Locales convertidos en vivienda ¿son legales?
27 Abril 2021
- La actual crisis sanitaria y la situación económica ha llevado a que muchos ciudadanos hayan tenido que elegir locales como vivienda, habilitando los mismos en propiedad, o bien optando por ellos como una alternativa de alquiler más barato.
- Este tipo de inmuebles es perfectamente viable, pero para vivir en ellos es muy importante tener en cuenta todos los aspectos legales.
¿Qué debo hacer para convertir un local en vivienda? ¿Qué requisitos debe cumplir el local para ser una vivienda?
Lo primero a tener en cuenta es que un local no es legalmente una vivienda si no se tramitan las oportunas licencias de cambio de uso. Para poder hacer esta gestión es necesario iniciar un proceso para la solicitud de cambio de uso en el Ayuntamiento. Ese cambio de uso entre otros aspectos valora que no se afecta a la estructura del edificio ni compromete los elementos comunes del mismo.
Una vez concedido este cambio, y puesto que, a efectos prácticos, se trata de la construcción de una vivienda nueva, una vez finalizadas las obras para acondicionar la futura vivienda será necesario solicitar una licencia de primera ocupación, algo fundamental por ejemplo para para poder solicitar suministros como la electricidad, o el agua.
Con la licencia obtenida se debe realizar una declaración de alteración catastral. Esto hace que el catastro modifique el objeto de uso del local, reconociéndolo directamente como vivienda, para ello habrá que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y finalmente llevarla al registro de la propiedad.
¿Cualquier local puede convertirse en vivienda?
La respuesta es no, puesto que no todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas: iluminación, dimensiones, ventilación son sólo algunos de los aspectos que pueden imposibilitar esta acción, por lo que es muy importante asegurarse de que el proyecto es viable antes de tomar la decisión de comprar un local con el objetivo de convertirlo en vivienda.
Prácticamente ningún local está preparado, en principio, para un uso residencial, así que legalmente no es posible vivir en un inmueble que no tenga ese tipo de uso. Ahora bien, sí se puede convertir un local en vivienda de forma legal mediante un cambio de uso en el Ayuntamiento.
Para ello es imprescindible presentar un proyecto de cambio de uso, redactado por un arquitecto (ese documento ha de cumplir todas las normativas en vigor). En definitiva, lo mejor es contactar con un arquitecto.
Resumiendo, el proyecto de cambio de uso elaborado por un arquitecto es un documento en el que se cumplen todos los requisitos mencionados anteriormente, así como los que siguen a continuación:
A) Conseguir la aprobación del proyecto técnico por parte de tu Ayuntamiento.
B) Pagar las tasas e impuestos municipales que suponen la solicitud de una licencia de obras.
C) Realizar la declaración de alteración catastral, a fin de constatar el cambio de local a vivienda.
D) Una vez terminada la obra necesitarás obtener la licencia de primera ocupación, presentando en el Ayuntamiento el certificado de final de obra, así como la declaración de alteración catastral.
¿Qué requisitos debe cumplir el local para ser una vivienda?
Los requisitos para un cambio de uso del local dependen de las exigencias de cada municipio y comunidad autónoma, pero como normal general deben cumplir las condiciones de habitabilidad establecidas por la normativa urbanística vigente en el Ayuntamiento en el que se encuentra el local.
Independientemente de los metros cuadrados del local hay que tener en cuenta que deben existir determinados elementos dentro de la vivienda resultante del local: baño, dormitorio, cocina, y estancia-comedor. Lo que varía es la posibilidad en la manera de agruparse estos dependiendo de los metros del local.
Como normal general para ser considerada como vivienda mínima será necesario que la superficie útil del local debe ser como poco de 25 m², concretamente si el local tiene entre 25 y 37 m² con ese tamaño sería factible la construcción de un estudio, es decir, una única habitación con funciones de salón-comedor-cocina-dormitorio más el baño. Por debajo de ese tamaño no es posible el uso residencial del local.
A partir de 38 m² útiles es posible transformar el local en una vivienda con diferentes estancias: comedor, cocina, dormitorio y aseo.
Todo ello dependiendo de la legislación urbanística de cada sitio, ya que según el municipio y en la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos la norma y el Plan General de Ordenación Urbana serán distintos.
Es evidente que en la actualidad con la subida de los alquileres y de los precios de compraventa de los inmuebles la opción que hemos explicado puede ser una buena manera de obtener una residencia a un precio más asequible, pero no olvidemos tener en cuenta todos los gastos que también conlleva la transformación de un local en vivienda que también supone un gasto considerable, por todo ello es sumamente importante de asesorarse con profesionales, tales como arquitectos, arquitectos técnicos y abogados especialistas en urbanismo para no equivocarnos en nuestra decisión de adquirir y posteriormente hacer cambio de uso porque hay muchos locales que por mucha obra que se les pueda hacer o recursos administrativos contra el Ayuntamiento o Comunidad Autónoma, no se pueden convertir en viviendas ya que no cumplirían la legislación urbanística correspondiente.
