siquiera en la ciudad. Sería lógico pasar turno? Le originaria algún gasto extra si tiene que delegar en el Admirador?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. José María El nombramiento del cargo de presidente tiene carácter obligatorio, con independencia de que el propietario elegido viva o no en el inmueble. No obstante, en caso de que el propietario no quiera ser elegido, podrá exponer sus razones ante la Junta, y la Junta podrá acordar que se pase el turno o sea elegido otro propietario. Si el sistema de elección por turno rotatorio obrara en los estatutos de la comunidad, la alteración del criterio debería realizarse por unanimidad de los propietarios o de conformidad con los criterios establecidos en los referidos estatutos. Si las razones fuesen de enfermedad o incapacidad para ejercer el cargo y la Junta no votase favorablemente, el propietario podrá exponer dentro del mes siguiente ante el Juez de primera instancia su relevo del cargo. En caso de que la comunidad no acepte el relevo del cargo y no sea autorizado por el juez, el presidente deberá ser elegido, no pudiendo delegar su responsabilidad. Un cordial saludo.
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ANGEL

Quiero cerrar la terraza de mi piso ¿necesito algun permiso de la comunidad? ¿como lo consigo?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Ángel El cerramiento exterior de la terraza podría significar modificar la configuración exterior o estética del inmueble, por lo que necesitaría autorización de la comunidad de propietarios. A estos efectos, habría que incluir la solicitud de autorización como punto del orden del día de una junta de Propietarios y, si afecta a la estética del inmueble, debería ser aprobada por unanimidad de los propietarios. Verifique además si su Ayuntamiento le permite la citada modificación y, en su caso, una vez obtenido el permiso de la comunidad, solicite la licencia oportuna. Un cordial saludo.
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Alejandro

Hola, ¿Se puede privar o anular el uso del ascensor a algún vecino que no esté al corriente de sus cuotas de la comunidad? Saludos.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Alejandro Considero que la Comunidad de Propietarios no debe privar de estos servicios, porque estaría adoptando una medida de coacción frente al propietario afectado. La ley establece un cauce legal para el cobro de deudas por medio del procedimiento monitorio, a cuyo fin habría de celebrarse Junta incluyendo la reclamación judicial por morosidad como punto del orden del día, procediendo a: - Certificar el acuerdo de la Junta acordando la liquidación de deuda y habilitar al presidente para el ejercicio de acciones judiciales a estos efectos - Notificar el citado acuerdo y liquidación al propietario que ha incurrido en morosidad, concediéndole un plazo para el pago - Apercibir acción judicial si el propietario no procede de conformidad con lo requerido en tiempo y forma. Un cordial saludo.
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Manuel López Pérez

En el edificio donde vivo. La instalación eléctrica, desde el cuarto de contadores(incluido este), hasta la entrada a las viviendas, esta en malas condiciones, ocasionando apagones con bastante frecuencia. llevamos 2 años en esta situación y en varias ocasiones, se le ha notificado verbalmente al administrador y no ha tomado medida alguna. Mi pregunta es, Que tengo que hacer? o a quien me tengo que dirigir? Saludos
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Manuel Deben realizar una notificación fehaciente (burofax con certificado de texto y acuse de recibo) a fin de dejar prueba de su reclamación. La comunidad de propietarios tiene la obligación de realizar las obras necesarias para adecuada conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones de habitabilidad y seguridad. Solicite, asimismo, al presidente de la comunidad, la inclusión de este asunto como punto del orden del día. A cuyo efecto, podría solicitarse la celebración una Junta extraordinaria. Un cordial saludo.
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Antonia del Castillo Amayas

soy la Presidenta de mi Comunidad, tenemos la calefaccion y el agua caliente en Mancomunidad. Se han elaborado los recibos individuales con el consumo de cada vecino y muchos están devolviendo los mismo y se niegan a pagar. Como es la Comunidad quien lo paga, ¿que podemos hacer el resto de los vecinos, que si pagamos?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Antonia Deberían convocar una Junta extraordinaria e incluir como punto del orden del día la reclamación judicial de las cantidades adeudadas a los propietarios en morosidad, certificando el acuerdo con la liquidación de la deuda correspondiente a cada propietario y notificando a cada propietario el acuerdo adoptado, concediendo un plazo para el pago y apercibiendo de la acción judicial para el supuesto de que no procedan al pago en tiempo y forma. Un cordial saludo.
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Fco. Javier Pastor Pastor

