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María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín , Abogada
Número de colegiada 42.519

17 julio 2014

Contratación de viviendas de temporada

  • Soy propietario y quiero alquilar el apartamento por un mes ¿Qué tipo de contrato tengo que hacer?
  • Si tengo una avería en el apartamento de vacaciones ¿A quién corresponde arreglarlo?
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Moderador

Buenos días.

Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana.

Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad.

Muchas gracias por participar.

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María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días, Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana. Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad. Muchas gracias por participar.
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Milagro Martínez checa

Tengo una casa en el pueblo y quiero alquilar por habitaciones durante todo el año q debo firmar como contrato o como debo de hacerlo. Gracias
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Milagro El contrato de arrendamiento o alquiler de una habitación es un documento que otorga el derecho de uso de un dormitorio a un persona, sin necesidad de alquilar toda la vivienda. Está indicado para personas que vayan a alquilar una habitación en un piso compartido. En el contrato de alquiler de una habitación o dormitorio se incluyen diversas cláusulas como por ejemplo el importe, el tiempo de alquiler, el pago de los gastos, si la persona que alquila tiene derecho a hacer uso de las estancias comunes del inmueble como la cocina y el salón entre otras.
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fernando

tengo un pequeño apartamento en mallorca y quiero alquilarlo por 15 dias o 1 mes la temporada de verano. pero si lo alquilo a extranjeros alemanes, ingleses, franceses, etc, si hay un problema se puede afrontar con la ley española, como se hace con un español o hay que hacer algo diferente? saludos y gracias.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Fernando La posesión, la propiedad y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se hallen, que será la ley española. El inconveniente que se podría encontrar en un supuesto pleito contra los arrendatarios extranjeros es que las notificaciones que se hayan de efectuar, al residir fuera de España, haría que el procedimiento se demorase más que si su residencia habitual fuese en España.
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dinka

Soy propietario y quiero alquilar el apartamento por un mes ¿Qué tipo de contrato tengo que hacer?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días La Ley de Arrendamientos Urbanos establece los arrendamientos de vivienda y arrendamientos de uso distinto al de vivienda. El arrendamiento por temporada se incluye dentro de los arrendamientos de uso distinto de vivienda. El hecho que hace que un contrato de arrendamiento sea de vivienda o de temporada no es la duración más o menos larga del contrato, sino el concepto de necesidad permanente de la vivienda, que se trate de vivienda habitual o no. Por lo que si la duración va a ser de un mes, el contrato recomendado es el de uso distinto a vivienda.
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Aurebe

Si se estropea un electrodoméstico en el apartamento de alquiler, por ejemplo una lavadora (por antigua, no por mal uso), a quién corresponde comprar una nueva, al dueño del apartamento o a la persona que está de alquiler?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario. Así que si se ha estropeado la lavadora porque es antigua, será el dueño del apartamento quien deba repararla o comprar una nueva.
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ana

Me han timado. alquilé un apartamento en Salou y cuando llegué ese apartamento estaba ocupado. Después de mucho tiempo de quejas, intentar localizar al hombre con el que contacté, denunciar en la policía con lo poco que tenía, fui a una agencia y alquilé otro apartamento. ¿Hay algo más que pueda hacer? Se que otras dos familias estaban en nuestra misma situación. Yo di de señal 150 euros
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Ana Si hay documentación que prueba las condiciones del contrato, los datos personales del arrendador, los datos del inmueble, el pago efectuado, las fechas de ocupación, etc. estamos ante un incumplimiento del contrato y en este caso podremos exigir la resolución si es inviable (está ocupado) con la devolución del importe pagado y los daños y perjuicios que se hayan irrogado, o por el contrario, la ley nos faculta a exigir el cumplimiento. En cualquier caso si no hay voluntad de llegar a un entendimiento, esta acción se ejercitará por vía judicial ante la jurisdicción civil. La denuncia prosperará si estamos ante una falta de estafa que se resolverá por la jurisdicción penal. Cometen estafa los que, con ánimo de lucro, utilizaren engaño bastante para producir error en otro, induciéndolo a realizar un acto de disposición en perjuicio propio o ajeno y serán castigados con la pena de localización permanente de dos a 12 días o multa de 10 a 20 días los que intencionadamente causaran daños cuyo importe no exceda de 400 euros.
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Miren Valle

