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María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín , Abogada
Número de Colegiada: 42.519

08 agosto 2013

Obras y Molestias en la Comunidad

  • ¿Tengo que pedir permiso a la comunidad para hacer obras en casa?
  • Mis vecinos hacen fiestas en su casa hasta altas horas de la noche. ¿Qué puedo hacer?
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Moderador

Buenos días.

Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana.

Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad.

Muchas gracias por participar.

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María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días, Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana. Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad. Muchas gracias por participar.
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Raquel

Si se hacen obras en la comunidad, ¿todos los vecinos deben pagar por igual o depende de los metros cuadrados o de si son viviendas o locales o garajes? En caso de que sea por metros cuadrados, ¿son sólo los habitables o también cuentan patios, terrazas y jardines? Gracias.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Estimada Raquel, Hay que pagar conforme a la cuota de participación o coeficiente que tenga cada vivienda o local asignado como establece el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal. La cuota de participación viene señalada de antemano por el constructor o por el propietario único del inmueble al efectuar la división de éste en pisos, valiéndose, de ordinario del dictamen de un arquitecto que tiene en cuenta la superficie, orientación, etc. en proporción con el total de la edificación. Otra opción es que se acuerde en una junta de propietarios cambiar esa forma de pago de coeficientes a partes iguales, pero debe ser acordado por un acuerdo unanime. Un saludo
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Oscar

Tengo una gotera desde hace años que ni la comunidad ni el vecino de arriba se hacen cargo. En ocasiones he tenido daños en el mobiliario. Encima de la gotera hay una terraza que es propiedad de la comunidad pero de uso exclusivo del vecino de arriba. Me gustaria saber si vale la pena demandar. Gracias
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Oscar, Cuando estamos ante una situación de aparente dejadez o incumplimineto de obligaciones, bien sea del propietario del piso superior o de la comunidad, hay que requerir la ejecucion de la reparacion de forma fehaciente y será necesario acudir a un perito que determine la causa de la averia y la forma de repararla. La responsabilidad puede ser del vecino o de la comunidad conforme al art. 1902 del Código Civil, que es el aplicable para exigir este tipo de responsabilidades: "qué por acción u omisión cause daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado". De ahí que sea muy valioso contar con un informe pericial que determine la causa para poder dirigir la reclamación a quien corresponda.Por ello si de forma extrajudicial no se obtiene ningún resultado como nos comenta, sería viable la reclamación judicial. Un saludo.
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Juan

El local de debajo de la comunidad, está ocupado por un bar, en régimen de alquiler. A veces utiliza una barbacoa en un patio que es comúm de la Comunidad ¿Puede hacerlo?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Juan, Nos encontramos con un uso indebido de los elementos comunes: el vecino hace uso de un espacio común de forma individual, para ello es imprescindible que la comunidad le haya dado permiso y le haya cedido el uso de forma exclusiva. Se tiene que haber acordado en una junta de propietarios o estar así establecido en los estatutos. Si no es el caso, el presidente o administrador le tendrá que requerir que se abstenga de hacer uso de un elemento común de forma individual y se podrán emprender acciones legales si no cumple el requerimiento. La reclamación se tiene que hacer al propietario del local ya que éste esta alquilado y será el propietario quien exija al arrendatario el cumplimiento de las normas comunitarias, pudiendo ser causa de resolución del contrato de alquiler si persiste en el incumplimiento. Un saludo.
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CARMEN

Buenos días,tengo dos preguntas. La primera es si está permitido hacer barbaoas en una terraza de un tercero y último piso. Otra pregunta, acerca de una vivienda, último piso que tiene encima un sobre techo abuhardillado, propiedad de la comunidad pero entrada privativa por este piso. ¿Es posible anexarlo a la vivienda, ya que el acceso es privativo, mediante un acuerdo con la comunidad de vecinos, o bien hacer una compra a la comunidad? Sin consentimiento de la comunidad de vecinos no es posible hacer nada, supongo. Gracias
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Carmen, Todo cambio de uso de un espacio común a privativo, cesión o venta de un elemento común como azoteas, jardines, almacenes, plazas de garaje, vivienda del portero, etc. requiere la aprobación por la junta de propietarios y es un acuerdo que exige la unanimidad de conformidad con el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ya que se está modificando el título constitutivo y afectará a las cuotas de participación por anexionar una superfice a esa vivienda. Tenemos que tener en cuenta además, que será obligatorio contar con licencia municipal de obras y modificar la escritura ante notario donde conste la nueva descripción de la finca. Referente a la barbacoa, nos remitimos a lo anteriormente resuelto sobre actividades molestas por el mismo tema. Un saludo
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PLAERDMAVIDA