?¿Cómo debo contribuir a los gastos comunes? ¿Por cuota de participación? Tengo un sotano, un bajo y un primer piso y tenemos que hacer una rehabilitación de la finca, ¿se paga por todos igual?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Javier. La Ley establece que el propietario contribuirá de conformidad con la cuota de participación o lo especialmente establecido a los gastos ordinarios para el sostenimiento del inmueble. En principio, el criterio previsto es el de la cuota de participación de cada inmueble en el conjunto del edificio, salvo que los estatutos de la comunidad hubieran establecido otro criterio. Es decir, en principio, salvo disposición estatutaria en contrario, cada inmueble, con independencia de su ubicación, responderá de conformidad a su cuota de participación que tiene atribuida en el título de propiedad. Un cordial saludo.
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peñis

El abogado de nuestra comunidad siempre dirige las asambleas de propietarios, al lado y siempre de parte del presidente. Le pagamos sus honorarios más la asistencia a las juntas. Entiendo que su función es la de asesorar objetivamente en cuantos asuntos legales puedan surgir, pero no ser juez y parte.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr. El asesor jurídico ha sido contratado por la comunidad a fin de informar sobre las disposiciones legales que afectan a la comunidad de propietarios y las propiedades que la integran. El máximo órgano de la comunidad de propietarios es la Junta de propietarios, correspondiendo a la misma la adopción de las decisiones relevantes para la comunidad. Un cordial saludo.
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Pilar

¿son legales las reuniones de vecinos en las que no participe el administrador de la comunidad?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Pilar El administrador de la comunidad puede ser o no ser secretario de la Comunidad. Es decir, existen administradores que son a su vez secretarios de la junta y otros que son sencillamente administradores. La ley establece que las actas de las juntas deben ser firmadas por secretario y presidente. La presencia del administración será obligatoria si el cargo para el que ha sido elegido es secretario-administrador. No obstante, si la junta no pone impedimento, se admite que el administrador pueda designar un personal auxiliar para su presencia física en la Junta a celebrar. Quedamos a su disposición. Un cordial saludo.
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MARIA LUISA LOMBANA GOMEZ

Vivo en un entresuelo de una comunidad: hay ascensor y yo pago la comunidad religiosamante igual que cualquier vecino, en proporcion por los m2 del inmueble. ahora quieren instalar un montacargas en la parte trasera interior del inmueble, pegado a la escalera de servicio. tengo yo que abonar los gastos que se deriven de la obra y posteriormente , el consumo de luz, limpieza y demas derivados del uso de este montacargas?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Mª Luisa. La ley, en principio, no establece distinción entre propietarios de plantas bajas, locales, entresuelos, determinando la obligación de cada propietario, sin distinción de la clase de inmueble que nos pertenece, a contribuir de conformidad con el coeficiente de participación. No obstante, convendría que obtuviera una copia de los estatutos comunitarios, para determinar si en relación a su inmueble o modo de organización de su comunidad, existe un criterio diferente con respecto a su inmueble. El montacargas constituiría un nuevo servicio, que para el supuesto de que fuera calificado de interés general, y no se determinase necesario para personas con minusvalía al tener vds. ascensor (mayoría de los propietarios que representen la mayoría cuotas de participación), requeriría ser aprobado por mayoría de 3/5 que representen 3/5 partes cuotas de participación En junta habría de solicitar se justifique la necesidad de instalación del citado montacargas, para determinar si con el servicio de ascensor existente no constituye un gasto innecesario. Si vd. no quiere su instalación, a los efectos de que no se compute su abstención como voto favorable, deberá manifestar en Junta su expresa oposición y reserva de acciones de impugnación. Un cordial saludo.
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Emilio Sánchez Barrado

Vivo en un edificio de 3 plantas dos son mias una tereera es de otro propietario, este no quiere hacer comunidad de bienes, es obligatotio hacer una comunidad de bienes y como puedo hacer para resolver la situación de comunidad para gastos comunes obras de tejado etc.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Emilio La ley establece que cuando el número de propietarios no exceda de cuatro, el edificio podrá acogerse al régimen de administración de la comunidad de bienes. Debe requerir al otro propietario por medio de un documento fehaciente (burofax con certificado de texto y acuse de recibo) la constitución de una comunidad de bienes o regirse por el régimen de la propiedad horizontal. A estos efectos, deberá determinarse la cuota de participación de las distintas propiedades con respecto al resto del edificio para contribuir a los gastos de conservación y sostenimiento de los elementos comunes del inmueble. No obstante, la jurisprudencia se pronuncia mayoritariamente en sentido favorable sobre la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos de conservación de elementos comunes, en el caso del ejemplo que vd ha expresado, tejados etc., aunque no haya existido el acto formal de constitución de la comunidad. Quedamos a su disposición para cualquier cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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MASUME

