Más protección y ampliación de la oferta de vivienda asequible con las novedades del nuevo Real Decreto Ley

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, incorpora medidas urgentes para reforzar la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible. Aunque aún debe ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso, la norma introduce importantes cambios, especialmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que afectan al régimen de los alquileres y a la protección de los inquilinos.

Se refuerza la protección de los inquilinos al permitir, en determinados casos, ampliar los contratos de alquiler hasta dos años más, limitar las subidas de renta y evitar que se les repercutan determinados gastos. 

Además, endurece los requisitos de los alquileres de temporada para evitar un uso fraudulento de esta modalidad y establece mayores garantías frente a los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad, especialmente cuando intervienen grandes tenedores. 

Además, introduce diversas novedades fiscales orientadas a incentivar la continuidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y de larga duración más allá de las prórrogas legales previstas en la LAU. Entre sus objetivos se encuentran fomentar el mantenimiento de rentas ajustadas, evitando incrementos o favoreciendo su adecuación al índice de referencia; impulsar la venta de viviendas vacías; desincentivar los arrendamientos temporales y turísticos, así como la permanencia de inmuebles desocupados; promover el ahorro; y reforzar la protección de los inquilinos de vivienda habitual mediante la recuperación de la deducción estatal por alquiler.

Estas son las principales novedades:

Novedades en alquiler para inquilinos y propietarios

• Prorroga de dos años en los contratos de alquiler: Si tu contrato acaba antes del 31 de diciembre de 2028 y estás al día con el pago, puedes solicitar al propietario hasta 2 años más de contrato manteniendo las mismas condiciones. El propietario está obligado a aceptarlo.
• Limitación extraordinaria de la actualización anual: Hasta finales de 2027, la renta solo puede incrementarse un máximo del 2% si no existe acuerdo entre las partes. Además, si ya pagas una renta superior al precio de referencia, no podrán aplicarte una subida.
• El propietario debe asumir los gastos derivados del alquiler: El propietario no puede repercutir al inquilino los gastos de formalización y gestión del contrato, así como otros gastos como el IBI. En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, no se podrán imputar tampoco los gastos de comunidad al inquilino. 
• Desistimiento: Introduce la facultad de desistimiento por parte del inquilino también en contrato de arrendamiento de temporada. Elimina el derecho a percibir indemnización por parte del arrendador, tanto en supuestos de contratos de arrendamiento de vivienda habitual como de temporada. 

El alquiler de temporada tendrá que estar justificado

• Debe existir una causa real y acreditada por escrito. El contrato de alquiler debe indicar el motivo por el que el inquilino se encuentra temporalmente fuera de su vivienda, ya sea por trabajo, estudios u otra circunstancia que justifique este tipo de arrendamiento.
• La duración del contrato debe estar comprendida entre 32 días y un año. 
• Además, como regla general, no pueden encadenarse más de dos contratos consecutivos.

Si no se cumplen estos requisitos, el arrendamiento puede considerarse un alquiler de vivienda habitual, con todas las protecciones que ello conlleva.

Nueva regulacion en el alquiler de habitaciones

Los contratos de arrendamiento de habitación tendrán consideración de vivienda habitual, salvo que exista una causa de temporalidad debidamente acreditada y justificada. 

Frenos a los desahucios

• Suspensión de los lanzamientos para hogares vulnerables, sin alternativa habitacional, hasta finales de 2030.
• En ciertos supuestos, se establece mecanismo de compensación en favor de la persona demandante, que comprendería, además de las rentas dejadas de percibir y costes de suministros impagados, las costas procesales a favor del demandante. 
• Cuando el propietario dispone de dos viviendas o menos, la suspensión no se aplicaría. 

Cambios en el IRPF: más ventajas fiscales para el alquiler y nuevas medidas contra la vivienda vacía

1. Incentivos para reducir el precio del alquiler, renovar contratos y ajustarse al índice de referencia

Se reforma la reducción aplicable al rendimiento neto positivo obtenido por el arrendamiento de vivienda en los nuevos contratos suscritos por arrendadores que no sean grandes tenedores. El sistema actual de cuatro tramos (90%, 70%, 60% y 50%) se sustituye por una nueva escala con reducciones de hasta el 100%, que premia, entre otros aspectos, la bajada de la renta, la renovación con el mismo inquilino y el respeto al índice de referencia.