Soy propietario de un local-bajos de un edificio muy antiguo. No existe ni conexión con las cloacas, por lo que se acumulan todas las aguas sucias y los sólidas a la espera de que la misma tierra lo absorva. Dado que se trata de un barrio de inmigrantes, y que los pisos están sobreocupados, la evacuación de líquidos y sólidos es excesiva y no deja que la tierra lo pueda absorver, esto produce en mi local muchísima humedad. Mi pregunta es: ¿Puedo exigir a los propietarios del edificio el arreglo de este problema? Gracias de antemano.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días, Por lo que manifiesta estamos ante una edificación que no cumple las condiciones mínimas de habitabilidad, incumpliendo la normativa urbanística al respecto. Es exigible revisar todas las instalaciones comunes y adecuarlas a la norma, siendo posible que haya que realizar acciones individuales de cada propietario para actualizar tuberías, desagües, electricidad, gas, etc. dentro de cada piso o local y otras que afecten a elementos comunes al tener que tener las acometidas cumpliendo las normas de la edificación. Será conveniente tratar el asunto en una junta de propietarios y contar con el asesoramiento o informe de algún perito arquitecto que valore las obras de acondicionamiento a ejecutar. Un saludo
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Julio de Bilbao

Puede un vecino de un bajo hacer barbacoas en el jardín anejo a la vivienda del que tiene derecho de uso exclusivo y excluyente, pero del que no es propietario???
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Julio, Nos encontramos con una actividad molesta que implica una inmisión en la armonía y equilibrio que invade a los demás vecinos por encima de lo tolerado en muchas ocasiones, como puede ser tener que soportar humos y olores que ocasionan un perjuicio en el uso y disfrute de la propiedad privada de los demás. Las medidas a ejecutar por la comunidad van desde el apercibimiento de forma extrajudicial para que cumpla con las normas de convivencia de la comunidad y si no las cumple, actuar conforme determina el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal que contempla acciones judiciales frente a los propietarios que realicen actividades molestas, llegando a sancionar con la prohibición del uso de la vivienda o local a quien ocasione los daños por un periodo máximo de 3 años, además de la indemnización económica por los daños y perjuicios que se puedan irrogar. La cuestion es que aunque se trate de "mi propiedad, mi jardin o mi casa", no puede uno hacer lo que quiera si perjudica a otros con ruidos, olores u otras molestias que superen una tolerancia normal en una convivencia colectiva. Un saludo.
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Raquel

Si en la comunidad de vecinos hay que hacer obras mayores que te obligan a dejar el piso durante unos meses, ¿puedes pedir alguna compensación?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Estimada Raquel, Será posible exigir indemnización o una compensación a la comunidad si se ocasionan perjuicios que traigan causa de esta situación conforme establece el art. 9,1,c) de la Ley de Propiedad Horizontal, que determina la obligación que tiene cada propietario de soportar las reparaciones y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras que afecten a elementos o servicios comunes. Lo recomendable en estos casos es que en la junta de propietarios donde acuerden hacer las obras y aprueben los presupuestos, se contemple expresamente esta posibilidad de gastos para la comunidad por desalojo de la finca si es que hay que alojarse por un tiempo fuera o compensar al vecino que tenga que soportar las molestias con una quita en la parte que tenga que pagar de derrama, etc. Si no se ha aprobado, se tendrá que acreditar el perjuicio económico de forma fehaciente y documental para que pueda ser indemnizable. Un saludo.
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santiago