¿Que puedo hacer, si a altas horas de la noche, 23:00 hrs y 24:00 hrs.hay ruidos y conversaciones mal sonantes, un día si y otro también?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr/Sra. La ley establece que son obligaciones de cada propietario observar la debida diligencia en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares En principio habría que realizar un requerimiento escrito previo a la vivienda de la que proceden señalando que las condiciones de habitabilidad y descanso de nuestra vivienda están siendo afectadas. A estos efectos podría poner estos hechos en conocimiento de los órganos de gobierno de la comunidad para realizar las oportunas advertencias. El administrador, a instancia de los titulares afectados, está facultado por la ley para realizar las oportunas advertencias, que posteriormente podría reiterar el presidente de la comunidad. Un cordial saludo.
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Madrid

El piso bajo de mi edificio ha sido okupado. Siguiendo lo que me dijisteis en Legálitas, le mandé un burofax al dueño del piso okupado, una empresa de la Caixa, para que hiciera los tramites para desalojarlos. No he recibido respuesta. Por otro lado, el presidente de la Comunidad no se ha dirigido nunca al dueño del piso okupado para pedirle que haga los tramites para su desalojo. En caso de que lo los okupas produjeran daños y/o robos en la Comunidad ¿podría yo demandar al Presidente por no pedir a la Caixa que inicie el desalojo del piso? ¿Podría demandar a la Caixa si se demuestra que no ha iniciado ningun tramite para el desalojo del piso okupado? Digo esto por el daño economico que me podría producir daños o robos que se produjeran en la Comunidad sin que, ni el dueño del piso okupado ni el Presidente de la Comunidad hayan hecho nada al respecto.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr. Habría que requerir previamente al presidente de la comunidad por un medio que le dejará prueba para dejar constancia de su omisión. La ley establece que quien por acción u omisión causa daño a otro interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado, no obstante, habría de determinarse si estas personas estaban realizando daños a la comunidad en el momento del requerimiento. El propietario del inmueble debería iniciar una acción de desahucio por precario y, si con motivo de su omisión se causan daños para el resto del inmueble, podrían presentar demanda por los mismos frente al propietario. La ley permite que en el supuesto de actividades molestas la comunidad de propietarios pueda dirigirse frente a quien las causa e instar la acción de cesación de las mismas, resolución y desalojo. No obstante, el propietario del inmueble tiene mayor probabilidad y legitimidad para instar la acción de desalojo que la comunidad de propietarios, debido a que a esta última se le exigiría demostrar la actividad molesta, mientras que el propietario exclusivamente tendría que demostrar su propiedad sobre el referido inmueble. Soliciten del presidente que se incluya este asunto como punto del orden del día en junta extraordinaria. En caso de negativa podría ser convocada la junta por 1/4 parte de los propietarios o 1/4 parte cuotas de participación. Quedamos a su disposición. Un cordial saludo.
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javier garcia

Unas personas externas a la comunidad se han metido en una vivienda a vivir. Estaba cerrada por un desahucio que ¿puedo hacer?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Javier. Deberían comunicar estos hechos por un medio fehaciente (burofax con certificado de texto y acuse de recibo) al propietario de la vivienda para que iniciara las acciones oportunas de desahucio, de este modo no podrá alegar ignorancia y su conducta, en caso de que se produzcan daños a la comunidad, sería considerada una omisión. Si vds. desconocen quién es el actual propietario, el presidente de la comunidad, acreditando el interés legítimo, podría solicitar titularidad del Registro de la Propiedad. A estos efectos, pueden convocar por medio del presidente una junta extraordinaria e incluir este asunto como punto del orden del día para requerir en primer lugar al propietario de la vivienda y adoptar en su caso acciones judiciales de la comunidad habilitando al presidente de la comunidad, en función de la conducta de las personas que la ocupan. Si estas personas están causando actividades molestas, insalubres, la comunidad de propietarios, previa acopio de las consiguientes pruebas, podría iniciar acción de cesación. No obstante, es conveniente que las acciones de desalojo las inicie el propietario, debido a que la carga de la prueba que se le exigiría es inferior. Es decir, el propietario exclusivamente tendría que demostrar la titularidad sobre la vivienda e instar el desahucio. Quedamos a su disposición. Un cordial saludo.
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Madrid

El Presidente de mi Comunidad ha cambiado la llave de la azotea del edificio por lo que ya no puedo acceder a ella. Él indica que lo ha hecho con el consentimiento de la mayoría de los vecinos. Sin embargo, no consta en ningún acta, ni en ninguna reunión que ese tema haya sido aprobado ni tratado; pero los vecinos muestran total desinterés hacia el tema y no les importa no tener acceso a la azotea. Yo sí quiero tener acceso a la azotea. ¿Puede el Presidente cambiar la llave de la azotea y no darme copia? En caso de que no pueda ¿como puedo actuar para que me dé una copia de la llave? ¿Está obligado el Presidente a dar copia de la llave a todos los vecinos?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr. La ley establece que los asuntos de interés general para la comunidad de propietarios deberán ser tratados en Junta de propietarios. La privación del uso de la azotea significa una privación de un elemento comunitario que debe ser tratado en Junta de propietarios, a fin de que vds. puedan manifestar su oposición y reserva de acciones de impugnación. Si anteriormente vds. disponían del citado acceso y no ha existido acuerdo comunitario sobre la privación del citado elemento común, el presidente debería respetar el régimen establecido y proporcionarle copia de las llaves de acceso. Un cordial saludo.
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Madrid

