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¿Está obligado el propietario a depositar la fianza en Hacienda?

22 enero 2018

La fianza se regula en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y es una cantidad en metálico que sirve de garantía para el dueño de la vivienda en cuanto a los posibles daños que el inquilino pueda causar durante el tiempo que dure el alquiler.

La cuantía de la fianza varía según que se trate de un arrendamiento de vivienda o de uso distinto de vivienda (local de negocio principalmente). Si es vivienda la cuantía será la equivalente a una mensualidad de renta y en el caso de arrendamiento distinto dos mensualidades.

El arrendador está obligado a depositar la fianza en el organismo competente que la Comunidad Autónoma donde se localice el inmueble objeto de arrendamiento. Si no lo hace, se expone a una sanción económica por parte de la Administración.

También se deberá cumplir un plazo para hacer el ingreso, que comenzará desde el momento en el que se firme el contrato. Hay que estar al tanto del plazo que hay en cada comunidad, porque si no se produce el depósito o se hace fuera de plazo el arrendador puede ser sancionado.

Cuando se vaya a firmar el contrato, el propietario deberá exigirle al inquilino el importe de la fianza. En el caso de que no quisiera abonarla, el arrendador puede negarse a firmar el contrato, pero debe saber que si opta por arrendar concediendo un plazo al inquilino para que le haga entrega del importe de la fianza, no por ello queda el liberado de cara a la administración. De modo que para evitar una posible sanción por retraso en el depósito debería adelantar él la fianza depositándola en el organismo competente y reclamársela luego al arrendatario. El hecho de que el arrendatario no abone la fianza al arrendador puede ser causa de resolución del contrato de arrendamiento.

Finalizado el contrato de arrendamiento, el propietario viene obligado a efectuar la liquidación de la fianza. El arrendador debe comprobar si el inmueble presenta desperfectos o quedan suministros o cantidades asimiladas pendientes a los que deba hacer frente el inquilino.

Es aconsejable realizar fotografías del estado en que se encuentra el inmueble en ese momento para poder acreditarlo posteriormente en el juicio si fuera necesario, aunque lo más recomendable es que propietario e inquilino firmen un documento de resolución y entrega de llaves que recoja no solo los posibles desperfectos si los hay sino también si hay suministros pendientes, etc. Este documento es muy importante para ambas partes ya que libera al arrendatario de continuar pagando las rentas que se devenguen desde su fecha y permite al arrendador recuperar la posesión del inmueble.

Una vez descontado del importe de la fianza el valor de reparación de los desperfectos causados, el saldo resultante debe ser devuelto al inquilino en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves. Es conveniente que éste firme la recepción de dicha cantidad para poder acreditar la entrega.  

Si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que el propietario haya entregado al inquilino el saldo resultante de la fianza en metálico, éste devengará el interés legal. Aunque si se desea, puede firmarse un pacto entre los interesados con un plazo de devolución diferente o un tipo de interés distinto.

En caso de que los desperfectos del inmueble sean de tal entidad que el coste de su reparación alcance la cantidad entregada como fianza, el propietario podrá retener la fianza. Y si el importe de los desperfectos fuera superior al de la fianza el arrendador podrá reclamar el resto. Lo recomendable es que se haga primero por medio de burofax y sino surte efecto, se podría reclamar en el Juzgado.

Si el arrendador no devuelve la fianza y el inquilino considera que ha de hacerlo, ¿cómo debe proceder para recuperar su dinero? Lo más aconsejable antes de iniciar acciones judiciales en reclamación de la fianza es realizar una reclamación extrajudicial a través de un medio que deje constancia de la reclamación, como el burofax con certificado de texto y acuse de recibo.

En el caso de que el propietario no atienda a este requerimiento, se le tendrá que reclamar la devolución de la misma en vía judicial.

¿Existe la posibilidad de poder usar la fianza como forma de pago del último mes del alquiler? Es frecuente que los inquilinos propongan al propietario compensar la renta del último mes con la fianza. Es posible hacerlo así en caso de que las dos partes estén de acuerdo. Ahora bien, el propietario debe tener presente que aceptar esta situación le deja desprotegido, ya que como aún no se le ha devuelto el inmueble, no puede saber en qué estado se le va a entregar y por tanto si tendrá o no desperfectos que deberían cubrirse con la fianza.

Si el inquilino se marcha antes de lo pactado, ¿el arrendador tiene que devolver la fianza? De acuerdo con la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario tiene derecho a dar por finalizado el contrato de alquiler una vez transcurridos los 6 primeros meses desde la celebración del contrato, avisando con un plazo mínimo antelación de 30 días a la fecha en la que abandonará la vivienda.

En ese caso, a la entrega de llaves, si el piso se encuentra en perfectas condiciones el arrendador deberá devolver la fianza.

Sin embargo, si han pasado menos de 6 meses desde que se celebró el contrato, el arrendador podría reclamar las rentas que faltaran hasta completar los 6 meses que se podrían compensar con la fianza si así lo acuerdan las partes.

Para el caso de que el desistimiento del inquilino se produzca después de los 6 primeros meses el arrendador solo podrá exigir una indemnización al inquilino si así se ha pactado en el contrato y esa indemnización que se puede pactar es una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

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