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¿Necesito autorización del arrendador para hacer obras en el piso alquilado?

27 septiembre 2013

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendatario necesitará autorización escrita y expresa del arrendador, para la realización de obras que modifiquen la configuración de la vivienda arrendada y sus accesorios, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.

La modificación de la configuración implica la modificación de la forma o estructura de la vivienda o local, la distribución, el aspecto particular de la misma o, un cambio no meramente accidental.

El problema se plantea en la práctica a la hora de determinar cuándo una obra modifica la configuración o qué provoca una disminución en la estabilidad o seguridad, pues se trata de conceptos indeterminados y sobre los que en muchos casos se plantean numerosas dudas, sin que sea posible dar una solución concisa, sino que en cada caso habrá que adoptar la solución adecuada. Estos conceptos han de ser perfilados por la doctrina jurisprudencial.

El Tribunal Supremo en sentencias como la de la Sala 1ª de 20 diciembre 1988, ha dicho que sólo pueden reputarse como tales obras aquellas que, teniendo en cuenta las particularidades concurrentes en el objeto arrendado, la situación física anterior y la posterior a la realización de las obras, disposición de cada una de las partes componentes en relación con las demás, introducen cambios en aquel que suponen una alteración esencial en su forma; variando de manera ostensible su aspecto peculiar, es decir, las que modifican el espacio comprendido en el local arrendado, bien sea procediendo a su incremento o disminución, y esencial que rebase el concepto de detalles, mereciendo una interpretación particularizada y concreta el concepto de configuración, en torno al que no cabe una definición genérica o abstracta al ser contingente y circunstancial, debiendo establecerse en cada caso en función de la naturaleza y estado del objeto del arrendamiento, que es el que ha de permitir una conclusión fiable respecto a si ha existido o no modificación fruto de las obras realizadas, sin olvidar que, como declaran otras sentencias, es necesario que las obras que determinan ese cambio sean de las llamadas obras fijas o de fábrica, empotradas al suelo y techo y practicadas con materiales de construcción, sin que quepa aplicar este precepto, cuando se trata de obras móviles, no adheridas a las paredes, suelos y techos, mediante obra de albañilería, y que las obras de reparación y sustitución de elementos necesarios no alteren la configuración, así como tampoco las llevadas a cabo por el arrendatario para evitar un daño inminente o incomodidad grave por no tratarse de obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas y circunstancias no queridas.

Referencia Legal

  • Artículo 2.2, art. 23.1, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
  • Art.1554.2 Código Civil, Real Decreto de 24 de julio de 1889.

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