Hace unos meses unos ladrones forzaron la puerta del sótano del edificio y robaron en varios trasteros. El Presidente, a pesar de que se lo he solicitado oralmente, no ha puesto nueva cerradura en el sótano, por lo que ahora pueden entrar en él sin ni siquiera forzar la puerta, con el peligro de nuevos robos que ello trae. ¿Cómo se puede obligar a que el Presidente ponga una nueva cerradura? En caso de un nuevo robo, tanto del contenido del trastero de cada uno, como de propiedades comunes del sótano del edificio (extintores, lámparas...) ¿se le podría demandar por no haber repuesto la cerradura?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr/Sra. Deberían requerir al presidente de la comunidad por un medio que les deje prueba de su solicitud (burofax con certificado de texto y acuse de recibo) y, en su caso, poner estos hechos en conocimiento del órgano de administración de la comunidad, si la comunidad dispusiera del mismo. La ley determina que quienes en cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad estarán obligados a reparar el daño causado. En su virtud, en caso de que no obren conforme a lo requerido, posteriormente podrían exigir responsabilidades. Conviene no obstante, que adviertan de estas posibles responsabilidades al presidente, un órgano de gobierno de la comunidad, en el requerimiento que realicen. Un cordial saludo.
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FranciscoDeJerez

Quiero saber si puedo elevar la pared divisoria de mi jardín para protegerme en lo posible de las fiestas de mi vecino ruidoso. He leído la Servidumbre de Medianería y entiendo que tengo derecho a ello y que mi vecino no puede impedirlo, ¿es cierto?.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Francisco. Efectivamente los derechos civiles sobre la pared medianera permiten a los copropietarios de la misma elevar la medianera a su costa, debiendo indemnizar al otro copropietario si se le causaran perjuicios. A estos efectos habría que analizar cómo afecta al otro propietario respecto a posibles derechos de luces, vistas, etc. No obstante, si su inmueble formara parte de una comunidad de propietarios, la comunidad le podría requerir que respetara la estética del inmueble, por lo que sería preciso solicitar autorización previa a la comunidad. Finalmente habría que determinar si nuestra intervención se encuentra permitida por las normas del municipio, para el supuesto de que no se permitieran levantar muros superiores a una determinada altura por las ordenanzas o normas urbanísticas del Ayuntamiento, y solicitar, en su caso, la licencia que exigiera el órgano de gobierno municipal. Un cordial saludo.
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Maria Jesús

Somos 24 chalets,mi casa linda con la zona infantil de la comunidad,los niños cuelan los balones constantemente en mi jardin,la valla que nos separa esta muy deteriorada y saltan por ella para coger el balon. ¿quien debe reparar la valla? ¿que puedo hacer para impedir que sigan colandose los niños? Gracias
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. María Jesús. Los cerramientos de los inmuebles son considerados por naturaleza elemento común de la comunidad, salvo que los estatutos establezcan lo contrario. En consecuencia con su naturaleza, la comunidad de propietarios debería atender a su deber de conservación realizando las obras necesarias para el citado fin. A estos efectos deberá requerir a la comunidad de propietarios para que proceda a la asunción de sus deberes de conservación, pudiendo solicitar, asimismo, se proceda a incluir este asunto como punto del orden del día de junta extraordinaria u ordinaria. Por último, puede solicitar del administrador de la comunidad, realice el apercibimiento a los titulares para evitar que entren en su propiedad, sin perjuicio del deber simultaneo de la comunidad de proceder a la conservación de los referidos cerramientos. Un cordial saludo.
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JULIOS

