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Todo lo que hay que conocer sobre el desahucio en alquileres

16 abril 2017

Aún siguen quedando muchas dudas en torno a los desahucios en alquileres por falta de pago que vamos a tratar de resolver a través de este artículo.

¿Qué puede hacer el propietario en caso de impago?

Una vez formalizado el contrato de arrendamiento, el inquilino asume como principal obligación la de abonar la renta y las cantidades asimiladas a la misma, siendo causa de resolución del referido contrato el impago de cualquiera de estas cantidades.

Una vez que se produce el incumplimiento por parte del arrendatario, el arrendador está facultado para reclamarle el cumplimiento y en caso de que no actúe en el sentido requerido plantear la resolución el contrato instándole a abandonar el inmueble arrendado y a pagar el importe adeudado. Si finalmente el arrendatario ni paga ni devuelve la posesión de la vivienda arrendada, el arrendador se verá obligado a iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas del alquiler.

¿Puede el propietario entrar en la casa si el inquilino no paga la renta?

El hecho de que el inquilino no abone la renta no faculta al arrendador a entrar en el inmueble y tomar posesión del mismo sin previamente haber resuelto el contrato de arrendamiento. Dicha resolución puede ser de mutuo acuerdo entre el arrendador y el arrendatario mediante la firma del pertinente documento de resolución del contrato, o, por resolución judicial cuando el acuerdo entre las partes no haya sido posible y el arrendador se haya visto obligado a iniciar el pertinente procedimiento de desahucio del inmueble.

¿Cuántos meses impagados son necesarios para presentar la demanda de desahucio por falta de pago? ¿Qué es la enervación?

El arrendador puede iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago en el momento en que haya un impago de renta del alquiler pero es conveniente, a fin de evitar que el arrendatario pagando enerve la acción (evite el desahucio mediante el pago de lo adeudado), enviarle previamente un requerimiento fehaciente (burofax normalmente) y que entre el burofax y la presentación de la demanda medie un plazo de un mes. Una vez pasado ese mes, el pago del inquilino ya no tendrá efecto liberatorio, de manera que, incluso aunque pague, el procedimiento continuará hasta el efectivo desalojo del arrendatario.

Es decir, antes de iniciar el desahucio por falta de pago, el arrendador deberá requerir al arrendatario por escrito a fin de agotar la vía amistosa o extrajudicial. Dicho escrito debe ser cursado por burofax con certificado de texto y acuse de recibo, a fin de dejar constancia fehaciente del requerimiento de cara a una posible enervación de la acción por parte del arrendatario. Para la redacción y posterior envío de dicho escrito no se requiere de la asistencia de abogado aunque es recomendable. Si una vez agotada la vía amistosa el inquilino continúa sin pagar, y sin abandonar la vivienda, el arrendador se verá obligado a iniciar la vía judicial presentando la pertinente demanda de desahucio para la que ya sí se necesitará la asistencia de abogado y de procurador.

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¿Cómo es el procedimiento de desahucio?

Los sucesivos cambios introducidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil han ido encaminados a facilitar que los arrendadores puedan recuperar su vivienda de modo rápido y sencillo en caso de incumplimientos graves del pago del alquiler, sin que esto menoscabe los derechos de los inquilinos.

Los pasos más recomendables a seguir por el arrendador al que su inquilino ha dejado de pagar la renta serían:

  1. El arrendador debe enviar al arrendatario un requerimiento fehaciente por medio de burofax con certificado de texto y acuse de recibo instándole al abono de las rentas adeudadas y anunciándole que emprenderá acciones judiciales tendentes al desahucio si no procede al inmediato pago de las mismas.
  2. Si el arrendatario no paga pero continúa ocupando el inmueble, el arrendador podrá interponer la referida demanda. Será competente el Tribunal del lugar en que esté sita la finca.
  3. El procedimiento es el juicio verbal.
  4. En los procesos de desahucio, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial. Es decir, el inquilino quedará formalmente citado. No se intentará localizarle por otros medios como ocurría anteriormente.
  5. Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por él. Es decir el propietario puede comprometerse en la demanda a perdonar toda o parte de la deuda al inquilino si éste se va en el plazo que determine aquel, y que no podrá ser inferior a 15 días.
  6. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
  7. Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
  8. Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.
  9. El requerimiento se practicará apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior.
  10. Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.
  11. Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
  12. En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.
  13. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior. Es decir, se obliga al Juez a resolver en un plazo de 6 días y cuando se cite a las partes a juicio, ya se les emplazará también a que recojan la sentencia en esa fecha.
  14. Los procesos de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
  15. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
  16. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio.
  17. Si ha transcurrido un mes desde el requerimiento sin que el inquilino haya pagado, ya no podrá enervar la acción, es decir ya no podrá evitar el desalojo pagando. Lo mismo sucederá en el caso en el que ya hubiera enervado la acción una vez anterior.
  18. Si paga antes, la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.
  19. En los juicios verbales en que se pida el desahucio de finca urbana, la sentencia se dictará en los cinco días siguientes, convocándose en el acto de la vista a las partes a la sede del tribunal para recibir la notificación si no estuvieran representadas por procurador o no debiera realizarse por medios telemáticos, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia.
  20. Si el inquilino optase por el allanamiento y se comprometiera en el Juzgado a abandonar el inmueble, de no cumplirse con el plazo del desalojo establecido en la transacción, ésta quedará sin efecto, y se llevará a cabo el lanzamiento sin más trámite y sin notificación alguna. En las sentencias de condena por allanamiento, en previsión de que no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar, en su caso, el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario. Del mismo modo, en las sentencias de condena por incomparecencia del demandado, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin más trámite.

Cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo señalado en la citación, la notificación se hará por medio de edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

No será necesaria la publicación de edictos en el «Boletín Oficial» de la Comunidad Autónoma o en el «Boletín Oficial del Estado» en los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas. En estos casos bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado.

El plazo de espera legal de 20 días no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, que se regirá por lo previsto en tales casos. Si la demanda de desahucio va acompañada de la petición de desalojo, el Juez lo acordará en la Sentencia. Por tanto, el propietario no tendrá que esperar 20 días para pedir la ejecución como ocurría hasta la entrada en vigor de la Ley.

Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título consista en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca urbana, se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo el arrendador ante el Secretario judicial encargado de la ejecución, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca.

En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del secretario judicial, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública.

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