Hola. Tengo mi piso alquilado a unas chicas y los vecinos se han quejado alguna vez de ruidos a altas horas de la madrugada por musica. Se me quejan a mi como propietario del inmueble, pero tengo yo algún tipo de responsabilidad, o es responsabilidad de las chicas lo q ellas hagan en la casa? Yo les pido amablemente q intenten no molestar, pero si no hacen caso, podría salir yo perjudicado?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Santiago, No está permitido realizar actividades que contravengan los Estatutos de la Comunidad de Propietarios o las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas por los ocupantes del inmueble, ya sean arrendatarios, usufructuarios, propietarios, etc. Según lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y ante las molestias ocasionadas por las arrendatarias al resto de propietarios por los ruidos, le corresponde a Usted apercibirles para que cese dicha actividad de inmediato. Si se vuelve a producir un incidente de estas características o si no respetan las normas de convivencia y no cesan en la actividad molesta, puede Usted resolver el contrato de arrendamiento sin esperara a su finalización conforme al tiempo pactado, al amparo de lo establecido en el artículo 27,1,c) de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, "cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Un saludo.
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ROBERTO

VIVO EN UN ATICO QUE TIENE UNA TERRAZA QUE SEGUN ESCRITURAS ES COMUNITARIA.LA TERRAZA ESTA RODEADA DE UN MURO QUE CON EL PASO DEL TIEMPO SE ESTÁ DETERIORANDO,CONCRETAMENTE LE ESTAN SALIENDO GRIETAS Y SE ESTÁ DESPEGANDO LA PARTE DE ARRIBA,QUE TIENE TRES PLANCHAS DE GRANITO HACIENDO UNA U INVERTIDA.HABLO CON LA COMUNIDAD PARA INFORMARLES DE ESTO Y ME DICEN QUE EL CONSTRUCTOR NO SE HACE CARGO Y QUE ELLOS TAMPOCO.TENGO QUE CORRER YO CON LOS GASTOS DE LA REPARACION DEL MURO O TIENE QUE SER LA COMUNIDAD O LA CONSTRUCTORA? EL AÑO DE COMPRA ES EL 2005. GRACIAS.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Roberto, Todo propietario tiene la obligación de conservar y mantener adecuadamente su propiedad, sus servicios e instalaciones. En este caso es la comunidad la propietaria de la terraza y a quien compete la reparación. Si en su momento no se ejecutó correctamente la obra por el constructor como dice, habrá que estar a lo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación en su art. 17 para exigir la ejecución correcta de la obra siempre que se cumplan los requisitos y plazos establecidos para ello basandose en un informe pericial de un arquitecto. De todos modos, independientemente de que fuese el constructor responsable por una deficiente ejecución o calidad de los materiales empleados, la competencia para reclamar es de la comunidad por tratarse de un elemento común, no puede ampararse en una inactividad por este motivo. Si persiste la dejación de sus obligaciones, podrá reclamar Usted a la comunidad la reparación del muro así como los daños y perjuicios que se puedan ocasionar por el mal estado de conservación del mismo. Un saludo.
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CARMELO

Buenos días, tenemos un problema en el bloque con las tuberias de subida y bajada desde hace años que nos ha provocado diversos siniestros , por ello hemos decidido cambiarlas. La obra afecta a todas las viviendas , teniendo que romper en la cocina de cada vivienda para ir sustituyendolas. La obra de albañileria corresponde a cada vecino . El acuerdo se ha tomado en junta de comunidad del bloque. Puede un vecino negarse a la apertura de su piso ? Muchas gracias y un saludo.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Estimado Carmelo, Adoptado un acuerdo por la Comunidad de Propietarios es de obligado cumplimiento para todos los propietarios lo contenido en él, por lo que este vecino que menciona tiene que realizar las acciones necesarias para que llegue a buen fin. Además, el art. 9, 1, c) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación para cada propietario en caso de obras, de consentir en su vivienda las reparaciones que exija la finca y permitir en él las servidumbres imprescindibles para la realización de las obras. Un saludo.
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Lucho