Soy propietario de un local comercial en un bloque de vecinos, no tengo acceso a ninguno de los servicios comunes de la comunidad, mi local dá a la calle, el acceso a mi local es directamente desde la calle, no tengo acceso al sótano, que es donde están los garajes de los vecinos, ni al portal, ascensor, escalera o azotea, en esta, los vecinos tienen trasteros y tendederos. ¿Tengo obligación de pagar comunidad?. He sacado en el Registro un certificado del documento de fundación de la comunidad.En ESTATUTOS pone. TERCERO: Los gastos de cualquier índole que ocasionen los portales de entrada y escaleras de los mismos, serán sufragados en la forma siguiente: a)Gastos del portal uno y de las escaleras del mismo: serán sufragados a partes iguales por los propietarios de las viviendas que tengan su acceso por dicho portal número uno. Así sucesivamente portal a portal, al final, dice. Quedan pues excluidos de dichos gastos, los locales comerciales sitos en la planta baja o primera. Planteo esta pregunta, porque el nuevo administrador, pretende que los propietarios de los locales, pagemos la comunidad como los propietarios de las viviendas. El jueves día 08, intentaré conectarme, aunque la hora no me sea propicia. Tengo otra pregunta, pero la dejo para el jueves. Muchas gracias. Saludos cordiales. Julio Sesmero.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Julio El problema actual viene dado por el criterio de contribución que establece la ley vigente. Cada propietario habrá de contribuir de conformidad con el coeficiente de participación o de conformidad con lo especialmente establecido. Esta situación conlleva a que en ocasiones injustamente los locales comerciales se vean obligados a la asunción de gastos que no disfrutan. No obstante, la ley estableció que en el plazo de dos años las comunidades de propietarios deberían adaptar sus estatutos a la legislación vigente, por lo que en el supuesto de que la comunidad no haya procedido a la modificación de las mismos, no debería proceder a repercusión de los gastos que expresamente no recogen los mismos, sin proceder a la modificación previa de los estatutos. La jurisprudencia no es unánime, y en el supuesto de que existan cláusula estatutaria de exoneración de gastos, valora normalmente si dicha cláusula fue impuesta por el promotor de la obra que se reservó los locales comerciales, si la cláusula es abusiva, situación de independencia del local, etc. En el caso de que la comunidad trate de modificar el régimen de gastos deberá manifestar en Junta su oposición y reservarse las acciones de impugnación. No obstante, existen determinados gastos cuya repercusión a los locales generalmente no es discutida, gastos conservación inmueble, estructurales, cubiertas, etc, por lo que se pueden alcanzar acuerdos con la comunidad sobre los gastos que deben ser asumidos por los locales. Un cordial saludo.
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luis lorenzo

habiendo sido previsto en el orden del día, ¿puede una junta de propietarios, por mayoría de asistentes y representados, aprobar un incremento sobre la cuota a todo propietario que no la pague en la fecha acordada con idependencia de los gastos que ello origine (gastos bancarios, notificaciones, procuradores, etc)?. Es decir y por ejemplo, si la cuota es 100? y un propietario no la paga en fecha, la deuda por ese recibo pasa a ser automáticamente 120?.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Luis La cuestión es discutida y no tiene una respuesta unánime por la jurisprudencia. Se trata de una cláusula sancionadora y, en principio, civilmente las citadas cláusulas solo pueden ser impuestas si son asumidas por el resto de partes. Se trata de un alteración de los criterios de contribución que no figuran recogidos en el título constitutivo. El propietario afectado podría oponerse al acuerdo adoptado e impugnar judicialmente el mismo. Respecto al criterio jurisprudencial no es unánime. Unas sentencias determinan que las cláusulas sancionadoras forman parte de la autonomía de administración de la comunidad, y existe otro criterio que determina que para la reclamación de deudas existe un procedimiento expresamente creado para comunidades de propietarios que garantiza suficientemente el cobro de las deudas. Considero, no obstante, que nunca deberían admitirse sanciones abusivas que no se correspondan con el efectivo gasto o perjuicio que supone para el sostenimiento de la comunidad el problema de la morosidad. Un cordial saludo.
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teresa

Buenas tardes. En mi comunidad se lleva pagando años a partes iguales entre todos los vecinos.Quisiera saber cual son los pasos para imponer que el pago se haga a razon del coeficiente que cada vecino tiene del edificio,lo comente en alguna reunion y casi todos los vecinos protestaron,(los que tienen los pisos mas grandes),algun amigo y familiar dice algo de que por ley es asi,mirando en internet tambien,pero como no veo cual es esa ley prefiero preguntar a gente que entienda antes de decir nada en serio en la comunidad para poder tener argumentos legales,por cierto mi piso es el bajo y tiene bastantas menos metros que el resto de vecinos,muchas gracias de antemano por dedicarme su tiempo.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Teresa. La ley establece que cada propietario deberá abonar conforme a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. El criterio de contribución preferente es el de cuota de participación de conformidad con el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, habría que comprobar si en los estatutos de la propiedad, que en caso de existir debieran estar registrados en el Registro de la Propiedad, no obra que los gastos de la comunidad se abonarán a partes iguales. En cuyo supuesto, habría que promover una modificación de los citados estatutos. A efectos de instar la contribución de conformidad con el coeficiente de participación, deberá solicitar del presidente la inclusión del asunto en el orden del día. En caso de que los propietarios se opongan al mismo, deberá realizar expresa oposición al acuerdo alcanzado y realizar expresa reserva de las acciones legales de impugnación en el acta de la correspondiente Junta y proceder a la oportuna impugnación judicial. Quedamos a su disposición. Un cordial saludo.
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Mayte Arrizabalaga

