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¿Qué obras puedo realizar en el local que tengo alquilado?

31 mayo 2014

#Texto revisado noviembre 2016

Las partes pueden pactar lo que estimen conveniente en el contrato de arrendamiento en cuanto a las obras de conservación que deban realizarse en el inmueble. Pueden acordar el tipo de obras que debe ejecutar cada uno de ellos, y cómo deben ejecutase y costearse,  si por el  arrendatario o por el arrendador.

Ahora bien, si no han pactado nada al respecto, se aplica lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Urbanos para este tipo de obras.  Y entonces, será el arrendador quien esté obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar el inmueble en las condiciones necesarias para servir al uso convenido. La realización de las obras de conservación por el arrendador, no le otorgan la posibilidad de subir la renta por ello. 

No obstante, el arrendatario debe costear las pequeñas reparaciones, de poco alcance y reducido coste económico, que exija el desgaste por el uso normal del inmueble.

Ahora bien, el arrendador no tiene obligación de reparar los deterioros necesarios para conservar el inmueble en condiciones de uso si se han causado por culpa del arrendatario o de las personas que utilicen el inmueble.

Además, el arrendatario, previa comunicación al arrendador, tiene derecho a realizar las obras de conservación que sean urgentes para evitar un daño inminente, una gotera que puede calar, un derrumbe...etc., o bien, para evitar una incomodidad grave pudiendo exigir de inmediato su importe al arrendador, presentándole la factura correspondiente.

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de realizar las reparaciones para conservar el inmueble.

En cambio, el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración del inmueble, como tirar tabiques o abrir ventanas, ni tampoco las obras que provoquen la disminución de la estabilidad o seguridad del inmueble.

Para poder realizar las obras que modifiquen la configuración del local, el arrendatario, tiene que pedir permiso por escrito al arrendador antes de comenzar los trabajos. Y si hace las modificaciones sin su consentimiento, el arrendador puede iniciar un proceso de judicial con el que intentar echar al arrendatario y resolver el contrato.

Sin embargo, el arrendador no está obligado a realizar las obras de reparación que sean necesarias  cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, o cuando el inmueble quede destruido por causas que no sean imputables al arrendador, como pueden ser inundaciones, hundimientos etc.

Referencia Legal

  • Artículos 4 y 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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