tengo una casa que alquilo por semanas , que ocurre si alquilo la casa a alguien por una semana y ocurre algun incidente y no les he hecho firmar un contrato de alquiler por la semana correspondiente.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Miren Dependerá del incidente y de la responsabilidad del mismo. Hay que estar a cada caso concreto para determinar la responsabilidad y el alcance de los hechos. Respecto al contrato, nuestra legislación establece que los contratos pueden ser escritos o verbales y tiene la misma eficacia legal. En este caso se entiende que hay un contrato verbal, pues asi lo han convenido las partes: esa persona no estaría dentro de la casa si el propietario no le hubiera dado las llaves a cambio de un precio.
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Juan Carlos Lozano Rivero

Mi pregunta es, ¿que sucede si el periodo es inferior a un mes? por ejemplo alquilo mi apartamento a una familia del extranjero que vienen a pasar dos semanas. Que obligaciones tengo en relación con la policía, ¿se les debe informar de la identidad de la gente que pernocta en mi apartamento como hacen en los hotelas?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Juan Carlos A usted le concierne la obligación de observar y cumplir las condiciones que se pacten en el contrato de alquiler. Si es un apartamento turístico, es necesario inscrbirlo en el censo antes de empezar la actividad como vivienda de uso turístico, es preciso presentar ante el Ayuntamiento del municipio donde se ubica la vivienda una comunicación previa de inicio de actividad debidamente formalizada por el propietario, y por el gestor en su caso. Si estamos ante una vivienda privada no afecta a la actividad económica de uso turístico, se somete al Código civil y Ley de arrendamientos urbanos y no haya que comunicar nada a la policía en este sentido.
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jcarlos

¿Cuáles son los pros y los contras, hoy día, de contratar una propiedad en el modelo de arrendamiento con opción de compra?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Como en cualquier otro negocio jurídico, la desventaja está relacionada en asumir el riesgo de la operación, es decir, el posible incumplimiento que se pueda dar por cualquiera de las partes contratantes respecto a las condiciones pactadas en el contrato: impago de rentas, del canon de la opción de compra, del plazo pactado en la duración, del mantenimiento y conservación de la finca, etc. Como ventajas, destacar el beneficio que proporciona ese negocio jurídico a ambas partes, que libre y voluntariamente han suscrito el contrato de arrendamiento por el interés que les supone a ambas partes tratándose de un contrato bilateral.
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Ds

En Canarias. Si no tengo publicado en internet mi casa y consigo los clientes por otros medios. ¿No me afectaría el articulo 5e y puedo seguir acogiendome a LAU para uso distinto de vivienda.?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días El medio de publicidad que use para obtener posibles arrendatarios es indiferente a la hora de realizar el contrato de temporada. No es obligatorio utilizar ni tener internet hoy día para conseguir clientes. Existe el contacto directo, el boca a boca, el cartel en el tablón de anuncios de centros comerciales, los periódicos locales, etc. Respecto a la normativa a aplicar a este tipo de contratos es el Código civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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david sanchez

¿si en la estancia de un inquilino me pide ampliacion de potencia de luz a quién corresponde este gasto?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días David Es una condición que deben negociar si no se pactó nada al respecto en el contrato. El contrato de suministro eléctrico suele estar a nombre del titular registral de la finca, por lo que la modificación que se deba hacer en relación al aumento de la potencia eléctrica y los gastos que conlleve corresponderán al mismo frete a la compañía suministradora. Otra cosa es que ese gasto se pueda repercutir al arrendatario si así lo convienen. La ley de arrendamientos urbanos no establece nada al respecto, por lo que necesariamente deben pactarlo las partes.
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Sara

¿Qué IVA se aplica en un contrato de alquiler de un mes?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Sara Si el destino es vivienda, ese arrendamiento no está gravado con el IVA.
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JOSE ANTONIO

