Derrama de la comunidad: Cuándo puedes negarte y demás aspectos legales

¿Cómo se aprueban las derramas en una comunidad de vecinos?

Lo más frecuente es que se haya adoptado en junta de propietarios el acuerdo que apruebe el gasto con carácter previo a que se exija a cada propietario el importe de la derrama. 

Pero hay supuestos en que por urgencia de obras o reparaciones a realizar se decide, por ejemplo, empezar la obra por el presidente de la comunidad de propietarios y, seguidamente se convoca junta de propietarios para aprobación del presupuesto, así como de la derrama a pagar por los propietarios.

Si bien de acuerdo con el artículo 9.1 f) de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad de propietarios debe contar obligatoriamente con un fondo de reserva que está precisamente determinado para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, en muchas ocasiones no es suficiente, y de ahí la necesidad de aprobar la derrama. 

¿Cómo se paga una derrama?

La Ley no recoge de forma expresa cómo se debe afrontar el pago de la derrama, por lo que se aplicará en su defecto el mismo criterio que se recoge para el pago de la cuota ordinaria, es decir, aplicando el coeficiente del inmueble, es decir, según los metros de participación de la vivienda de cada propietario frente a la totalidad del edificio, su emplazamiento, etc. El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo”.

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¿Estoy obligado a pagar? ¿Pasa algo si no pago una derrama?

Una vez que la derrama se ha aprobado en junta, los propietarios están obligados a su pago, puesto que, los acuerdos son ejecutivos desde su adopción (artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal), por lo que debe abonarse salvo que un Juez acordase cautelarmente la suspensión de dicho pago.

Por tanto, sólo cabría impugnar el acuerdo adoptado en junta de propietarios y solicitar la suspensión de abono de la derrama como medida cautelar para evitar el pago.

Fuera del supuesto de impugnación, negarse a su pago da lugar a una situación de morosidad para dicho vecino, ya que cuando la derrama ha sido aprobada el pago de la misma queda vinculada a todos los propietarios, y podría adoptarse en junta de propietarios acuerdo para demandar judicialmente al propietario moroso.

¿Cuándo puedes negarte a pagar una derrama?

No son derramas obligatorias las aprobadas para ejecutar obras de mejora, de innovaciones o de establecer nuevos servicios o instalaciones que no sean necesarios para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble, y en virtud del artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal no se pueden repercutir las derramas a los propietarios disidentes si el importe a repercutir supera las tres mensualidades de gastos comunes.

Otro motivo por el que un propietario puede negarse a cumplir con la derrama sería la no observación de las mayorías establecidas en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Qué mayoría se necesita?

Como ya se ha indicado anteriormente, el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece la mayoría aplicable al acuerdo por el que se establece la derrama.  

¿Todos los vecinos pagan lo mismo?

Como regla general en el pago de los gastos ordinarios o extraordinarios se aplica el coeficiente asignado al inmueble. No obstante, si  en los Estatutos de la comunidad de propietarios o, mediante acuerdo adoptado por unanimidad de los propietarios puede establecerse otro sistema, por ejemplo que sea a partes iguales. 

¿Existe límite máximo para una derrama comunitaria?

La Ley de Propiedad Horizontal no recoge un límite económico de máximos o mínimos en el importe de una derrama, siendo la junta de propietarios la que tenga que acordar qué importe es el necesario para poder hacer frente del pago en cuestión. 

¿Qué pasa si sobra dinero de la derrama?

Si de la derrama acordada sobrase dinero a la finalización de las obras, es la junta de propietarios quien decide su destino, que podría ser que ese dinero quede en la cuenta de la comunidad para hacer frente a futuros imprevistos e intentar de esta manera evitar un nuevo gasto extra a los vecinos en un futuro, o en su caso que se devuelva a los propietarios. 

La derrama en la compraventa

En la compraventa de las viviendas surge el problema de identificar la obligación del pago en el caso de existir derrama. Es obligatorio aportar por parte del vendedor el justificante de estar al corriente de pago de la Comunidad de Propietarios, pero en la ley no especifica que sea obligatorio que se identifique el importe de las cuotas ordinarias, ni si existen derramas aprobadas.

En este sentido, debe atenderse a lo señalado por el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.

Lo correcto en atención a la buena fe contractual es que el vendedor avisara de la existencia de derramas al comprador antes de la venta, de no ser así y en atención al supuesto concreto, se podría reclamar por vicio oculto. Si la derrama se encuentra pendiente de aprobación antes de firmar arras, permite al comprador negociar el precio, en atención al importe de la derrama, la cual, deberá ser atendida por el comprador una vez que se otorgue la escritura pública de compraventa. Por el contrario, si la derrama se aprueba posteriormente a la firma de las arras, este importe pasará a ser obligatorio desde la firma de la escritura pública de compraventa, y en este caso, habría que valorar la posibilidad de reclamar por vicios ocultos. 

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María Lucila Rodríguez Abogada experta en Derecho Inmobiliario