Qué es el derecho de retracto de colindantes

Características principales

El retracto de colindantes es el derecho de adquisición preferente de los propietarios de las tierras colindantes que permite al propietario de una finca rústica subrogarse (ponerse en el lugar) del comprador de una finca rústica vecina, adquiriéndola por el mismo precio y condiciones.

Viene recogido en el artículo 1523 del Código Civil. Que establece que puede ejercitar el derecho de retracto los propietarios de tierras colindantes cuando se trate de la venta de fincas rústicas cuya cabida no exceda de una hectárea. El derecho de retracto a no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.

Para poder ejercitar el retracto de colindantes es necesario no sólo que la finca de que se trate se rústica, sino que, además, su destino sea la explotación de la tierra, negando esta posibilidad de ejercer el retracto cuando la finca tenga vocación urbana (Sentencia del Tribunal Supremo de 20-05-93).

El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

Plazos legales para ejercerlo ¿cuándo se puede ejercer el derecho de retracto?

No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

En referencia al plazo establecido en el Código Civil, si hubo efectivamente inscripción habrá de estarse a los nueve días; si no lo hubo, la jurisprudencia entiende que es necesario que el conocimiento que ha de tener el retrayente sea cabal y completo, referido a todos los pactos y condiciones de la venta, al momento de su consumación y no en el de su perfección, de tal manera que el retrayente pueda decidir si le conviene o no retraer, no bastando ciertas referencias de la misma o datos incompletos de sus condiciones.

Cómo funciona este derecho

Cuando se pretende hacer uso de un derecho como es el de retracto el cauce jurídico adecuado es la interposición de la correspondiente demanda, dado que el ejercicio de dicha acción requiere la apertura de un procedimiento judicial de naturaleza contenciosa no sirviendo a tales fines cualquier otra fórmula de satisfacción de derechos o solución de conflictos.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 249.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil se decidirán en el Juicio Ordinario, con independencia de la cuantía, las demandas en las que se ejerciten una acción de retracto de cualquier tipo

Para dilucidar el órgano judicial que resulta competente a nivel territorial en relación con las acciones de retracto la Ley Procesal Civil establece un fuero especial de naturaleza imperativa (art. 52. 1, 1ª Ley de Enjuiciamiento Civl.) y, por lo tanto, vinculante para el juez y no sometido al poder de disposición de las partes procesales mediante sumisión expresa o tácita (art. 54.1 L.e.civ.). Al tratarse el retracto legal de una acción eminentemente real que tiende a la adquisición por parte del retrayente de una cosa vendida subrogándose en el lugar y derecho del comprador, cuestión por otra parte pacíficamente admitida la de la naturaleza real de la acción por nuestra doctrina y jurisprudencia desde antiguo (SSTS 9 Nov. 1990, 30 En. 1989, 1 Abr. 1960, 5 Feb. 1952, 21 Dic. y 8 Jul. 1946, 20 May. 1943), siguiendo la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil habrá que advertir la existencia de un fuero especial que determina que "en los juicios en que se ejerciten acciones reales sobre bienes inmuebles será tribunal competente el del lugar en que esté sita la cosa litigiosa. Cuando la acción real se ejercite sobre varias cosas inmuebles o sobre una sola que esté situada en varias circunscripciones, será tribunal competente el de cualquiera de éstas a elección, a elección del demandante." (Art. 52.1.1º Ley de Enjuiciamiento Civil.) La actual Ley de Enjuiciamiento Civil acaba pues con el fuero que establecía la opción de elección por la parte demandante entre el lugar donde se encuentre sita la cosa o el domicilio del demandado (Art. 63, regla 13 L.e.civ. 1881).

 El art. 1.525 CC establece "En el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los artículos 1.511 y 1.518." Por su parte el art. 1.518 CC dispone que "el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta y además: 1º.- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. 2º.- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."

Requisitos: en qué casos se puede ejercer, a quiénes afecta, quién tiene preferencia, y qué pasa si hay varios interesados en ejercer el retracto

Se podrá ejercer el retracto de colindantes

1º Cuando la finca transmitida no exceda de una hectárea y no quede separada de la finca colindante por acequias, arroyos, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes en favor de otras fincas. 

Si fuesen varios los colindantes interesados, tendrá prioridad aquel que fuese propietario de la finca colindante con una superficie menor, y en caso de igualdad el que antes lo solicite. (art. 1.523 Código Civil).

2º Cuando el propietario de la finca colindante sea titular de una “explotación prioritaria” y la finca transmitida tenga una superficie inferior al doble de la “unidad mínima de cultivo”.

En estos supuestos en el caso de que más de un colindante estuviera interesado en hacer valer su derecho, podrá ejercitarlo en primer lugar aquel que con la adhesión iguale o supere la “unidad mínima de cultivo”, y si fuesen varios los que cumplen esta condición se preferirá al propietario de la finca de menor extensión (art. 27 Ley 27/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones.

Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.

El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.

El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición."