Puede aparcarce un todoterreno en una plaza normal de un coche, en un parquin de la comunidad de vecinos, sabiendo que le quita espacio al otro coche?. A quien me tengo que dirigir para que me solucionen dicho problema.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días, Cuando se dan las licencias de ocupación en los edificios y los garajes pasan la inspección técnica a tal fin, las licencias se conceden por parte del ayuntamiento en función del número de plazas para aparcamiento de vehículos que ampara la norma municipal. Este "vehículo" puede ser un turismo, motocicleta, todoterreno, etc. En este caso nada impide por ese motivo que el vecino aparque su coche atendiendo a este uso concreto como garaje. Lo que no puede hacer ningún ocupante del garaje es sobrepasar los límites de rotulación de la plaza de aparcamiento. Los límites de las plazas son los que son y ningún objeto puede sobrepasar el "vuelo" de los límites, por tanto, cualquier vehículo, aunque las ruedas estén dentro de las líneas, que sobrepase ese espacio y ocasione prejuicios al colindante, se le tiene que requerir para que haga el uso dentro de los límites establecidos, es decir, no puede dejar medio coche fuera e impedir la circulación y maniobra de los demás. Esto es un problema grave en aquellos aparcamientos de edificios que se dimensionaron las plazas con una superficie mínima conforme a la normativa urbanística, pero poco operativo funcionalmente por el tamaño de los vehículos. Un saludo.
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Julià

En una comunidad de cinco bloques (cinco escaleras) de pisos, con una sola asociación de vecinos, se hacen obras de reparación del suelo de una terraza -extremadamente abandonada, sin limpieza ni mantenimiento alguno por parte del propietario, con el suelo y paredes desconchados- para evitar que el agua de la lluvia inunde el local comercial situado debajo de la mencionada terraza; Siendo la terraza parte de una terraza continua, separada por unos lindes ajustados al ancho de cada piso, de acuerdo con las medidas que constan en el Registro de la Propiedad. ¿Los gastos de esta reparación debe pagarlos el propietario de la terraza deteriorada o debe pagarse con los fondos de la comunidad? Muchas gracias.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Julia, Son obligaciones de cada propietario conforme al art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal: a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder. Conforme a lo anterior, es el propietario de la terraza quien tiene que abordar los gastos de la obra, a no ser que la comunidad haya acordado otra cosa en una junta de propietarios respecto al pago de las obras, por lo que habría que estar a lo acordado. Un saludo.
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Joaquin F. Sandoval Hernandez

Son dos y estan en los ejemplos dados; Fiestas de los vecinos que terminan a altas horas de la madrugada. Estos mismos, hacen la fiesta con barbacoa en el patio de luces. Gracias.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Joaquín, La clave legal la encontramos resolviendo el conflicto en base al PRINCIPIO DE LA NORMALIDAD EN EL USO Y LA TOLERABILIDAD EN LAS MOLESTIAS: El fundamento legal esta en el art. 1902 del Código civil "que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado" El PRINCIPIO DE LA BUENA FE: por la exigencia de un correcto comportamiento en base a que la propiedad no puede llegar más allá de lo que el respeto al vecino determina. Y DOCTRINA DEL ABUSO DEL DERECHO: porque se traspasan los límites que impone la buena fe lesionándose intereses ajenos al realizar una conducta antisocial. Ya hemos comentado cómo actuar requiriendo el cese de la actividad molesta en base al art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal al vecino molesto. Un saludo.
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LLS

Mi vecino toca el piano, saxofon y clarinete todos los días, aproximadamente desde las 15:00 h hasta horas que suelen rondar las 21:30 h. No tiene su casa insonorizada ni pone medio alguno para reducir los ruidos. ¿Que puedo hacer? Tengo entendido que siempre que no supere determinada hora de la noche, no se puede protestar, ¿esto es así?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días, Ruidos, música, utilización indebida por almacenamiento de materiales o desempeño de actividades no permitidos, etc. De conformidad con el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas(...). No est tanto una cuestion de horarios sino como de intensidad de las molestias que genera, que sea reiterado, todos los días, aunque sea en el horario que nos indica. Se tiene en cuenta la molestia, no el horario. La clave legal la encontramos resolviendo el conflicto en base al PRINCIPIO DE LA NORMALIDAD EN EL USO Y LA TOLERABILIDAD EN LAS MOLESTIAS: El fundamento legal esta en el art. 1902 del Código civil "por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado". El PRINCIPIO DE LA BUENA FE: por la exigencia de un correcto comportamiento en base a que la propiedad no puede llegar más allá de lo que el respeto al vecino determina. Y DOCTRINA DEL ABUSO DEL DERECHO: porque se traspasan los límites que impone la buena fe lesionándose intereses ajenos al realizar una conducta antisocial. La solucion nos la marca la Ley siendo el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, quien requerirá al que realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación a través de juicio ordinario. Un saludo.
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Emilio

