Contrato de alquiler: Todo lo que debes saber

12 septiembre 2019

 *Contenido actualizado a 20 de mayo de 2021

 

Descubre con Legalitas los aspectos más importantes del contrato de alquiler. ¿Qué debe contener? ¿Cómo hacer un contrato de alquiler? ¿Qué debemos revisar con atención? ¡Te lo contamos a continuación!

 

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento es el documento que va a regular el uso de los inmuebles y explicará los derechos y las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Mediante este documento el arrendador o casero, cede el uso y disfrute de una vivienda a un arrendatario o inquilino por un tiempo determinado. Para que tenga validez, debe realizarse conforme con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

 

¿Qué datos deben figurar en el contrato de alquiler?

En todo contrato hay unos elementos que deben figurar siempre para que ese contrato sea válido. En primer lugar, la identidad de los contratantes con nombre, apellidos y DNI. De esta manera en el contrato de arrendamiento quedará recogido quién es el arrendador, quien cede el uso de la vivienda, y quién es el arrendatario, quien adquiere el uso de la vivienda, que conste un correo electrónico y un móvil de contacto de las partes es también recomendable. Además, en el documento hay que reflejar el inmueble arrendado con todos los datos postales (calle, número, etcétera...). También es importante que se refleje en el documento cual es la duración pactada del contrato, la renta inicial, el pago de la fianza o el certificado de eficiencia energética, además se podrán añadir las cláusulas que completen ese contrato y con las que ambas partes estén conformes. En este sentido es importante estar atentos a las cláusulas ilegales de las que hablaremos más adelante.

 

¿Qué debe incluir un contrato de alquiler?

Hay ciertos aspectos que son fundamentales a la hora de redactar un contrato de alquiler para que posteriormente no surjan problemas tanto para los inquilinos como para los propietarios.

    • Duración del contrato de arrendamiento: El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduce modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos entre las que destaca la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años, es decir el inquilino puede exigir permanecer en la vivienda el citado plazo, aunque se haya pactado un plazo de duración inferior en el contrato.
    • Renovación del contrato de arrendamiento: Cuando el plazo de duración pactado es inferior a los cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), la prórroga se produce de forma automática, salvo que el arrendatario manifieste con una antelación de treinta días como mínimo a la fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. La única excepción a la duración obligatoria sería que el arrendador necesitara la vivienda para si o sus familiares más cercanos, siempre y cuando así lo hubiera hecho constar en el contrato, y hubiera transcurrido el primer año de este.
    • Duración del contrato de arrendamiento: En los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados entre el periodo (1-1-95 y el 5-6-2013), el arrendatario puede estar en la vivienda como mínimo cinco años, si esa es su voluntad, o tres años más, siempre que el arrendador no haya comunicado su voluntad de extinción del contrato conforme a lo previsto en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
    • Desistimiento del contrato de arrendamiento: El arrendatario podrá desistir del contrato, transcurridos al menos seis meses desde su entrada en vigor, comunicándolo al arrendador con treinta días de antelación. En caso de hacer efectivo dicho desistimiento, se permite el establecimiento de una penalización para el arrendatario, con los límites que marca la Ley.
    • Sobre la autorización o no del subarriendo: Subarrendar una habitación en la vivienda es legal, siempre que sea con el consentimiento del arrendador, según recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Contar con el consentimiento previo del propietario y que haya sido debidamente informado, es fundamental ya que, de no hacerlo, se trataría de una ilegalidad.
    • Sobre la fianza: El importe de esta se fija en un mes de renta. La Ley permite el establecimiento de garantías adicionales a la fianza, ya sea a través de depósito o de aval bancario, pero limita a dos mensualidades de renta la cuantía máxima de dichas garantías adicionales que pueden exigirse al arrendatario.
    • Sobre la renta: Será la pactada entre las partes y podrá ser actualizada al cumplimiento de cada anualidad en los términos pactados entre las partes sin que, en ningún caso, el incremento derivado de dicha actualización pueda ser superior al determinado por el Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado a la fecha de la actualización.
    • Sobre la distribución de los gastos: Se podrá pactar que, además de los suministros, los gastos de Comunidad, IBI y tasas de basura en su caso sean abonadas por la parte arrendataria. En caso contrario, dichos gastos corresponden al arrendador.
    • En caso de venta: Como derecho del arrendatario, en caso de venta, el nuevo comprador tendrá que respetar la duración del contrato, es decir los 5 años (o los 7 si es persona jurídica).

     

    ¡Cuidado! Cláusulas ilegales

    Hoy en día, los contratos de alquiler incluyen muchas cláusulas que vulneran los derechos de los inquilinos y que, con la ley en la mano, son totalmente abusivas e ilegales, por eso es importante contar con la ayuda de un abogado para firmar un documento que cubra las obligaciones y derechos de ambas partes tanto propietario como inquilino.

      • Exigir permanencia en la vivienda: La reforma de la LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurrido los seis primeros meses a la firma del documento, de modo que exigir al inquilino una mayor permanencia o impedirle desistir del contrato de arrendamiento transcurridos seis meses de la firma de este es ilegal.  
      • Prorrogar el alquiler: La LAU señala que la duración del arrendamiento será pactada por ambas partes. Sin embargo, el arrendatario puede avisar al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato el deseo de no renovarlo.
      • Entrada del casero en la vivienda: Tu casero no puede entrar en la vivienda, es ilegal que el arrendatario pueda incluir una cláusula que le de acceso libre a tu vivienda cuando quiera. El artículo 18.2 de la Constitución española reconoce la inviolabilidad del domicilio, solo se podrá acceder a una vivienda en caso de tener el consentimiento del titular del contrato o con una orden judicial.
      • Devolución de la fianza: La fianza es el depósito que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento y cuya finalidad es garantizar el cumplimiento, por parte del arrendatario, de las obligaciones contraídas en el contrato. La fianza es para posibles desperfectos producidos por el inquilino u obligaciones de pago del inquilino no liquidadas, no siendo atribuible a cuestiones propias del desgaste por el uso ordinario. El arrendador o propietario de la vivienda ha de reintegrar el importe de la fianza si no hay obligaciones pendientes cuando el inquilino finaliza el contrato y abandona la vivienda.
      • Reparaciones en la vivienda: Es nula la cláusula que pretenda cargar al inquilino la obligación de toda reparación, da igual del tipo que se trate. La normativa determina la obligación del propietario de hacer todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en perfectas condiciones, salvo pequeñas reparaciones debidas al desgaste del uso ordinario o las averías provocadas por un mal uso del inquilino.

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