Jurisprudencia

Para que pueda prosperar la pretensión de retracto se precisa que nos encontremos efectivamente ante un inmueble de carácter rústico lo que obviamente excluye a las fincas urbanas aunque deja latente el no siempre fácil problema de delimitar las fincas de una u otra naturaleza lo que viene siendo resuelto en líneas generales por dos criterios cuales son el del destino y el de la situación sin que a estos efectos se consideren decisivos los datos que ofrezca el Catastro o incluso el Registro de la Propiedad pues se trata de una cuestión de hecho tendente a decidir la situación real de la parcela. En este punto es constante la jurisprudencia, de ociosa cita, que considera que, pese a que "formalmente" la finca aparezca como rústica, si se encuentra próxima a la población o a sus aledaños hay que abogar por su condición de urbana a los fines del retracto porque su proyección urbanística más o menos futura permite tal calificación. (SAP Córdoba, secc. 2ª, 31 Jul. 2002).

Por lo tanto, la calificación como rústica o urbana de la finca objeto del retracto debe considerarse como cuestión fáctica al margen de la calificación que pueda merecer administrativa o fiscalmente (SSTS de 18 Ene. 1974 y 14 Nov. 1991) y ello sin perjuicio de la valoración judicial que pueda darse a la calificación administrativa como dato meramente indiciario al respecto, pero sin dejar de valorar otros elementos de juicio para la calificación de la finca a retraer, donde han de considerarse otros criterios como son la ubicación, su destino económico o su valor de mercado. La calificación urbanística del suelo es un hecho más a los efectos de la acción aquí comentada, pero sólo en el sentido de que caso de estar calificado como urbano el retracto no sería ni tan siquiera planteable. Por otro lado la calificación del suelo como no urbanizable no entraña que debamos considerar el terreno como rústico, por cuanto el suelo no urbanizable es aquél no susceptible de aprovechamiento urbanístico, concepto netamente negativo que solo funciona frente al concepto de suelo urbano y urbanizable, dado que dicha categoría residual está integrada por los terrenos que no se clasifican como urbanos o urbanizables por el planeamiento en sentido amplio Por tanto un suelo no urbanizable no es sinónimo de una finca rústica ni por el hecho de estar calificado como tal debe quedar, automáticamente, comprendido dentro del precepto del art. 1523 del Código Civil. (SAP Vizcaya, secc. 4ª, 22 Oct. 2002). 

Por tanto, habrá que analizar si por razones de destino, de inmediación a núcleo urbano y por su valor, la finca tiene o no carácter rústico siendo criterio constante del Tribunal Supremo que aunque el Código Civil no define el concepto de finca rústica a los efectos de ejercitar el retracto de colindantes se puede llegar a la conclusión del que el predio rústico se distingue fundamentalmente del urbano por: A ) Por su situación o emplazamiento en el campo o en una población. B) Por el aprovechamiento o destino --explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio-- y C) Por la preponderancia de uno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por relación de dependencia que entre ellos exista, como principal el uno y accesorio el otro (STS 19 Oct. 1981, 29 Oct. 1985 y 22 En. Y 14 Nov. 1991), sin que en ningún caso afecte a la calificación que merezca la finca en atención a tales criterios las menciones que puedan constar al efecto en los registros públicos (STS 18 Abr. 1997). Y por lo que se refiere a la casuística, se ha atendido para negar la condición de rústica a una finca, a su proximidad a casco urbano, a los accesos y servicios que posee, a la falta de destino agrícola en los años inmediatamente anteriores y a la falta de condición de agricultor del propietario retrayente (STS 17 Nov. 1979, 14 Nov. 1991 y 18 Abr. 1997). (SAP Zaragoza, secc. 4ª, 1 Jul. 2002)

Según la interpretación del Tribunal Supremo, la finalidad del retracto de colindantes no es otra que la de favorecer la agrupación de pequeñas parcelas para hacer más rentable el cultivo, eliminando el minifundio, por ello se entiende que este fin último no se logrará en caso de que sea otro el destino dado a las fincas colindantes. 

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Preguntas frecuentes sobre el retracto de colindantes

El retracto de colindantes, ¿se aplica a cualquier tipo de finca?

Sólo cuando la finca transmitida no exceda de una hectárea y no quede separada de la finca colindante por acequias, arroyos, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes en favor de otras fincas.

¿Qué ocurre si el colindante no fue notificado de la venta?

No es requisito que el colindante sea notificado de la venta, en este supuesto el colindantes podrá ejercitarse el derecho de retracto legal dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

¿Qué precio debe pagar el colindante que ejerce el retracto?

Exactamente el mismo que pagó el comprador. El retrayente adquiere la finca en el mismo precio y condiciones que el adquirente

¿Es necesario acudir a juicio para ejercer el retracto?

Salvo acuerdo en contrario, dado el plazo tan corto para ejercer el retracto, el cauce jurídico adecuado es la interposición de la correspondiente demanda, dado que el ejercicio de dicha acción requiere la apertura de un procedimiento judicial de naturaleza contenciosa no sirviendo a tales fines cualquier otra fórmula de satisfacción de derechos o solución de conflictos.

Elena Herranz
Abogada experta en Vivienda

Nº de colegiado: 55975

ICAM: Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid

Título en Derecho