Resido en Baleares. Puedo alquilar mi apartamento por días, en plan vacacional? Qué condiciones legales debe cumplir?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Jose Antonio La Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, tiene como objeto la ordenación, la planificación, la promoción, el fomento y la disciplina del turismo y de la calidad en la prestación de servicios turísticos de las Illes Balears. Los arts. 38 y siguientes regulan los establecimientos de alojamiento hotelero, los apartamentos turísticos, los establecimientos de alojamiento rural, y los albergues, refugios y hospederías. Respecto a las condiciones, conforme al art. 41, establece que son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar un servicio de alojamiento turístico, que se publiciten como tales, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario, instalaciones, servicios y equipo adecuados para la conservación, la elaboración y el consumo de alimentos y bebidas, y en condiciones que permitan su inmediata ocupación, cumpliendo las exigencias establecidas reglamentariamente. Las unidades de alojamiento que integran estos establecimientos podrán ser, según su tipología constructiva y configuración, bloques de apartamentos, villas, chalés, bungalós o cualquier otra construcción análoga que conformen un todo homogéneo e independiente. El uso de los apartamentos turísticos comprenderá, en su caso, el de los servicios y las instalaciones incluidos en el bloque o conjunto en el que se encuentren. Los apartamentos turísticos tendrán además la opción de ofrecer a sus clientes el servicio de comedor. En este caso, se comunicará a la administración turística en los términos establecidos en esta ley o reglamentariamente.
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Julio

Soy propietario y quiero alquilar el apartamento por un mes ¿Qué tipo de contrato tengo que hacer? Y si lo hago a través de una agencia ¿Qué tengo que tener en cuenta o pedirle a la agencia?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Julio Al contratar con una agencia firmará un contrato de prestación de servicios, es decir, el compromiso de las gestiones o trabajos que realizará la agencia a cambio del precio que usted pague. Tiene que revisar minuciosamente esas clausulas o condiciones para asegurarse de su conveniencia y exigir su cumplimiento una vez firmado el contrato.
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pedro

Soy propietario de un apartamento y lo he puesto en alquiler en una inmobiliaria, ¿en que condiciones tienen que devolverme el inmueble, y quien es el responsable de los desperfectos, es legal que me cobren un 20% del precio del alquiler?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Pedro El apartamento se tiene que devolver en las mismas condiciones en las que fue recibido por el arrendatario. Responsable de los desperfectos será el arrendatario en caso de que los hubiere, pues ha sido esa persona quien ha hecho uso de la vivienda. En relación a los honorarios de la agencia, se pacta por las partes, si le parece elevado ese importe, puede negociarlo en el sentido de conseguir una reducción, o si no es de su conveniencia, no contratarlo. Recordemos que Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.
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Miguel

Rogaria me informaran que tipo de documento como propietario preciso para alquilar una vivienda por fines de semana o meses.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Miguel Es un contrato de uso distinto a vivienda.
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Mateo

Cuando se puede pedir la cantidad total de alquiler. Que tipo de IVA tengo que poner en contrato. Hay desgravacion fiscal ?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Mateo El momento de pago del precio y la forma se pacta por las partes libremente, la ley no impone nada al respecto. Tratándose de viviendas de vacaciones lo habitual es hacer un pago mediante una reserva antes de la fecha convenida y el resto en el momento de recibir las llaves del apartamento. Ahora bien, como hemos dicho, nada impide que se realice de otro modo. Al tratarse de una vivienda no está gravado con el IVA. No obstante, las rentas que perciba tendrá que incluirlas en su declaración de la renta como rendimiento de capital inmobiliario. Al no ser residencia habitual y permanente no hay desgravación.
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DANIEL

a.- representa alguna ventaja que el propietario sea persona jurídica o natural?. b.- Necesito autorizacion de la comunidad de propietarios para destinar mi vivienda a alquiler vacacional.
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Daniel Las viviendas de uso turístico son aquellas que son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, para una estancia de temporada, siempre y cuando dispongan de cedula de habitabilidad y cumplan con unos requisitos y unos servicios que vienen regulados por la normativa sectorial correspondiente; los establecimientos de apartamentos turísticos no tienen que disponer de cedula de habitabilidad ya que son edificios o conjuntos continuos constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios, como establecimiento único o como unidad empresarial de explotación, que prestan servicio de alojamiento temporal y disponen de los servicios turísticos correspondientes. Es diferente del contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda o contrato de temporada. El primero implica una actividad económica por la ganancia que supone al propietario, el segundo es estacional, limitado a un lapso de tiempo concreto en verano principalmente. En cualquier caso, es conveniente poner en conocimiento de la comunidad de propietarios el destino que se va a dar a la vivienda para comprobación si hay alguna limitación tanto en las normas de régimen interior como en los estatutos de la comunidad y en todo caso si se requiere autorización para ello.
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Gaspar

