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Preferencia de Compra de Local Alquilado

20 septiembre 2013 Juicio por Reclamación de Rentas

¿Tengo alguna preferencia para comprar el local en el que estoy alquilado si el propietario lo vende?

Cuando el propietario de un inmueble que está arrendado desea venderlo, tiene que cumplir unas obligaciones con su inquilino.

En primer lugar, el arrendatario tiene derecho a comprarla con preferencia a cualquier otra persona. Mediante el derecho de adquisición preferente, en igualdad de precio y condiciones, el inquilino tiene prioridad sobre otros posibles compradores, y únicamente son válidos los pactos por los que el comprador renuncia a estos derechos.

El arrendador tiene que notificar al inquilino su intención de vender la finca, indicando el precio de la venta, y las demás condiciones, y el mismo tiene el plazo de 30 días para ejercitar su derecho (derecho de tanteo).

También podrá el arrendatario ejercitar el derecho de adquisición preferente, denominado en este caso retracto, cuando no se le hubiese hecho la notificación a que nos hemos referido o bien al hacerla se hubiese omitido cualquiera de los requisitos mencionados, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.

El derecho de retracto caduca también a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación realizada en forma fehaciente, la cual, deberá hacer el adquirente al arrendatario comunicando las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

Tanto el derecho de tanteo como el de retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar excepto el retracto reconocido al cotitular del inmueble o el que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad antes de celebrarse el contrato de arrendamiento, pero el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido solo en ciertos casos.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de los inmuebles arrendados, deberá justificarse que se han realizado las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando  el local vendido no estuviese arrendado, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura.

dinero

Si en el inmueble sólo existiera un local, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

El inquilino no podrá ejercitar su derecho de adquirir con preferencia, si el arrendador vende conjuntamente el resto de las viviendas y locales de su propiedad que integran un mismo inmueble. O cuando distintos propietarios venden a un solo comprador la totalidad de los pisos de un inmueble.

El inquilino también tiene derecho a permanecer en el inmueble comprado por un tercero, durante el tiempo de duración del contrato, puesto que el comprador tiene que soportar el alquiler.

A pesar de que las partes no hayan pactado nada en el contrato, el comprador tampoco tiene que soportar el arrendamiento, cuando hubiera comprado de buena fe, de la persona que aparece en el Registro de Propiedad como legítimo dueño y lo haya hecho libre de arrendatarios y precaristas.

Imagen Flickr / Sergis Blog