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¿Qué debes tener en cuenta si vas a comprar una vivienda de segunda mano?

10 marzo 2014

*Actualizado el 25 de febrero de 2019

Cuando un comprador adquiere una propiedad de segunda mano, ya sea como vivienda habitual o como segunda residencia, tiene que tener en consideración una serie de puntos para no llevarse sorpresas desagradables después de la compra. Lo primero que se debe hacer es solicitar una nota simple al registro de la propiedad para comprobar la titularidad de la vivienda y si está sujeta a cargas (hipotecas, embargos, etc.).

Si la vivienda forma parte de un edificio o urbanización es importante confirmar si el propietario está al corriente de los gastos de comunidad. Para ello, se debe exigir al vendedor qué en el momento de la firma de la escritura de compraventa aporte el correspondiente certificado, expedido por quien ejerce las funciones de secretario de la comunidad (normalmente el Administrador) con el visto bueno del presidente.

Es importante comprobar si se encuentra al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, debiendo aportar también en el momento de la Escritura el recibo, al menos, de la última anualidad. Además, el vendedor tiene también obligación de entregar en el momento de la Escritura el Certificado de Eficiencia energética.


¿Qué es el contrato de arras?

Antes de firmar la Escritura Pública de Compraventa, lo normal es que se firme con carácter previo un contrato privado de arras en virtud del cual las partes pactan la reserva del inmueble, mediante la entrega de un importe a cuenta del precio total pactado.

En este contrato de arras o señal deben constar no solo los datos de las partes y el inmueble, sino también, el precio total de la compraventa, la cantidad que se entrega como señal y el plazo máximo para otorgar la Escritura, así como las consecuencias de no otorgarla, tanto para el comprador como para el vendedor.

Existen tres tipos de arras y la firma de una u otras dependerá del interés y voluntad de las partes. Debe tenerse en consideración la repercusión que la entrega de arras tiene, siendo diferentes sus efectos si las partes acuerdan las denominadas arras confirmatorias, penitenciales o penales.

La diferencia de las arras penitenciales con las demás, es que son las únicas que permiten, a cualquiera de las partes contratantes, apartarse de la operación de compraventa, de forma que no tienen que cumplir con las obligaciones derivadas del contrato, sin más consecuencia que la pérdida de la cantidad entregada si es el comprador el que se arrepiente o la devolución por duplicado si fuera el vendedor. Las más frecuentes son las arras penitenciales.

En el contrato privado debe fijarse el tipo de arras que son, además del precio total de la compraventa, la cantidad que se entrega como señal, la forma de pago del resto del precio, el plazo máximo para otorgar la Escritura, el Notario y el pago de los gastos.


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Reparto de los gastos de compraventa

En cuanto a quien asume los gastos derivados de la compraventa, lo más habitual es pactar que tanto los gastos de la Notaría como los de Registro corran por cuenta de la parte compradora.

Pero si no se pacta nada en el contrato privado o si se indica que los gastos son "según Ley" se repartirían así:

  • Los gastos de Escritura. En cuanto al pago al Notario corresponden al vendedor los gastos de otorgamiento, los relativos a la escritura matriz que es el coste más elevado, mientras que la parte compradora pagará el resto de gasto de la escritura, es decir, los de la primera copia y posteriores a la venta, siendo estos de una cuantía muy inferior. 
  • Los gastos de Inscripción en el Registro deberá pagarlos el comprador. Solo se podrá inscribir una vez pagados los impuestos.
  • La cancelación de cargas y gravámenes e hipotecas, y los gastos que se deriven, se rigen también por la libertad de pacto, aunque si se pacta la venta del inmueble en cuestión como libre, las cancelaciones por medio de escritura serán de cargo del vendedor. Por eso lo más conveniente para evitarse problemas el comprador es que se refleje expresamente que adquiere libre de cargas y gravámenes.
  • En cuanto al pago de impuestos, en el caso de comprar una vivienda usada, el comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma en la que esté situado el inmueble.
  • Por lo que respecta al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocido como plusvalía municipal) su pago corresponde al vendedor, salvo pacto en contra. Pero si por pacto expreso se traslada la obligación de pago al comprador, la entidad municipal acreedora carece de acción contra él. El Ayuntamiento podrá reclamar al vendedor, ya qué frente a él, es el responsable. Si esto ocurre, el vendedor podrá después reclamar al comprador la cantidad satisfecha a la administración local.
  • En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016 clarificó la cuestión en el sentido de entender que el IBI debe pagarse de forma proporcional salvo pacto en contrario. Es decir, lo que prevalece es el pago en función de la parte del año que cada uno tenga la vivienda, y esto no será así solo si se pacta expresamente otra cosa. Estableció como doctrina jurisprudencial que por lo tanto el vendedor, sin necesidad de pacto, tiene la posibilidad de repercutir el IBI al comprador, por el tiempo que este sea el nuevo propietario en la anualidad del devengo y es necesario el pacto para impedir su repercusión.
  • El otorgamiento de la compraventa en escritura pública no es obligatorio, pero constituye requisito necesario para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad que otorga al negocio jurídico eficacia frente a terceros y efectos probatorios de eficacia y validez, ello en virtud de la fe pública inherente a la intervención de fedatario público.


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