Registro de la propiedad: qué es y cómo funciona

¿Qué es el Registro de la Propiedad y qué se puede registrar?

El objeto del registro de la propiedad es la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas.

Organización del Registro de la Propiedad

• Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia y de todos los asuntos relativos a ellos se encarga la Dirección General de los Registros y del Notariado.
• Cada Registro de la Propiedad está a cargo de un Registrador.
• Cada Registro tiene una determinada circunscripción territorial.

¿Qué registro es competente en cada caso?

Las inscripciones o anotaciones tienen que practicarse en aquel registro en cuya circunscripción se encuentran situados los inmuebles.

Para localizar el Registro competente existe un mapa interactivo en la página web del Colegio de Registradores: http://www.registradores.org

Para obtener esta información sobre el Registro competente se puede pedir también la nota de localización que proporciona información meramente instrumental que tiene como objeto facilitar la localización del Registro, provincia y municipio donde una determinada persona física o jurídica tiene bienes o derechos inscritos.

¿Quién puede solicitar la inscripción en el Registro?

Cualquier persona que tenga interés en asegurar el derecho a inscribir. De hecho, puede ser tanto el que lo adquiera como el que lo transmita el derecho o sus representantes.

¿Es obligatoria la inscripción registral?

La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria. Por lo tanto, ningún propietario está obligado a registrar su vivienda en este registro.

¿Para qué sirve el registro?

El Registro de la Propiedad informa de tres aspectos de los bienes inmuebles: la descripción del inmueble, su titular y sus cargas.

• En el Registro de la Propiedad se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean de titularidad pública o privada.
• Puede también inscribirse determinadas concesiones administrativas y bienes de dominio público.
• El Registro de la Propiedad proporciona seguridad jurídica a los derechos inscritos, favorece la seguridad y agilidad del tráfico jurídico y ahorra constes de transacción.
• El Registro de la Propiedad hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan legítimo interés en conocerlos.

La publicidad registral

El Registro de la Propiedad es público para todas aquellas personas que tengan un interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. Esto permite a quien, por ejemplo, vaya a comprar un inmueble, consultar en el Registro de la Propiedad si ese inmueble consta a nombre de quien se lo va a vender, si tiene alguna carga que lo grave (arrendamientos, hipotecas, etc.).

La publicidad del registro se realiza mediante:

1. Nota simple informativa que tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos
2. Certificación, al contrario de la nota simple, dan fe del contenido de los asientos del registro y tienen la consideración de documentos públicos. Es expedida por el registrador quien deberá asegurarse de la identidad e interés legítimo del solicitante.

Requisitos de los títulos para inscribirse en el Registro de la Propiedad

• Los títulos deberán constar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes en la forma que establecida por los Reglamentos.
• Los documentos y ejecutorias otorgados en territorio extranjero podrán ser inscritos si reúnen los requisitos exigidos por las normas de Derecho Internacional Privado, siempre que contengan la legalización y demás requisitos necesarios para su autenticidad en España.
• Previamente hay que acreditar el pago de los impuestos que le corresponden al acto o contrato que se va a inscribir. Pero, puede obtenerse el asiento de presentación antes del pago de los impuestos.

Una vez que se presenta el título en virtud del cual se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad, se extiende asiento de presentación.

• La presentación de los títulos en el Registro puede realizarse además de mediante su aportación física, por medio de fax o por vía telemática en los términos prevenidos en las leyes. La presentación por fax causa un asiento de presentación provisional que se consolida mediante la aportación del título presentado.
• La calificación e inscripción de los títulos debe realizarse por el Registrador en el plazo de quince días desde la presentación de los mismos o, en su caso, desde la devolución de ellos al Registro, o desde el despacho de otros documentos previos o desde la subsanación de los defectos apreciados en la calificación del Registrador.

¿Cómo inscribir la compra de una vivienda en el Registro?

Para inscribir tu vivienda en el Registro de la Propiedad hay tres documentos fundamentales.

1. Copia autorizada ante notario de la escritura pública de venta.
2. Justificante de pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
3. Justificación de haber presentado la documentación para el pago de la plusvalía municipal.

Para finalizar la inscripción hay que ir al Registro que por zona corresponda en función de donde se haya comprado la vivienda (puede ir el comprador, la gestoría o la notaría). Una vez presentados todos los documentos en la oficina registral, la inscripción se hará efectiva en los 15 días hábiles siguientes una vez que se haya comprobado que el contrato cumple con todas las exigencias legales. Si no cumple con las mismas, lo notificará para que se subsanen los errores correspondientes.

Patricia Freire | Abogada de Legálitas