Un vecino lava su bici en el jardín con agua y jabón y tiende su casco de bici y alguna prenda en los arbustos que hay. ¿Que puedo decirle ya que no me parece correcto?. Gracias
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Emilio, El funcionamiento de una comunidad se puede regular a través de estatutos o a través de normas de régimen interno. Estas normas de régimen interno son vinculantes para todos los titulares. Tales normas tienen por finalidad regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites que determinan la Ley y los estatutos. No forman parte del título constitutivo ni se inscriben en el registro de la propiedad, y se aprueban y modifican por simple mayoría de la Junta de Propietarios. Si en su comunidad no tiene nada al respecto, conviene que lo traten en la proxima junta y de este modo evitar conflictos como el que nos plantea. Puede comunicar al presidente la situacion para que éste, en nombre de la comunidad le requiera para que se abstenga de lavar la bici y tender las prendas de ropa en espacios comunes. Un saludo.
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Rodriguez Portillo Salvador.

Sra.Maria Cantero. Debe arreglar el vecino del piso superior una avería en el cuarto de baño. o tengo que arreglar yo los desperfecto, es esta cerrado en banda de que no tiene dinero para hacer frente a la factura del coste de la avería.?NO DISPONE DE SEGUROS. les ENVÍO UN CORDIAL SALUDO. SALVADOR RODRIGUEZ PORTILLO.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días, Cómo comentabamos anteriormente "por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado" (art. 1902 Cc). Por lo tanto la respuesta es afirmativa, tiene que reparar la avería del baño y además los desperfectos que a Usted le haya ocasionado. Legalmente no puede alegar su vecino que no lo arregla por no tener seguro, no es obligatorio tenerlo para esto, o que no tiene dinero. Tiene una responsabilidad que nace de la norma y por ello es exigible. Otra cosa es que puedan llegar ustedes a algun acuerdo para el pago de la reparacion si el vecino atraviesa dificultades economicas. Un saludo.
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Amiga

Hola maria buenos dias,un saludo de antemano y muchas gracias por contestarme a la pregunta. Posiblemente tengo que traer a mi madre a vivir conmigo a mi casa,somos 5 vecinos,necesitare hacer una rampa para. Poder acceder al ascensor,puesto que mi madre necesita silla de ruedas pueden oponerse los vecinos para que la haga,mi madre tiene una discapacidad del 85 , y si tengo que hacer la obra que bonificacion tengo en la comunidad valenciana.gracias y un abrazo.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días, El art. 10 de la ley de propiedad horizontal, establece que será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para accesibilidad y que no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, es decir, de supresión de las barreras arquitectónicas como es su caso, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, y vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si supera ese importe nos podemos encontrar con dos opciones, que el resto lo pague el propietario a cuya instancia se efectúa la obra, o que se acuerde en una junta de propietarios pagarlo entre todos por mayoría simple. Un saludo.
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mac

Habiendo unas normas en la comunidad en cuanto al color del aluminio para el cerramiento del tendedero ¿se puede obligar a quitarlo o pintarla y caso de no hacerlo se le debe denunciar al vecino que ha trasgredido esta norma? Gracias
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Estimado Mac, Cómo comentabamos anteriormente, adoptado un acuerdo por la Comunidad de Propietarios es de obligado cumplimiento para todos los propietarios lo contenido en él. Si se acordó un color concreto del aluminio hay que respetarlo. El Tribunal Supremo se ha pronunciado contra las obras inconsentidas en un elemento común, en concreto por el cerramiento con aluminio de una terraza, puesto que los revestimientos exteriores de balcones y fachadas, incluida su imagen, son elementos comunes y como tales, sujetos a las limitaciones que derivan de la propiedad horizontal, lo que supone una alteración en la configuración de la fachada del edificio. Por lo tanto, el presidente tendrá que requerir al vecino que cumpla los acuerdos y tome las medidas oportunas (quitarlo o pintarlo por ejemplo). Si el vecino persiste en no cumplir, se podrá iniciar un juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia competente para resolver la controversia. Un saludo.
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Pérez

