¿Cómo funciona un alquiler con opción a compra?

El contrato de alquiler con opción a compra no es otra cosa que un contrato de arrendamiento en el cual se incluye una cláusula con la posibilidad de comprar el inmueble por el arrendatario en las condiciones pactadas entre las partes.

Regulación legal del alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es un contrato mixto en el que la parte del arrendamiento se rige por la misma normativa que los demás contratos de arrendamiento, es decir, por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pero la LAU no regula nada de la opción de compra por lo que esta parte se regulará por la voluntad de las partes en las cláusulas relativas a la opción de compra. 

Contrato de alquiler con opción a compra

Los contratos de alquiler con opción a compra contienen un arrendamiento con todas sus características, derechos y obligaciones para ambas partes. La única diferencia respecto a un contrato de alquiler es que contiene una cláusula de opción de compra en la que se regula todo lo relacionado con la posible compraventa. 

De esta forma, podemos decir que es la opción o derecho de adquirir, en un plazo relativamente corto, un inmueble, que, en un principio, solo será alquilado. 

Aunque no es necesario, el contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para dotarle de publicidad y que terceras personas que consulten este Registro sepan de la existencia de tal opción de compra y del arrendamiento.

¿Qué debe incluir la cláusula de opción a compra?

Esta cláusula debe incluir los siguientes puntos:

1. Pacto expreso de las partes sobre la opción de compra.
2. La determinación del objeto contractual, es decir el inmueble que se transmitirá en la futura compraventa.
3. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
4. En su caso, porcentaje de las rentas abonadas durante la vigencia del contrato de arrendamiento hasta el ejercicio de la opción de compra que se entenderán como pago de parte del precio estipulado.
5. Plazo para el ejercicio de la opción que podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
6. Se puede incluir cantidad de dinero, llamada prima, asociada al ejercicio de la opción de compra. De ser ejercida tal opción, se descontará tal importe del precio pactado para la compraventa. En caso de no ejercerse por el arrendatario la opción de compra, esta cantidad no se devolvería al arrendatario haciéndola suya el arrendador.

Duración del contrato de alquiler con opción a compra

Aquí hay que diferenciar dos supuestos:

• Arrendamiento de vivienda con opción a compra:

La duración del arrendamiento se rige por lo establecido en el artículo 9.1 LAU. Si es inferior a cinco años, o a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, y llega la fecha de vencimiento, el contrato podrá prorrogarse obligatoriamente por plazos anuales hasta que se alcance una duración mínima de cinco o siete años.

La duración de la opción de compra será la pactada por las partes libremente, y puede ser el mismo tiempo en que esté vigente el arrendamiento u otro plazo inferior. 

• Arrendamiento de uso distinto de vivienda con opción a compra:

La duración del arrendamiento es la libremente pactada entre partes.

La duración de la opción de compra será la pactada por las partes libremente, y puede ser el mismo tiempo en que esté vigente el arrendamiento u otro plazo inferior. 

Ejercicio del alquiler con opción a compra

Para llevar a cabo esta opción, es suficiente que, dentro del plazo pactado, el arrendatario ponga en conocimiento del vendedor su decisión de ejercitar la opción de compra para que se entienda consumada dicha opción.

Además, si en el contrato se pacta una forma de notificación concreta, esta ha de hacerse según lo acordado, siendo los medios más habituales el burofax o el acta notarial.

¿El propietario puede negarse a vender la vivienda al inquilino si tiene otra oferta superior?

Está obligado a la venta si el inquilino ejerce su derecho a la opción de compra en los plazos y con los requisitos acordados.

Ventajas e inconvenientes para el propietario del alquiler con opción a compra

Entre los beneficios para el arrendatario, resulta conveniente destacar los siguientes:

• El propietario asegura durante todos los meses el pago de la renta por arrendamiento. Si el inquilino no pagase, la opción de compra desaparece debido al incumplimiento del contrato.
• Si el inquilino no ejercita la opción, el propietario no tendría que devolver ninguna de las cantidades abonadas en concepto de rentas, y de haberse entregado señal o prima (cantidad expresamente pactada en el contrato), no tiene que devolverla tampoco quedándosela el arrendador.

Como inconvenientes:

• Si, finalmente, el inquilino no ejercita la opción de compra, el propietario habría perdido el tiempo de duración del contrato porque no puede venderla a un tercero mientras el derecho de opción esté en plazo. No obstante, de haberse pactado una prima en el contrato, el arrendador se quedaría tal cantidad en compensación.
• Durante la vigencia del contrato, el dueño tiene la obligación de respetar el mismo, no pudiendo alquilar, ceder o vender el inmueble a terceros.
   

Ventajas e inconvenientes para el inquilino del alquiler con opción a compra

Algunas de las ventajas a señalar son:

• En su caso, el importe de la renta se irá acumulando a favor del inquilino según lo pactado. Así, el arrendatario estaría “ahorrando” el dinero de las rentas a la vez que está usando la misma, ya que se trata de un inmueble que podrá adquirir en un plazo determinado.
• El precio de la vivienda va bajando con el paso del tiempo ya que las cantidades que hayamos pactado (y que se van a descontar en el precio de venta) ya se están pagando, de manera que si se va a pedir un préstamo o hipoteca la cantidad solicitada será inferior.
• Al solicitar menos importe de préstamo o hipoteca será más fácil que se conceda.
• Si el propietario quisiera vender la vivienda, la posición del inquilino es preferente no sólo por ser arrendatario, sino por tener la opción de compra.
• El precio está fijado desde el principio por lo que las oscilaciones de mercado no afectarán al mismo.

Como desventaja se encuentra únicamente que, si finalmente no compra la vivienda, de haberse pactado una prima, se perderá la cantidad entregada en el momento de otorgamiento del contrato y todas las cantidades abonadas en concepto de renta.

¿En qué se diferencian el alquiler "normal" y el alquiler con opción a compra?

La diferencia con un contrato de alquiler estaría en que en el documento debe incluirse una cláusula en la que las partes acuerdan los términos de la compraventa de ejercerse la opción de comprar por el arrendatario. 

La opción de compra no cuenta con una regulación específica, sino que se rige por la voluntad de las partes, por lo que, en la cláusula a incluir en el contrato de arrendamiento habría que indicar:

• Un plazo o fecha, el precio por el que se compraría la vivienda;
• En su caso, la prima o señal que entregaría a la firma del arrendamiento el inquilino, junto con la fianza por el alquiler (el equivalente a un mes de renta en el caso de viviendas y dos meses para uso distinto de vivienda) y que, de no seguir adelante con la opción, la perdería;
• Las cuestiones específicas relativas a si se descuenta del precio final de compra, todo, parte o nada de las cantidades en concepto de renta que el inquilino va a ir pagando en tanto en cuanto dure el arrendamiento;
• Quien correría con los gastos de la notaría cuando llegue el momento de la escritura. De no establecerse en el propio contrato, la ley ya lo regula. 

Este tipo de contratos son una fórmula que ayudaría al inquilino-futuro comprador a comprar, ya que permite pactar que se descuente del precio de compra lo que haya ido pagando como renta, la fianza, la prima…

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Mari Luz Rodríguez
Abogada experta en Vivienda

Nº de colegiado: 62463

ICAM (Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid)

Título en Derecho