Cómo negociar una hipoteca cuando no puedes asumir los pagos
26 Octubre 2026
Si tienes dificultades para pagar una hipoteca, lo más recomendable es contactar cuanto antes con el banco para negociar soluciones adaptadas a tu situación. Dependiendo de si los problemas económicos son temporales o permanentes, pueden existir opciones como la reestructuración de la deuda, la ampliación del plazo de pago, una novación hipotecaria o, en determinados casos, la dación en pago. Actuar de forma anticipada suele aumentar las posibilidades de alcanzar un acuerdo y evitar consecuencias más graves.
Las circunstancias personales o económicas pueden hacer que, en determinados momentos, afrontar el pago de una hipoteca resulte complicado. Ya sea de forma temporal o permanente, existen distintas alternativas que pueden ayudar a adaptar la deuda a la nueva situación financiera y evitar consecuencias más graves.
El primer paso: hablar con el banco
Ante cualquier dificultad para pagar la hipoteca, lo más recomendable es dirigirse cuanto antes a la entidad financiera para exponer la situación y solicitar posibles soluciones.
Las opciones disponibles dependerán, fundamentalmente, de si la reducción de ingresos o la imposibilidad de pago tiene un carácter temporal o, por el contrario, es definitiva.
Cuando las dificultades económicas son temporales
Puede tratarse de una situación de desempleo, una reducción de ingresos derivada de la actividad profesional o cualquier otra circunstancia económica puntual que afecte a la capacidad de pago de la hipoteca.
En estos casos, el objetivo habitual del cliente es conservar la vivienda y mantener la vigencia del préstamo hasta que mejore su situación económica.
El Código de Buenas Prácticas Bancarias
Para estas situaciones existe el denominado Código de Buenas Prácticas Bancarias, al que está adherida la mayoría de las entidades financieras.
Las medidas previstas en este código pueden solicitarse siempre que se cumplan determinados requisitos:
- Que la vivienda hipotecada sea la vivienda habitual.
- Que el valor del inmueble no supere los 300.000 euros.
- Que se cumplan los requisitos económicos establecidos legalmente.
Si se cumplen estas condiciones, la entidad debe valorar la aplicación de las medidas contempladas en el código.
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La reestructuración de la deuda
La primera medida que suele ofrecerse es la reestructuración de la deuda, mediante la elaboración de un nuevo plan de pagos adaptado a la situación económica del cliente.
La aplicación concreta de estas medidas dependerá, entre otros factores, del incremento del esfuerzo económico que supone la cuota hipotecaria para la unidad familiar y de la posible existencia de situaciones de especial vulnerabilidad.
Las medidas de reestructuración según el Código de Buenas Prácticas son las siguientes:
Carencia en la amortización de capital
Puede establecerse una carencia de cinco años o de dos años, según el caso.
Durante este periodo, el cliente solo abonará los intereses del préstamo. El capital que no se amortice podrá incorporarse a una cuota final, repartirse entre las cuotas pendientes o combinar ambas opciones, según el acuerdo alcanzado con la entidad.
Ampliación del plazo de amortización
También puede ampliarse el plazo de amortización:
- Hasta un máximo de 40 años desde la concesión del préstamo.
- O mediante una ampliación de hasta siete años, sin superar igualmente los 40 años desde la concesión.
Reducción del tipo de interés
En las hipotecas a tipo variable, el Código de Buenas Prácticas prevé una reducción del tipo de interés durante el periodo de carencia, en los términos establecidos por la normativa.
Plazo de respuesta del banco
Una vez presentada toda la documentación económica y patrimonial requerida, junto con la solicitud de aplicación del Código de Buenas Prácticas, la entidad financiera dispone de un mes para responder.
¿Qué ocurre si la reestructuración no es suficiente?
Aunque las medidas de reestructuración suelen permitir que el cliente mantenga el préstamo mientras supera sus dificultades económicas, existen situaciones en las que no resultan suficientes para recuperar la capacidad de pago.
La quita de deuda
En estos casos, el Código de Buenas Prácticas contempla la posibilidad de aplicar una quita sobre el capital pendiente de amortización.