Se contrata un apartamento por internet. No pone nada de alturas y orientaciones. Se llega al lugar y te ponen en un bajo todo oscuro. Se puede reclamar otro sin que nos cobren suplemento??
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Gaspar En principio si no pone nada de alturas y orientaciones no podemos exigir lo que no está publicitado. Si el apartamento no responde a nuestra expectativa, nada nos limita para poder negociar otra propuesta. No obstante en lo que se refiere a precios, habrá que ver las condiciones del nuevo apartamento. Es necesario comprobar y preguntar las condiciones del inmueble antes de hacer la reserva y pre constituir prueba con algún documento (email, fotos, etc. ) para poder reclamar después si surgiese este problema.
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pisto

Si los arrendatarios no te devuelven la vivienda en condiciones que se puede hacer?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Pisto A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Si el contrato es de uso distinto a vivienda y con una duración menor a un año como el tema que nos ocupa de las vacaciones, se ajustará la fianza a la parte proporcional de la duración del alquiler. El saldo de la fianza en metálico deberá ser restituido al arrendatario al final del arriendo, excepto en el caso de que haya desperfectos por un mal uso del mismo. En este caso se retendrá el importe de la fianza y si los daños son superiores, se tendrá que reclamar el exceso de ese importe al arrendatario. Conviene hacer fotografías del estado del piso y pedir presupuesto o factura de las reparaciones.
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No Name

Soy propietario y quiero alquilar el apartamento por Quincenas, los inquilinos son 6 personas de Armenia, ¿Qué tipo de contrato tengo que hacer? ¿Que documentación necesito DNI, Pasaporte de todos?¿Deben figurar los 6 en el contrato?
María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Buenos días Es conveniente hacer un contrato escrito para que no haya dudas sobre las condiciones convenidas entre las partes, pues al contratar por teléfono o internet suele haber muchas cuestiones que puedan estar sometidas a una interpretación que no se ajuste a la realidad. Lo más habitual es referente a la orientación, menaje, superficie, etc. Los datos que debe contener el contrato son: Identificación de las personas que firman el contrato: - Nombre y apellidos de arrendador y arrendatario. - Número de identificación: Documento Nacional de Identidad (DNI), Número de Identificación de Extranjeros (NIE) o Pasaporte. - Domicilio de las partes a efecto de notificaciones. - Identificación de la vivienda que va a arrendarse: - Debe indicarse la población y la dirección de la vivienda, y sería aconsejable citar la referencia de dicha vivienda en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. - Si la vivienda cuenta con elementos auxiliares que también se arriendan (trasteros, plazas de aparcamiento...) deberán identificarse. - Duración del contrato: - El contrato debe indicar la fecha en que se inicia el arrendamiento. Normalmente esta fecha será la misma que la del contrato, aunque puede ser también aquella en que la vivienda se pone a disposición del arrendatario (entrega de llaves). - La duración de este tipo de contratos depende de lo que acuerden las partes. - La renta es la cantidad que el arrendatario ha de pagar al arrendador por el uso de la vivienda y la misma se determina de común acuerdo por las partes al formalizar el contrato de arrendamiento. - El pago se realizará conforme hayan pactado las partes. La manera más cómoda de pagar la renta es hacerlo por medio de ingreso en cuenta o por transferencia bancaria, además así el arrendatario tendrá un recibo de entrega y quedará clara la fecha del pago. - Establecimiento de Fianza que deberá devolverse al arrendatario al final del contrato, si bien su cuantía podrá ser reducida si existiese algún desperfecto grave en la vivienda o el mobiliario causado por el inquilino.
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María Olvido Carretero MartínAbogado de Legálitas

María Olvido Carretero Martín

Les agradezco mucho su participación, Hemos recibido un gran número de preguntas, de las cuales hemos intentado responder al mayor número posible. Les mantendremos informados de los próximos Encuentros Digitales que se celebrarán en www.encuentrosdigitales.legalitas.com