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Tres cláusulas ilegales y habituales en los contratos de alquiler

08 julio 2015

*Contenido actualizado 3 agosto 2020. 

Tanto propietarios como inquilinos, a la hora de enfrentarse a un contrato de arrendamiento de vivienda, deben saber que hay una serie de cláusulas muy usadas en la redacción de los mismos que legalmente no tienen validez. 

Antes de proceder a la firma de un contrato es conveniente que un abogado especialista en arrendamientos estudie la documentación y nos informe de estas posibles clausulas.

Son muchos los problemas que se derivan de un alquiler de vivienda, situaciones que de ser previstas en el contrato de arrendamiento, ayudarían a propietarios e inquilinos a solventar la situación de una manera más rápida y sencilla.

En algunas ocasiones, esas situaciones que se pretenden dejar atadas en los contratos de arrendamiento de vivienda son, con la normativa en la mano, ilegales.

Exigir una permanencia abusiva

De forma habitual, los contratos que se firman actualmente exigen al inquilino un año de permanencia en la vivienda. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece desde su entrada en vigor en el año 2013, que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses a la firma del documento. La penalización por este cese se establece en la misma ley. 

No obstante, para que la penalización opere, debe recogerse expresamente y por escrito en el contrato, ya que de no hacerse así, el arrendador no tendrá derecho a indemnización alguna.  

 

Permitir que el casero entre a la vivienda siempre que lo desee

En otras ocasiones, lo que nos encontramos es una cláusula que permite al arrendador acceder a la vivienda alquilada en el momento que este desee para realizar, por ejemplo, una revisión del estado en el que se encuentra la vivienda. Esto es ilegal. 

La Constitución Española reconoce la inviolabilidad del domicilio en su artículo 18 y expone que solo se podrá acceder a una vivienda en caso de tener el consentimiento del titular del contrato o con una orden judicial. Concretamente, el artículo 18.2 de la Constitución Española señala que “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.”

Esta cláusula es redactada en muchos contratos de alquiler como manera de protección del propietario frente a posibles impagos del inquilino o posibles situaciones en las que, finalizado el contrato, el arrendatario no deja la vivienda.

El arrendador debe conocer que lo expuesto en el artículo de la Constitución es también aplicable a los supuestos señalados y de producirse, deberá acudir a la vía judicial para que se declare el contrato resuelto mediante sentencia judicial, y esta se haga efectiva, y pueda acceder nuevamente a su vivienda. 

En derecho, esta acción es conocida como “lanzamiento” y se produce cuando un juez hace efectiva una sentencia con el fin de devolver la posesión de la casa a su propietario y en la que se ordena el desalojo del inquilino por la fuerza.

No poder prolongar el contrato de alquiler

Por último, existe otra cláusula que de manera habitual se incluye en los contratos de arrendamiento de vivienda y que es contraria a la legislación actual vigente. Se trata de la imposibilidad por parte del inquilino de prorrogar el contrato de alquiler. 

La Ley de Arrendamientos Urbanos señala que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

Es decir, la prórroga es obligatoria para el arrendador (propietario) y voluntaria para el arrendatario (inquilino).

Además, el plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

Por otro lado, se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

Solo existe una excepción a esta prórroga obligatoria si, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.


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