No obstante, esta medida es voluntaria para la entidad financiera, por lo que será el banco quien decida si la concede o no.
Y se puede dar en supuestos como que el valor de mercado del inmueble se haya visto reducido.
La dación en pago
Cuando ni la reestructuración de la deuda ni la posible quita permiten solucionar la situación, puede recurrirse a la dación en pago.
Esta fórmula permite cancelar la deuda hipotecaria mediante la entrega de la vivienda a la entidad financiera, que pasa a ser la nueva propietaria.
Además, la normativa contempla la posibilidad de que la familia permanezca en la vivienda durante un tiempo determinado en régimen de alquiler.
La venta de la vivienda
Otra alternativa es vender la vivienda y destinar el importe obtenido al pago de la deuda hipotecaria.
También si existe una ejecución hipotecaria. Es importante tener en cuenta que las medidas de reestructuración pueden solicitarse incluso cuando la hipoteca ya se encuentra en vía ejecutiva, siempre que todavía no se haya producido el anuncio de subasta.
La negociación directa con el banco
Al margen del Código de Buenas Prácticas, cualquier cliente puede negociar con su entidad financiera las condiciones de una deuda hipotecaria, tanto si afecta a la vivienda habitual como si no.
Entre las opciones posibles se encuentran:
- Modificar determinadas condiciones de la hipoteca existente.
- Constituir una nueva hipoteca que sustituya a la anterior.
Para ello, es recomendable aportar toda la documentación económica y patrimonial necesaria para que el banco pueda realizar el correspondiente estudio de solvencia y, en su caso, la tasación del inmueble, para la aprobación de la nueva operación.
Cuando la disminución de ingresos es definitiva
Existen situaciones en las que la pérdida de ingresos no es temporal, sino permanente, como puede ocurrir con la jubilación, una discapacidad o cualquier otra circunstancia sobrevenida de carácter similar.
El papel de los seguros de vida o invalidez
En estos casos pueden resultar relevantes los seguros de vida o invalidez que el titular hubiera contratado previamente.
Sin embargo, estos seguros no son obligatorios para constituir una hipoteca, por lo que únicamente podrán utilizarse si se dispone de una póliza que cubra estas contingencias.
Novación o nueva hipoteca
Otra posibilidad consiste en solicitar al banco una novación de la hipoteca o constituir una nueva con condiciones diferentes.
La aprobación dependerá, entre otros factores, del importe pendiente de pago, la edad de los titulares y los estudios económicos y de solvencia realizados por la entidad. También puede plantearse la incorporación de nuevos garantes.
La hipoteca inversa
Otra alternativa es la contratación de una hipoteca inversa. En este caso, la entidad financiera abona una renta mensual o un pago único al propietario tras la tasación de la vivienda. La deuda resultante recaerá posteriormente sobre los herederos si desean conservar el inmueble en el patrimonio familiar y en las condiciones pactadas.
Por lo que, ante una situación económica desfavorable, es aconsejable analizar todas las alternativas disponibles antes de dejar de pagar la hipoteca. Explorar las distintas opciones de negociación con la entidad financiera y buscar asesoramiento profesional puede ayudar a encontrar la solución más adecuada para cada caso.
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Conclusión:
- Hablar con el banco cuanto antes es el primer paso ante problemas para pagar la hipoteca.
- El Código de Buenas Prácticas permite solicitar medidas de apoyo si se cumplen determinados requisitos.
- Las principales soluciones son la reestructuración de la deuda, la carencia, la ampliación del plazo o la reducción temporal de intereses.
- Si estas medidas no son suficientes, pueden valorarse una quita, la dación en pago o la venta de la vivienda.
- También es posible negociar directamente nuevas condiciones hipotecarias al margen del Código de Buenas Prácticas.
- Cuando la pérdida de ingresos es permanente, pueden explorarse opciones como la novación, una nueva hipoteca o la hipoteca inversa.
- Actuar con antelación y aportar documentación financiera aumenta las posibilidades de llegar a un acuerdo viable.
Abogada experta en Consumo
Nº de colegiado: 70781
ICAM: Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid
Título en Derecho