Relacionado con el complejo tema de la comunidad me asalta la siguiente duda: Caso de existir comunidad morosa y que los estatutos comunitarios y registrados indiquen que dichos morosos no tienen derecho a los servicios de uso comunitarios, se plantea si es este artículo statutario válido ante la ley de propiedad horizontal ????? y en caso positivo que forma hay de hacerlo efectivo. Gracias de antemano. Saludos Pérez
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días, Es obligatorio contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación de la comunidad de acuerdo a la cuota de participación de cada piso o local, de conformidad con el Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. En caso de impago, el Presidente o Administrador debe requerir de forma fehaciente el cumplimiento de esta obligación con propuesta de liquidación del saldo deudor al vecino moroso. Si persiste el incumplimiento tras el requerimiento, será necesario ejecutar las acciones oportunas mediante el procedimiento judicial adecuado (procedimiento monitorio) con el fin de que sea el juez el que proceda al embargo de bienes del deudor para liquidar la deuda, previo acuerdo de la junta de propietarios. Cuando tenemos morosidad, la solución nunca es privar a propietario moroso de los servicios comunes de la comunidad, sino exigirle que cumpla con su obligación de pago impuesta en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Atendiendo a lo que nos plantea respecto a los estatutos, sin estudiar esa documentación me reservo dictaminar si cumple la ley, pero aparentemente por lo que manifiesta podría ser nulo puesto que no puede ir en contra de lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal respecto al uso de los elementos comunes. Un saludo.
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Montse Marco

Tengo una viga de madera cara vista en el techo de mi vivienda y he detectado carcoma. ¿Tengo qué ocuparme yo personalmente del arreglo o afecta a la comunidad de vecinos?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Estimada Montse, El art.396 del código civil tras hablar en general de elementos estructurales, enumera en concreto los pilares, vigas, forjados y muros de carga. Se trata de elementos comunes esenciales y respecto a ellos no cabe plantearse su propiedad privada. Es posible no obstante, que los Estatutos permitan un aprovechamiento especial de ellos en beneficio de algún propietario, siempre que no se perjudique a la estructura del edificio. Con carácter genérico se comprenden en la denominación de muro, tanto los que forman el cerco o rodean los edificios como los que conforman la estructura o armazón del mismo; es decir, muros de fachada, testero y medianeros con independencia de que sean muros de separación, cerramiento o sostenimiento. En base a lo anterior será la comunidad la que tenga que llevar a cabo las obras oportunas en la viga. Un saludo.
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Luis Fernández

La puerta del garaje es manual y común, y mi vecino la deja abierta a la mañana "porque le resulta más cómodo cuando vuelve a la tarde". Además de facilitar la entrada a algún caco por la puerta que da a la escalera, en el garaje hay bicis etc que quedan a la vista. Y como vivo en el 1º, justo encima del garaje, en invierno se enfría sensiblemente el suelo (y el resto de mi casa). Llevo más de 20 años pidiendo por favor que la cierren, no es broma, hay veces que me dan ganas de hacer alguna tontería. En cada junta sale el tema, queda reflejado en el acta, pero cierra unos días y después vuelve a pasar del tema. Qué puedo hacer?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Estimado Luis, Si ha quedado acordado y reflejado en el acta de alguna junta que la puerta del garage debe estar cerrada, nos remitimos a lo manifestado sobre la obligacion de cumplir los acuerdos conforme a lo establecido en el art. 17,9 LPH. Un saludo.
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Sara