Esta primavera se quedó vacía la vivienda en la que residía la antigua portera y la intención de la comunidad es vender la vivienda. ¿Es necesaria la unanimidad? Uno de los propietarios,que no tiene familia, está ingresado en una residencia y nos hemos enterado que han iniciado el trámite de incapacidad recientemente. ¿quién tendría que dar la autorización en su nombre para la venta de la antigua porteria?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Mayte Es necesario acuerdo adoptado por unanimidad de todos y cada uno de los propietarios, debido a que constituye un acto de disposición sobre un elemento sobre el que tienen participación todas las propiedades. En el supuesto de que esta persona se encuentre en proceso de incapacitación, podrían solicitar una nota del registro civil y registro de la propiedad con el fin de tratar de averiguar en qué Juzgado se está produciendo el proceso de incapacitación. A estar personas se les nombra un defensor judicial o tutor en los referidos procedimientos a fin de que los actos que les afecten puedan vds. comunicarlos y se decida por el órgano judicial si accede o no a su petición. Un cordial saludo.
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juan pedro ruiz morales

la portera tiene la obligacion de dormir en la vivienda o puede dormir fuera otra pregunta quiero instalar toldos en mis bentanas aquien tengo que decirselo y si puedo ponerlos del coloe que yo quiera gracia
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Juan Pedro El régimen laboral de la portera depende del contrato de trabajo que tenga suscrito con la comunidad y convenio al que se encuentre adscrita la referida relación laboral. Respecto a la instalación de toldos, al significar una alteración de la estética comunitaria, debería solicitar autorización a la junta de propietarios. No obstante, deberá respetar la estética del inmueble. Un cordial saludo.
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Miguel

Soy el inquilino de la vivienda y en mi contrato de alquiler no especifica que tenga que limpiar las zonas comunes (Portal, escalera y terrazas). En la inmobiliaria me han dicho que en el contrato pone que me acojo al código civil y que por eso SÍ me corresponde. ¿es cierto que me corresponde limpiar esas zonas?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Miguel Si vd. es arrendatario de una vivienda habitual estaría sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la vigente ley establece que cualquier obligación sobre un servicio general de la comunidad o asunción de gastos comunitarios, deberá ser informada expresamente en el contrato de arrendamiento, y detallar en el mismo el coste o por analogía prestación del servicio de que se tratase. En consecuencia, sí su contrato de arrendamiento se celebró a partir del enero de 1995, estaría sometido a la vigente ley de arrendamientos urbanos, y cualquier imposición para que sea exigible, debe constar expresamente en el mismo. Un cordial saludo.
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Enrique

Tengo 3 trimestres de Comunidad impagados del 2012. Quisiera saber cual es el plazo maximo para pagarlos y si hay algun prestamo bancario que se pueda solicitar . Saludos y gracias.-
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Enrique. La comunidad de propietarios podría reclamarle judicialmente el pago de las cantidades debidas en concepto de gastos comunitarios. No obstante, para la reclamación es preciso un acuerdo comunitario previo adoptado en Junta de Propietarios, procediendo a certificar el acuerdo, determinando la liquidación de la deuda y requiriendo a vd. previamente el pago de la misma. Respecto a la negociación, la ley deja a voluntad de las partes la posibilidad de convenir. En consecuencia, si la comunidad aceptara, podría suscribirse un acuerdo de pago, fraccionando en los plazos y cantidades parciales de ingreso que libremente pactasen por voluntad de ambas partes. Dicho acuerdo debería ser adoptado en Junta de propietarios. Respecto a la posibilidad de solicitar préstamos a entidades bancarias, cabría logicamente la posibilidad si la entidad bancaria diera viabilidad previo análisis de su situación económica, pero debe solicitar claridad en las condiciones del préstamo, cuota y fraccionamiento de pago. No obstante conviene que soliciten en los ayuntamientos y comunidades autónomas así como servicios sociales, la posible existencia de ayudas por tratarse de vivienda habitual. Un cordial saludo.
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daniel

