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Responsabilidad del presidente de la Comunidad de Propietarios

29 marzo 2016 Comunidad de propietarios

En muchas comunidades existen desavenencias que surgen de la actuación por parte del presidente de la comunidad, especialmente en cuestiones que versan sobre obras de conservación y mantenimiento. Ante esto, en ocasiones nacen susceptibilidades y sospechas de intereses personales y económicos del presidente, en posible colisión frente a los derechos de los comuneros, hasta el punto de crearse verdaderos conflictos que acaban en los tribunales.

Una de las preguntas frecuentes que recibimos es si puede el presidente de la comunidad decidir por su cuenta hacer obras, contratar con la empresa constructora que le parezca adecuada y comprometer el pago de un presupuesto que los vecinos desconocen.

El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye a la Junta de propietarios:

  • Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
  • Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
  • Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
  • Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
  • Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Por lo tanto, la respuesta la encontramos en el mencionado artículo, siendo la Junta de propietarios la que tiene que decidir sobre las obras, su ejecución y los presupuestos. La Junta es soberana y únicamente los acuerdos debidamente aprobados, son válidos y de obligado cumplimiento.

Si en el ejercicio de sus funciones el presidente se extralimita, o actúa unilateralmente de forma que perjudique los intereses generales de la Comunidad, los propietarios pueden exigir responsabilidad civil con base en el art.1101 del Código civil y en el art.1902 del mismo cuerpo legal y deberá responder de su gestión ante la Junta de propietarios, que es el órgano al que está subordinado jerárquicamente

Esa responsabilidad consistirá, aparte de una remoción del cargo, en una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados, que será exigible según prevén las normas del mandato.

El presidente de la comunidad únicamente ostenta la representación de la junta de propietarios a través de acuerdos válidos y en los términos de los mismos, por lo que dentro del cumplimiento de sus obligaciones, no puede traspasar los límites del mandato, debe atenerse a las instrucciones de la junta de propietarios. El art.1726 del Código Civil hace al mandatario, al presidente de la comunidad, responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales.

No obstante, los actos que el presidente realice tendrán eficacia frente a los terceros con los que haya podido contratar. La extralimitación de funciones del presidente de la comunidad, cuando actúa investido de su cargo, no puede llevar a que la Junta desconozca las obligaciones que aquel contrajera con terceros, por lo que es muy importante actuar con celeridad para evitar reclamaciones o procedimientos judiciales contra la comunidad por este motivo.

También se le puede exigir al presidente responsabilidad penal en determinados casos:

  • Delito de apropiación indebida: Conforme al artículo 253 del Código Penal comete este delito quien en perjuicio de otro, en este caso la Comunidad, se apropiare para sí o para un tercero, de dinero, efectos, valores o cualquier otra cosa mueble, que hubieran recibido en depósito, comisión, o custodia, o que les hubieran sido confiados en virtud de cualquier otro título que produzca la obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlos recibido. Por ejemplo, sería el caso del Presidente que sustrae dinero de la cuenta de la comunidad.
  • Administración desleal: Incurre este delito, regulado en el artículo 252 del Código Penal, el Presidente que infringe las facultades que la LPH le confiere para administrar un patrimonio ajeno excediéndose en el ejercicio de las mismas y, de esa manera, causando un perjuicio al patrimonio administrado, en este caso la Comunidad. Este delito es más propio del Administrador de la comunidad, pero puede ser aplicable al Presidente en el caso de que por no existir Administrador, sea el Presidente quien ejerza sus funciones. No es necesario probar que el dinero ha quedado incorporado al patrimonio del Presidente, únicamente el perjuicio que sufre el patrimonio del administrado como consecuencia de la gestión desleal del Presidente por haber violado los deberes de fidelidad que le son exigibles por razón de su cargo. Basta con que el Presidente haya tenido conocimiento de que la disposición patrimonial dirigida a fines diversos de los que fueron encomendados produciría un perjuicio a la comunidad.
  • Delito de estafa.
  • Delito de coacciones: En virtud del artículo 152 del Código Penal, es posible que el presidente incurra en este delito tipificado como la conducta consistente en impedir a otro, sin estar legítimamente autorizado, con violencia hacer lo que la Ley no prohíbe, u obligar a efectuar lo que no quisiere, sea justo o injusto.

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