Cuando un vecino esta de obra en su casa y mancha el portal ¿no tendría que limpiarlo? la señora de la limpieza sólo va los viernes. ¿Qué se puede hacer?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Sara, Nuevamente opera aqui lo establecido en el art. 1902 del Código civil "que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado". Por lo que la respuesta es afirmativa, debe dejar el portal limpio tras sacar los materiales de obra. Un saludo.
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Rojo Rubi

la escalera de la comunidad esta muyyy sucia,se le ha pedido al presidente de la comunidad que por fabor se pinte aunque sea el primer piso,que aporte el dinero para la pintura y que los mismos propietarios la pintan,el se niega.¿puede negarse a aportar el dinero de la comunidad para realizar pintar la escalera,cuando esta deacuerdo la mayoria de los vecinos? ¿que`podemos hacer para que se nos de el dinero y poder comprar pintura y pintar los mismos propietarios?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Pintar la escalera es una decision que se debe acordar en una junta de propietarios aprobando la manera de hacerlo, el presupuesto que va a costar, el plazo de duracion de las obras, el momento de efectuarlo, etc. (si una empresa, un pintor autonomo, cuándo y cuánto nos va a costar). Una vez tomado el acuerdo, podremos exigir al presidente su ejecucion, es decir, que se realice la obra efectivamente pues de no ser así, Usted o cualquier interesado podría acudir a la via judicial para hacer cumplir el acuerdo. Un saludo.
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Adon

sigo insistiendo, ya lo hice en la enteior convocatorio, pero no fui responpido; ¿Como sedeberia reclamar legalmente una vez agotados los avisos y comunicaciones nelas juntas de propietarios, al dueño, sobre la restitucion de los daños ocasionados en un patio comunal, por un vecino en alquiler. En este caso el administrador se ha limitado a comunicarselo, indicando que vecino se ha quejado (indicacion personal; nombre y apellidos, de un daño comunal, con el consiguiente enfrentamineto personal), si ofrecer otral alternativa adminitrativa. ruego me indique los pasos a seguir, mediante escrito. Gracias
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días, El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal dice: Corresponde al Administrador: d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. Una vez adoptado el acuerdo válidamente en junta para que indemnice los daños ocasionados a la comunidad en el patio, debidamente notificado a los propietarios, sin que haya habido impugnaciones, es cuando se hace ejecutivo. Según dice, ya se ha requerido al propietario incumplidor que cumpla lo acordado, ese requerimiento debe ser fehaciente, por escrito, se tendrá que acordar en una junta de propietarios por mayoría simple, poner una demanda contra el propietario incumplidor, aprobar el presupuesto de abogado, procurador y tasas judiciales, y cuando tengan el acta con estos acuerdos, será el letrado que contraten quien lleve a efecto los trámites judiciales oportunos. Un saludo.
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ANGEL MUÑOZ SALAZAR

Tengo una vivienda en un edificio de 27 propietarios. Ayer celebramos junta expraordinaria, con unico punto en el orden del dia. TRANSFORMACION DE LA SALA DE CALDERAS DE GASOLEO A BIOMASA Fue aprobado el punto por 17 votos afirmativos. Preguntas : ? Es suficiente el nº de votos ¿ ? Que porcentaje de votos es necesario para prosperar una modificacion de tal importancia.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días, El art. 17,1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. El acuerdo se tiene que aprobar por la mayoría de un 33% de los asisitentes a la junta, que represente a su vez el 33% de las cuotas. Suponiendo que hayan acudido los 27 propietarios, el acuerdo sería válido si hubieran votado a favor como minimo 9 propietarios que representa ese 33% (un tercio) que exige la ley. Un saludo.
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Ramón

En la reunión del 2010 se aprobo arregla goteras del garaje, este año en la reunion anual se aprobor por fin empezar en Octubre a arreglarlas. Hay un grupo de vecinos que ahora no estaan conformes con la solución que se aprobo y quieren realizar otra reunión para cambiar los aprobado. Que se puede hacer?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Ramón, Ya hemos comentado que adoptado un acuerdo por la Comunidad de Propietarios es de obligado cumplimiento para todos, aunque se puede celebrar una nueva junta de propietarios para volver a tratar el asunto y el resultado puede o no cambiar referente al acuerdo anterior. En todo caso, aquellos propietarios que no estén conformes con los acuerdos aprobados deben conocer que existe un tramite judicial de impugnacion de los mismos, establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal en los siguientes supuestos que reproduzco literalmente: a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. 2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. 3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los 4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios. Un saludo.
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ROBLES

