No puedo pagar mi hipoteca y quiero entregar mi vivienda al banco. ¿Qué debo hacer?

#Texto revisado noviembre 2015

Un deudor hipotecario responde con todos sus bienes, presentes y futuros en caso de impago. No obstante, al formalizar el préstamo o crédito hipotecario se puede pactar en la escritura que, “la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados”.

En general, mediante un acuerdo entre la entidad bancaria (el prestamista) y el titular del préstamo hipotecario (el prestamista), permitiría la cesión de la vivienda al banco, para cumplir sus obligaciones de pago. Esto puede convenirse con el banco, que tendrá en cuenta las circunstancias económicas y personales del deudor.

A parte de ello, se aprobaron unas medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que aprueba la dación en pago de la vivienda habitual, pero solo siempre que exista una dificultad económica y no sea viable la reestructuración de la deuda hipotecaria ni se puedan adoptar otras medidas complementarias, que se deben de haber solicitado dentro de los 12 meses anteriores.

Para ello se deben de cumplir todos los requisitos establecidos en el precepto legal que regula la protección de los deudores hipotecarios sin recursos y que en líneas generales son:

• Que el crédito o préstamo garantizado con hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual y no se tengan más viviendas
• Que el préstamo hipotecario esté vigente y que la entidad bancaria se haya adherido voluntariamente al Código de buenas prácticas (condicionado al número de habitantes de la localidad e importe de la hipoteca).
• Que el deudor y su unidad familiar (cónyuge no separado legalmente, pareja de hecho inscrita y los hijos), cumplan con todas las circunstancias tanto económicas como familiares que definen el “umbral de exclusión”, y que son: no superar unos determinados ingresos, que la unidad familiar haya sufrido una significativa alteración económica o que haya sobrevenido unas circunstancias familiares de especial vulnerabilidad, que se carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para cubrir la deuda y que se carezca de otras garantías (como avales).

Para ello se debe de aportar a la entidad bancaria, una serie de documentos que acrediten que se cumplen los citados requisitos.

Asimismo, las oficinas de las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas, deben de informar a sus clientes tanto de la posibilidad de acogerse a la reestructuración de la deuda hipotecaria o a las medidas complementarias, así como de la posibilidad de la dación en pago, cuando observe que un cliente impaga sus cuotas o manifieste que tiene dificultad para pagar su hipoteca.

Referencia legal

• Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
• Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

• Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.      

• Artículo 1.911, 1.809 y concordantes del Código Civil

• Artículos 105 y 140 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.