¿Qué renta se puede aplicar en los nuevos contratos de alquiler?

A lo largo de este año está previsto que venzan más de medio millón de contratos de alquiler. Un hecho que genera incertidumbre a inquilinos y propietarios ante los cambios que se han producido en el mercado de la vivienda. 

En este contexto, repasamos qué opciones tienen los caseros y cómo afecta a los inquilinos la renovación del contrato, su suspensión y la firma de uno nuevo. Y en este caso concreto, qué renta máxima puede establecer el arrendador en los contratos de alquiler que se firmen a partir de ahora. 

Si el propietario decide prorrogar el contrato, ¿hasta cuándo puede ampliarlo? ¿Debe ser en las mismas condiciones o se pueden modificar?

El arrendador una vez que han transcurrido los cinco primeros años, o siete años en el caso de ser persona jurídica, puede prorrogar el contrato por tres años más, siendo obligatorio para el arrendador y optativo para el arrendatario quien se puede oponer a cualquiera de las prórrogas. 

En este caso, el propietario está obligado a mantener las condiciones que se hayan pactado en el contrato original firmado hace cinco años, por lo que no puede modificar ni incrementar la renta al inquilino, salvo la actualización pactada en el contrato de arrendamiento.

No obstante, en zonas tensionadas existe la denominada prórroga extraordinaria obligatoria, por la cual, el propietario está obligado a conceder una prórroga anual del contrato, que puede extenderse hasta un máximo de tres años, si el inquilino lo pide.

Si el propietario resuelve el contrato: ¿con cuánto tiempo de antelación debe avisar al inquilino?

Si el arrendador opta por recuperar la vivienda debe notificar al inquilino por escrito la no renovación del contrato con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento. Si no lo hace con dicha antelación, el contrato se renovará automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Y si el propietario opta por resolver el contrato y hacer uno nuevo: ¿Cuánto puede subir la renta al inquilino?

En este caso, el propietario también debe avisar por escrito con cuatro meses de antelación al inquilino para que este pueda decidir si acepta las nuevas condiciones o si, por el contrario, prefiere buscar otra vivienda. 

Si ambos deciden hacer un nuevo contrato se deben pactar nuevas condiciones por lo que el casero puede establecer la renta que considere oportuna, excepto si es una zona tensionada, en la que existe limitaciones en cuanto a la renta a aplicar para el nuevo contrato de arrendamiento. En este caso, el importe se fija aplicando el Índice de Referencia Estatal del alquiler, diferenciando entre: 

• Los grandes tenedores (cinco o más viviendas en zona tensionada), establecen la renta aplicando el índice de referencia. 
• En el caso del pequeño propietario (menos de cinco viviendas en zona tensionada), hay que distinguir: (i) Si la vivienda no ha estado arrendada en los últimos cinco años, el precio deberá ser el que marque el índice estatal, (ii) si la vivienda ha estado alquilada en los últimos cinco años el precio del arrendamiento se obtiene partiendo de la renta del contrato anterior más la actualización correspondiente del índice de Renta de Arrendamiento de Vivienda. 

Además, se permite un incremento máximo del 10% sobre la renta del contrato anterior si se cumple alguna de las dos siguientes condiciones:

• Si la vivienda ha sido rehabilitada o se han realizado mejoras de eficiencia energética o accesibilidad en los últimos dos años.
• Si el nuevo contrato de arrendamiento se firma por 10 años o más, o incluye un derecho de prórroga voluntaria para el inquilino de al menos 10 años. 

Es obligatorio que conste en los contratos de arrendamiento una cláusula con el importe de la renta abonada en el último contrato de arrendamiento vigente. 

¿Cómo se estipula la renta de un piso de alquiler actualmente? ¿Debe especificarse en el contrato?

La renta será la que libremente acuerden las partes, salvo para los arrendamientos de viviendas situadas en zonas declaradas tensionadas en las que el precio de la renta está limitado.

Con carácter general el pago será mensual, salvo pacto en contrario. Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, el pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

¿Cada cuánto se puede subir el precio de la renta anualmente en los nuevos contratos? Límites de la subida. 

La renta se puede actualizar cada vez que se cumpla la anualidad para lo que se debe contar con la cláusula correspondiente en el contrato de arrendamiento.

Existen límites cuantitativos para la actualización anual de la renta, la cual, no es libre:

• Para los contratos de arrendamiento que aún estén vigentes y se hayan suscrito antes del 26 de mayo de 2023, se aplica la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, publicado por el Instituto Nacional de Estadística, tomando como mes de referencia al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
• Para los contratos de arrendamiento suscritos a partir del 26 de mayo de 2023 se aplicará el Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda publicado por el Instituto Nacional de Estadística, tomando como mes de referencia al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

¿De qué tiempo mínimo deben ser los nuevos contratos firmados? ¿También tienen una duración de cinco años prorrogables?

El tiempo mínimo pactado para arrendamientos de vivienda habitual es de 6 meses. Si la duración pactada entre las partes fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica
 

¿Pueden inquilino o propietario resolver el contrato en cualquier momento? 

El arrendatario puede resolver el contrato de arrendamiento transcurridos los 6 primeros meses de vigencia con un preaviso de un mes. En este caso, es conveniente que se tenga en cuenta la posible existencia de una penalización dispuesta en el contrato de arrendamiento.

El arrendatario puede resolver el contrato de arrendamiento comunicando su voluntad con al menos dos meses de antelación al cumplimiento de los cinco años de vigencia, si el arrendador es persona física, o de siete si es persona jurídica. 

Por su parte, el arrendador debe respetar los cinco años de vigencia, si es persona física o, los siete años si es persona jurídica. No obstante, si es persona física puede recuperar la vivienda antes del transcurso de los cinco años a partir del primer año de vigencia, dando un preaviso de, al menos, dos meses al inquilino. Para poder ejercer este derecho por el arrendador tiene que existir una cláusula en el contrato de arrendamiento establecida a tal efecto.

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Mari Luz Rodríguez
Abogada experta en Vivienda

Nº de colegiado: 62463

ICAM (Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid)

Título en Derecho