tengo un dúplex, en el cual, las habitaciones y un baño están en el piso superior, y la cocina, comedor despacho y baño están en el inferior, y la puerta de entrada. me interesaría abrir una puerta de entrada en el piso superior para en caso de incendio en el piso inferior, tener via de evacuacion los que esten en el piso superior. ¿se puede negar la comunidad, si todos los gastos de obra los asumo yo?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Daniel Abrir el citado acceso constituiría una modificación en los cerramientos y elementos comunes del inmueble, por lo que necesitaría consentimiento de la comunidad de propietarios. En este supuesto haría falta unanimidad de los referidos propietarios por afectar a los elementos comunes y título constitutivo, salvo que el inmueble estuviera en Cataluña en cuyo supuesto podría ser adoptado por las 4/5 partes de los propietarios. La única posibilidad, vendría dada por el hecho de que las normativa de incendios de la comunidad autonóma y municipio al que pertenece el inmueble o por prescripciones del código técnico de la edificación, se exigiera una segunda salida. En cuyo caso, se podría imponer a la comunidad de propietarios por estar impuesto por una norma imperativa. Conviene que por medio de un arquitecto técnico, o los servicios de urbanismo del ayuntamiento se determine sí la vivienda se encuentra preparada y cumple con la normativa de seguridad y evacuación en materia de incendios. Un cordial saludo.
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Santos Fernando

Como consecuencia de un intento de atraco a mi domicilio, con rotura de la puerta, mi seguro la cambió por otra similar pero no igual a la anterior. Algunos vecinos pretenden denunciarme por esta sustitución (que fue consultada al administrador de la finca). ¿Tienen razón para la denuncia?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Fernando La comunidad podría plantear en una Junta de propietarios la posibilidad de iniciar acciones para el supuesto de que la nueva puerta contravenga la estética o calidades del inmueble. No obstante, habría que ver en qué medida su alteración incide en la estética o calidades del inmueble y, en caso de que no sea real o de gravedad la incidencia planteada o no existieran puertas como la anteriormente instalada, alegar que vd. como propietario ha tratado de cumplir con las normas de estética comunitaria en la medida que le ha sido posible, y ha dado traslado de dicha modificación al órgano de gobierno de administración de la misma. La cuestión dependerá fundamentalmente de la efectiva gravedad de la alteración producida. Un cordial saludo.
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Acróbata

¿Qué cubre el seguro de la comunidad en cuanto a CONTINENTE y CONTENIDO?. Ejemplo: el forjado de mi piso;las tuberias de agua internas a mi piso que le dan servicio (cómo se reparten los daños por averia).
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr. El seguro de la comunidad del inmueble se trata fundamentalmente de un contrato en el que las partes exponen sus particulares pactos, aunque en la práctica vengan impuestos o predeterminados por la compañías. Tendrán que solicitar copia de la póliza, condicionado general y particular, porque dependerá de las concretas coberturas que hayan sido pactadas con la compañía aseguradora. No obstante, el forjado del piso es un elemento comunitario. Respecto a las tuberías de la vivienda, habrá que estar igualmente al contenido de la póliza, pero si la causa de la avería tiene lugar en una tubería que se encuentra dentro de nuestra vivienda, generalmente deberá hacerse cargo nuestro seguro de vivienda y no el de la comunidad, salvo que se tratase de una bajante comunitaria, o en supuestos mas excepcionales como por ejemplo en las conductos de calefacción central, en los que viene considerándose por la jurisprudencia que configuran un único sistema comunitario. La avería deberá abonarse por el titular, o en su caso aseguradora, en función de quién sea el titular del elemento técnico que ha causado el daño, salvo que haya existido concurrencia de la causa confluyendo elementos comunitarios y privados, en cuyo supuesto debería determinarse proporcionalmente a la responsabilidad que hayan tenido los distintos elementos en la produccción del daño. Un cordial saludo.
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Maria del consuelo

es obligatorio en una comunidad subir anualmente el IPC aunque se nieguen los vecinos?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. María. La ley no establece obligación de incrementar los gastos anuales en función del IPC, pero sí establece la obligación de conservar un fondo de reserva que debe ser como mínimo el 5% del último presupuesto ordinario. La obligación de la comunidad de propietarios es la de atender al sostenimiento del inmueble, por lo que si vds. tienen el fondo de reserva constituido y con las cuotas mensuales pueden hacer frente a los gastos comunitarios, no habría obligación de incrementar el IPC. Un cordial saludo.
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Teresa

