¿Qué debe hacer la comunidad de propietarios para actuar contra los vecinos morosos?

Ahora, más que nunca, nos podemos encontrar con propietarios que adeudan cuotas ordinarias a la comunidad o derivadas de gastos eventuales (derramas), los cuales tendrán derecho a opinar en las juntas que se celebren, pero se verán privados de su derecho de voto en tanto en cuanto no se pongan al día de los pagos, impugnen dichas juntas o consignen, judicial o notarialmente, el importe de las sumas adeudadas.

La convocatoria contendrá “una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas a la comunidad”, pero la Agencia Española de Protección de Datos considera “una buena práctica la notificación de la convocatoria individual por correo, inclusión en cajetín, intranet con clave y contraseña, evitándose cualquier medio que pueda suponer el acceso por terceros (internet)”.

Tanto la convocatoria, como la lista de los vecinos deudores, puede ponerse en el 'tablón de anuncios' de la comunidad siempre y cuando no haya terceros ajenos a la propiedad que tengan acceso al mismo. No obstante lo anterior, existe una única excepción y es la prevista por el artículo 9 de la LPH: "Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. (…)".

En resumen, la lista de morosos de una comunidad de vecinos puede ponerse en el tablón de anuncios (el cual debe poder cerrarse con llave que custodiarán el Presidente y/o Administrador de la finca, o persona designada al efecto, exclusivamente), aunque a éste puedan acceder terceras personas, en el caso de que la notificación al interesado sea imposible, siendo, por tanto, obligatorio poder acreditar los intentos de notificación previos al deudor de manera que haya constancia de que no existe otra opción. Los datos reflejados habrán de ser veraces, pues conviene recordar que el 'derecho al honor' es uno de los llamados 'derechos fundamentales' reconocido por la Constitución Española en su artículo 18 en su primer párrafo.

Los intentos de notificación previos han de ser, en primer lugar, personales y tratar de llegar a un acuerdo voluntario de pago, pero esto no siempre es posible o no siempre hay una verdadera voluntad de pago, sino que lo que se quiere, por parte del deudor, es ganar tiempo “dando largas”.

Ante esta situación, la manera de proceder aconsejable será la siguiente:

1. En junta ordinaria, o convocando una extraordinaria, debemos aprobar dicho gasto o liquidación de la deuda.

2. Esa aprobación ha de constar por escrito en el acta y, mediante la emisión de un certificado de la misma, tiene que comunicarse al vecino instándole a que ponga fin a su situación de morosidad. Si esta comunicación tuviese algún coste documentado, se le podrá reclamar también.

La ley no nos ampara para realizar actuaciones contra el vecino moroso como pueden ser los cortes de suministros, ya que es la misma Ley de Propiedad Horizontal la que regula las sanciones previstas para este tipo de casos y podríamos sufrir una denuncia por coacciones por parte del afectado, señalando la Ley, directamente, al Presidente (que es quien representa a la Comunidad en juicio) y al administrador como responsables si dieron la orden de tal corte.

3. Presentar un requerimiento judicial llamado Petición Inicial de Proceso Monitorio ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor o, si no fueren conocidos, el del lugar en que el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el Tribunal o (y sólo en casos de Comunidades de Propietarios) será también competente el Juzgado del lugar en donde se halle la finca, a elección del solicitante.

Es importante tener en cuenta que la presentación de esta demanda en sede judicial se tiene que llevar a cabo en un plazo máximo de tres meses desde la fecha del acuerdo de la junta de propietarios en la que se convino hacer dicha reclamación al vecino moroso, según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.

Referencia legal

• Artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Agencia Española de Protección de Datos:
• Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Artículo 18.1 de la Constitución Española.
• Artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.