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Estos son tus derechos si el propietario de la vivienda que tienes alquilada no paga la hipoteca

23 mayo 2016

Especialmente antes de la crisis económica, una práctica habitual en nuestro país era comprar segundas residencias y alquilar dichas viviendas para hacer frente al pago de esa hipoteca y conseguir un dinero extra.

El problema surge cuando el pago del alquiler no alcanza la totalidad (según en cada momento los tipos de interés) de la cuota mensual a abonar o cuando por los motivos que fueran, el propietario de la vivienda deja de pagar una o varias cuotas de su préstamo hipotecario.

Cuando el inquilino se entera de esta situación y él ha abonado las rentas mensualmente se pregunta si podrían desahuciarle por culpa de los impagos del propietario de la vivienda que tiene alquilada.

Ante esta cuestión, es preciso distinguir de cuándo es el contrato de arrendamiento porque la Ley 4/2013 introdujo importantes reformas en este aspecto regulado en el artículo 13 de la LAU:

  • Para los contratos celebrados al amparo de la LAU del 94 y anteriores a la reforma de 2013, se aplica lo siguiente:

Si durante los 5 primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento, hasta que se cumplan 5 años.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por la circunstancia mencionada en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada. 

  • Para los contratos de arrendamiento celebrados tras la entrada en vigor de la reforma de junio de 2013, es de aplicación lo indicado a continuación:

Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, quedará extinguido el arrendamiento.

Se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

En cuanto al Procedimiento de Ejecución Hipotecaria en sí y la intervención del arrendatario en el mismo, hay que estar a lo siguiente:

Cuando conste en el procedimiento la existencia de arrendatarios que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación (el contrato de alquiler).

En la publicidad de la subasta que se realice en el Portal de Subastas, así como en los medios públicos o privados en su caso, se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble.

El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el Tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución.

El Tribunal accederá a ella hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente.

En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.

Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en la publicidad de la subasta.

El Secretario judicial acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.

Vender la vivienda alquilada

También es posible que sin ejecución hipotecaria alguna, el arrendador decida simplemente vender la vivienda, si este es el caso nuevamente la regulación contenida en el artículo 14 de la LAU varía según que el contrato sea anterior o posterior a la reforma de junio de 2013:

  • Si es anterior, se aplica lo siguiente:

El comprador de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que el arrendamiento no estuviera inscrito y el comprador no tuviera conocimiento del mismo, en cuyo caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años, (debiendo el vendedor en este caso, indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir).

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el comprador sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años.

  • Si es posterior, la regulación es la siguiente:

El comprador de la vivienda arrendada sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hubiera inscrito, con anterioridad a la transmisión de la finca.

Si la vivienda no estuviese inscrita en el Registro de la Propiedad, el comprador tiene derecho a que termine el arriendo vigente al realizarse la venta, salvo pacto en contrario. Si el comprador usare ese derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al comprador. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

En cuanto al derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta de la vivienda la regulación varía en lo siguiente:

  • Antes de la reforma de junio de 2013: el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
  • Para contratos celebrados después de la reforma de junio de 2013: las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Es decir tanto antes como después el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda, pero es posible por pacto la renuncia del arrendatario a ese derecho. La diferencia es que para contratos celebrados al amparo de la LAU del 94, antes de la reforma de junio de 2013, dicho pacto solo era válido en los contratos celebrados con una duración superior a 5 años. Para contratos posteriores a dicha reforma no existe dicha limitación.

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