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Tres cláusulas ilegales y habituales en los contratos de alquiler

08 julio 2015 Consulta vivienda

Tanto propietarios como inquilinos, a la hora de enfrentarse a un contrato de arrendamiento de vivienda, deben saber que hay una serie de cláusulas muy usadas en la redacción de los mismos que legalmente no tienen validez. Antes de proceder a la firma de un contrato es conveniente que un abogado especialista en arrendamientos estudie la documentación y nos informe de estas posibles clausulas.

Son muchos los problemas que se derivan de un alquiler de vivienda, situaciones que de ser previstas en el contrato de arrendamiento, ayudarían a propietarios e inquilinos a solventar la situación de una manera más rápida y sencilla.

En algunas ocasiones, esas situaciones que se pretenden dejar atadas en los contratos de arrendamiento de vivienda son, con la normativa en la mano, ilegales.

  • De forma habitual, los contratos que se firman actualmente exigen al inquilino un año de permanencia en la vivienda. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece desde su entrada en vigor en el año 2013, que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses a la firma del documento. La penalización por este cese se establece en la misma ley. Pero para que la penalización opere debe recogerse expresamente y por escrito en el contrato, ya que de no hacerse así, el arrendador no tendrá derecho a indemnización alguna.   
  • En otras ocasiones, lo que nos encontramos es una cláusula que permite al arrendador acceder a la vivienda alquilada en el momento que este desee para realizar, por ejemplo, una revisión del estado en el que se encuentra la vivienda. Esto es ilegal. La Constitución Española reconoce la inviolabilidad del domicilio en su artículo 18 y expone que solo se podrá acceder a una vivienda en caso de tener el consentimiento del titular del contrato o con una orden judicial. Concretamente, el artículo 18.2 de la Constitución Española señala que “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.”
  • Esta cláusula es redactada en muchos contratos de alquiler como manera de protección del propietario frente a posibles impagos del inquilino o posibles situaciones en las que, finalizado el contrato, el arrendatario no deja la vivienda.

    El arrendador debe conocer que lo expuesto en el artículo de la Constitución es también aplicable a los supuestos señalados y de producirse, deberá acudir a la vía judicial para que se declare el contrato resuelto mediante sentencia judicial, y esta se haga efectiva, y pueda acceder nuevamente a su vivienda. En derecho, esta acción es conocida como “lanzamiento” y se produce cuando un juez hace efectiva una sentencia con el fin de devolver la posesión de la casa a su propietario y en la que se ordena el desalojo del inquilino por la fuerza.

  • Por último destacar otra cláusula que de manera habitual se incluye en los contratos de arrendamiento de vivienda y que es contraria a la legislación actual vigente. Se trata de la imposibilidad por parte del inquilino de prorrogar el contrato de alquiler. La Ley de Arrendamientos Urbanos señala que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”. Es decir, la prórroga es obligatoria para el arrendador (propietario) y voluntaria para el arrendatario (inquilino).
  • Solo existe una excepción a esta prórroga obligatoria si, una vez transcurrido el primer año, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda. Anteriormente, para que pudiera operar la causa de necesidad era necesaria una cláusula que la recogiera expresamente en el contrato, para contratos posteriores a la reforma ya no es necesario que figure en el contrato por que la recoge expresamente la Ley.   

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