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¿Cuáles son los requisitos y trámites para cancelar una hipoteca?

01 junio 2015 Carta

La hipoteca contraída para el pago de una deuda como garantía del mismo que recae sobre un inmueble, se constituye legalmente desde el momento en que se inscribe en el Registro de la Propiedad la escritura notarial.

Una vez inscrita la hipoteca en el Registro de la Propiedad, podremos cancelarla cuando hayamos liquidado la totalidad de la deuda escriturada. En efecto, una vez que la deuda está pagada, debemos proceder a cancelar la hipoteca del Registro de la Propiedad, pues a partir de ese momento la hipoteca se extingue y la vivienda queda libre de cargas frente a cualquiera, frente a todos, y por supuesto frente a la persona que deseara comprar el inmueble llegado el caso.

Las inscripciones hechas por escritura pública se cancelarán mediante otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona o entidad bancaria a cuyo favor se hubiese constituido la hipoteca. Este documento es el otorgamiento de la carta notarial de pago o la emisión de un certificado de deuda cero que emite el banco y por el cual, según las buenas prácticas bancarias, no puede cobrar nada al cliente, del mismo modo que no puede el banco cobrar al cliente el simple desplazamiento a la notaría el día de su personal para la firma de la cancelación.

Si pagado el préstamo o crédito hipotecario no consintiera la entidad bancaria en colaborar en la cancelación registral de la hipoteca, podrá el interesado exigirla en juicio ordinario.

La cancelación de la inscripción contendrá necesariamente las siguientes circunstancias:

 

  • La clase y fecha del documento en cuya virtud se haga la cancelación y el nombre del Notario.
  • Identificación del banco o persona a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelación.
  • La expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que se trate.
  • El derecho que se extinga y la parte que él subsista, cuando se trate de cancelación parcial.
  • La fecha de la presentación en el Registro del título en que se haya convenido o mandado la cancelación. La cancelación que se practique expresará la razón determinante de la extinción de la hipoteca.

La omisión de cualquiera de estas circunstancias determinará la nulidad de la cancelación realizada.

Cancelada la hipoteca se presume extinguida a todos los efectos y frente a todos.

Los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, una vez que obtengan del banco la certificación de haberse pagado la deuda. También pueden encomendar a la entidad bancaria esas gestiones de realizar la cancelación en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso podrá el banco cobrarle por ese servicio la correspondiente comisión, siempre que ese consentimiento del cliente conste y se trate de una comisión efectivamente aprobada y debidamente informada y publicitada.

Recordemos que por el solo hecho de entregar al cliente el otorgamiento de la carta notarial de pago o la emisión de un certificado de deuda cero, el banco no puede cobrar cantidad alguna, según las buenas prácticas bancarias.

Referencia legal

  • Artículos 76, 79, 82, 97 y 103 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
  • Memorias del Banco de España

 

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