En comunidad de vecinos en caso de obras suntuosas estoy obligado a pagar mi parte proporcional de estas o bien astenerme del pago correspondiente de las mismas. Gracias
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días, Tras la modificación de la algunos articulos de la Ley de Propiedad Horizontal que entró en vigor el 28 de junio de 2013, ya no se distingue entre obras suntuarias u otras ordinarias de conservacion y mantenimiento, por lo que estaría obligado a cumplir el acuerdo de la junta y a pagar lo que le corresponda. Un saludo.
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Pablo

Muy buenas vera usted vivimos en un edificio de 5 pisos bastante antiguo en gijon y resulta que es una zona bastante humeda.El techo de teja cuando llueve cede o se rompe y el resto de los vecinos se niegan a pagar el echo de arreglar el techo de la comunidad...me podria decir usted que opciones legales tenemos en esta situacion? Ante todo muchisimas gracias un saludo
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Estimado Pablo, Siendo la cubierta del edificio un elemento común, concierne a todos los propietarios la obligación de conservacion y mantenimiento de tal forma que no tengan que soportar humedades o goteras por las circunstancias que nos comenta. En este caso sería necesario solicitar al presidente que convoque una junta de propietarios para acometer las obras de reparacion a impermeabilización del tejado que fuesen necesarias. Habrá que estar al resultado de la votación, en el sentido de que si no aprueban un presupuesto para hacer una obra necesaria Usted tiene la alternativa legal de impugnar el acuerdo porque esa decisión le perjudica directamente ya que tiene que soportar las humedades por la desidia de la comunidad. Un saludo.
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Rojo Rubi

llevo mucho tiempo pidiendo a la comunodad,poner una bomba de agua,ya que vivo en un 4 piso y no tengo presion de agua,mi pregunta es;es obligatorio poner una bomba para todos o solo seria para el servicio delos ultimos pisos?,ya que ese problema solo lo tenemos los que vivimos en los ultimos.Y ¿el coste en caso d que se pudiese poner seria para todos por igual o solo para los propietarios que lo pusiesen?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días, El art.396 del Codigo Civil dice que son instalaciones, conducciones y canalizaciones comunes las dispuestas para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, "todas ellas hasta la entrada al espacio privativo". En base a lo anterior puede Usted exigir a la comunidad realizar cualquier obra o instalación para tener un suministro de agua adecuado, bien sea por una bomba o por otro medio y el coste de esa obra será repartido entre todos los propietarios, no solo los del 4º piso, pues se trata de un elemento comun. Un saludo.
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JP

Hay un grupo de chicos y chicas que se sientan en los soportales de la calle, debajo de nuestras ventanas, hasta altas hora de la madrugada hablando muy alto y haciendo escándalo con lo que nos impiden dormir. ¿Como debemos actuar?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días, Esta cuestión no está dentro del ambito de la comunidad de propietarios pues se trata de acciones en la via publica. Existen Ordenanzas municipales que determinan el nivel de ruido máximo permitido y las sanciones y medidas a tomar, impidiendo se sobrepasen los límites de emisión de ruidos procediendo al cierre de los establecimientos que lo incumplan e incluso dispersando las concentraciones de jóvenes cuando se sobrepasan dichos límites. Los vecinos no tienen el deber jurídico de soportar la incomodidad de acceso a sus viviendas si entorpecen el paso, el exceso de ruidos que impiden el descanso nocturno y otras molestias que se pueden paliar si la Administración en el ámbito de su competencia adopta cuantas medidas sean necesarias para exigir el cumplimiento de la Ley. Un saludo.
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María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Muchas gracias por su participación, Hemos recibido muchas preguntas, de las cuales he intentado dar respuesta al mayor número posible. Les mantendremos informados de los próximos Encuentros Digitales que se celebrarán en www.encuentrosdigitales.legalitas.com