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Claves de la ley de arrendamientos rústicos

22 abril 2017

La ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, que ha sido posteriormente modificada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, explica en su primer artículo qué se entiende por arrendamiento rústico, es decir, qué diferencia este tipo de alquileres de los alquileres urbanos (fundamentalmente de viviendas y locales de negocio).

El artículo 1 de la citada ley expone que “se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta”.

Una de las cuestiones más importantes a tener en cuenta es la duración del contrato de arrendamiento rústico. Tras la reforma indicada, la ley marca que su duración será de cinco años y será nula toda cláusula del contrato que indique una duración inferior.

En cuanto a la renta, la ley de arrendamientos rústicos señala que la cantidad será pactada libremente entre las partes y la forma de retribución será en dinero, pero deja abierta la posibilidad de que se fije una retribución en especie, siempre y cuando se lleve a cabo su conversión en dinero.

Tras la modificación, las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno. Si las partes no pactan nada sobre la revisión de la renta en el contrato, la ley de arrendamientos rústicos en su Artículo 13 indica que “en defecto de pacto expreso no se aplicará revisión de rentas”. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.

Aquí también se debe tener en cuenta la realización de las obras en la finca arrendada.  El propietario debe realizar las obras o reparaciones necesarias para conservar la finca alquilada para que pueda servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertar el contrato, sin dar ello derecho a que el arrendador suba la renta por esas obras realizadas.

Si el propietario no realiza esas obras necesarias, el arrendatario puede:

  • Solicitarle judicialmente la realización de las reparaciones necesarias.
  • Resolver el contrato
  • Solicitar una reducción proporcional en el precio del alquiler.
  • Realizarlas el mismo y solicitar el reintegro mediante compensación con posteriores rentas a medida que vayan venciendo, si es el arrendatario quien ha asumido en origen el coste de las obras.

Ahora que ya sabemos en qué tipo de situaciones se debe formalizar un contrato de arrendamiento rústico, por cuánto tiempo y cómo se estipulará el precio del alquiler, conviene saber qué arrendamientos están exceptuados de esta ley:

  • Contratos de temporada, inferior al año agrícola
  • Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.
  • Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable.
  • Contratos que tengan como objeto principal:

1º Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario.

2º Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.

3º La caza.

4º Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado.

5º Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.

  • La ley de arredramientos rústicos indica también que están exceptuados los contratos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas.

Existen, además, una serie de circunstancias en las que se produce la inaplicación de la ley de arrendamientos rústicos, como son, por ejemplo, aquellos alquileres que se encuentren incluidos en el ámbito de aplicación de la ley de arrendamientos urbanos vigente. 

Referencia legal

  • Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, modificada por Ley 2/2015 de 30 de marzo

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