¿Como hacer para cambiar el pago de la comunidad que ahora mismo es a partes iguales desde hace muchos años a pagar por coeficiente de participacion? ¿Que dice la ley al respecto y que ley es?¿Tienen que estar todos los vecinos de acuerdo?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Teresa Si ya se hubiera convocado la Junta anual ordinaria, debería convocarse una Junta extraordinaria con inclusión del asunto como punto del orden del día. La ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9 la obligación de cada propietario de contribuir de conformidad con el coeficiente de participación, o conforme a lo especialente establecido. A este respecto, habría que determinar si el criterio de contribuir conforme a gastos proporcionales obra en los estatutos de la comunidad. En cuyo caso habría que promover una modificación de los mismos. Si no obra el criterio de contribuir conforme a cuotas proporcionales en losestatutos inscritos de la comunidad, no debería ser necesaria la unanimidad de todos los propietarios, siendo suficiente con una mayoría simple. No obstante, en el supuesto de que la comunidad se negase a su modificación, manifieste vd. su expresa oposición al acuerdo en la Junta comunitaria y solicite que se refleje en acta su oposición con reserva de las acciones judiciales de de impugnación, debiendo proceder posteriormente a la interposición de la demanda en tiempo y forma (conveniencia de impugnar judicialmente dos meses desde la adopción del acuerdo negativo en Cataluña y tres meses en resto del territorio). Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición. Un cordial saludo.
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José Antonio

Vivo en una urbanización que consta de varios bloques, cada bloque tiene su propia junta de vecinos. Hay constituida una junta de presidentes de cada bloque para tomar decisiones de la comunidad general.¿Esta junta de presidentes puede tomar decisiones que impliquen gastos, sin haber sido previamente aprobada por los propietarios?.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Jose Antonio. La Junta de presidentes puede adoptar aquellos acuerdos para los que la asamblea (máximo órgano soberano de la comunidad), o los estatutos de la misma, hubieran concedido. El resto de acuerdos deberán ser adoptados por la Asamblea de Propietarios. En consecuencia, habría de verificarse si la delegación de facultades de la Junta o estatutos de la urbanización, les faculta para la adopción de dichos acuerdos y, en caso contrario, requerir a los órganos de presidencia a fin de que se abstengan de adpotar los citados acuerdos o se convoque Junta extraordinaria por presidentes o 1/4 parte de los propietarios o 1/4 cuotas de participación, incluyendo este asunto como punto del orden del día para que la comunidad adopte las medidas precisas, todo ello de conformidad con el régimen estatutario que en su caso estuviera establecido para la comunidad de propietarios. Un cordial saludo.
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BITTOR

Hace 4 años en mi edificio compró piso un extranjero y dijo desde el primer día que el no pagaba el recibo mensual de la comunidad. El administrador lleva los 4 años diciendo que lo tiene en juicio monitorio o algo parecido y no se resuelve nada sobre el caso ¿que podemos hacer?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr. Efectivamente el procedimiento monitorio es el procedimiento de reclamación de cantidad creado en la ley como cauce de reclamación de deudas derivadas de las obligaciones de los propietarios con la comunidad. No obstante, pueden solicitar que en una Junta comunitaria se informe de las actuaciones judiciales y se dé traslado al presidente de la comunidad de las últimas comunicaciones judiciales a este respecto, a fin de determinar si se ha procurado al embargo de cuentas, bienes, etc. del citado propietario. Un cordial saludo.
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manuel

Tengo un piso alquilado y los inquilinos parece ser que hacen ruido. Los vecinos a través del gestor de la finca me amenazan con denunciarme a mí como propietario, aduciendo que yo soy el responsable de la conducta de los inquilinos.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Manuel Debería comunicar por un medio fehaciente a los arrendatarios (burofax con certificado de texto y acuse de recibo) de la queja transmitida por la comunidad, apercibiendo que de ser ciertos los hechos, se verá en la obligación de proceder a las acciones tendentes a la resolución del contrato de arrendamiento, e instándoles, asimismo, a que manifiesten cuantas alegaciones consideren oportunas en caso de que las quejas de la comunidad no obedezcan a la verdad de los hechos. El propietario tiene el denominado deber in eligendo, por lo que en caso de que fueran ciertos los hechos alegados, también podría iniciar acciones frente a la propiedad. Un cordial saludo.
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paquita

Buenos días: En vista de que en dos años el administrador no se preocupa lo más mínimo en resolver los problemas planteados en las reuniones hemos pensado cambiar de administrador. ¿Qué pasos hemos de seguir? Gracias.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Paquita Deben convocar una Junta extraordinaria que podrá convocar o bien el presidente de la junta de propietarios o 1/4 de los propietarios o cuotas de participación, e incluir el cambio de órgano de administrador como asunto del orden del día. No obstante, comprueben que no tienen suscrito contrato de servicios por una duración determinada con el administrador, en cuyo caso podría iniciar acciones frente a vds. La ley establece que la renovación de cargos será anual, por lo que un momento propicio, si no necesitaran cambiar de órgano de administrador urgentemente, sería en la Junta anual de renovación de cargos. Un cordial saludo.
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Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Les agradezco su participación. Hemos recibido cientos de preguntas, de las cuales he intentado dar respuesta al mayor número posible. Les mantendremos informados de los próximos Encuentros Digitales en www.encuentrosdigitales.legalitas.com