Además, el 50% deja de ser la reducción general residual. Los grandes tenedores quedan excluidos de los porcentajes más elevados y únicamente podrán aplicar una reducción del 70% cuando el arrendatario sea una Administración o una entidad sin ánimo de lucro que destine la vivienda al alquiler social, o del 60% en casos de rehabilitación.

La medida se aplicará a los contratos celebrados a partir del 2 de diciembre de 2026. Los contratos vigentes o formalizados hasta el 1 de diciembre de 2026 mantendrán los porcentajes previstos en la normativa anterior.

2. Medidas para desincentivar subir el precio (renta) del alquiler de vivienda

Se establece un sistema de porcentajes decrecientes (40%,30%,25%,20%,15%) de reducción aplicable al rendimiento neto positivo obtenido por el arrendamiento de vivienda  en la medida en que  la renta inicial se hubiera incrementado (5%, 10%, 15%, 20%) en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda.

3. Medidas para desincentivar las viviendas vacías

Desde 2027, la imputación de rentas inmobiliarias deja de calcularse con los porcentajes del 2% y 1,1% y pasa a una escala progresiva de entre el 1,1% y el 3% sobre la suma de los valores catastrales de los inmuebles que permanezcan a disposición de sus propietarios y no estén arrendados.

4. Deducción fiscal para inquilinos de vivienda habitual

Se recupera una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para arrendatarios con bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros. La deducción podrá alcanzar el 10% de las cantidades satisfechas, con una base máxima de deducción de 11.630 euros.

5. Incentivos para la venta de viviendas vacías

Las personas mayores de 65 años y las personas en situación de dependencia que vendan su antigua vivienda años después de trasladarse a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado mantendrán la exención de la ganancia patrimonial, sin que resulte aplicable el límite de dos años desde el traslado.

6. Incentivos para vender viviendas vacías al sector público

Se crea una nueva exención de la ganancia patrimonial por la venta de viviendas vacías a entes públicos y sociedades públicas destinadas a vivienda social o asequible. Además, la parte no exenta podrá quedar exenta si se reinvierte en una CAIFE en el plazo de seis meses.

7. Fomento del ahorro

Se crean las CAIFE (Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa) y los SIALPFE (Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa), con aportaciones de hasta 10.000 euros anuales. Estos instrumentos contemplan el diferimiento de la tributación y una exención parcial de las plusvalías vinculada al mantenimiento de la inversión.

Novedades en IVA para alojamientos, rehabilitación y vivienda protegida

1. Medidas para desincentivar el alquiler de temporada y turístico

A partir del 1 de diciembre de 2026, se aplicará un tipo de IVA del 10% a los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando la duración del alquiler para un mismo arrendatario no supere las 30 noches.

Quedarán exentos aquellos casos en los que el arrendamiento se realice en una vivienda o apartamento que constituya la residencia habitual del arrendador.

2. Incentivos para reformar viviendas destinadas al alquiler habitual

Desde el 1 de diciembre de 2026, determinadas obras de reforma en viviendas destinadas al alquiler como residencia habitual del inquilino tributarán al 10% de IVA, en lugar del 21%.

Esta reducción se aplicará con independencia de la condición del arrendador, incluidas las sociedades. Hasta ahora, el tipo reducido solo podía aplicarse cuando el propietario era una persona física que no actuaba como empresario y destinaba la vivienda a uso particular, o cuando se trataba de una comunidad de propietarios.

3. Rebaja del IVA para la compra de vivienda protegida

La adquisición de viviendas protegidas con protección permanente o indefinida tributará al tipo superreducido del 4% en la primera entrega, aunque no se trate de viviendas de régimen especial o de promoción pública.

Recargos del IBI para viviendas vacías y pisos turísticos en zonas tensionadas

Con efectos para los períodos impositivos que se inicien a partir de la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y con vigencia indefinida, los ayuntamientos podrán aprobar recargos en el IBI de hasta el 150% para viviendas vacías y pisos turísticos, en función del número de inmuebles del titular y el periodo en que se encuentren desocupados.

La medida tiene carácter potestativo y requerirá la aprobación de la correspondiente ordenanza municipal.

Modificación de los coeficientes máximos para el cálculo de plusvalías municipales

Desde el 1 de diciembre de 2026 se modifican los importes máximos de los coeficientes a aplicar sobre el valor del terreno cuando se produce la fecha de transmisión del inmueble.  

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Redacción