Area privada

Clientes 91 837 38 14

¿Aún no eres cliente?

Llámanos 91 151 37 11

"Catastrazo de Madrid"

15 noviembre 2011

En estos últimos meses hemos sido muchos los sufridos contribuyente que hemos recibido una carta de nuestro Ayuntamiento destinada a reconocer las variaciones surgidas, a lo largo de los 10 últimos años, en los valores catastrales de nuestras viviendas, locales, plazas de garaje y demás exhibiciones de “poderío patrimonial”

No deja de ser controvertido que, en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria por fin surjan entidades que reconozcan que los valores de  los inmuebles si han subido, estas entidades son los Ayuntamientos juez y parte del catastrazo, juez, por cuanto dicta la norma, en esta caso la ponencia de valores, parte, al resultar principal interesada, ya que impactará directa y sustancialmente en los impuestos que le nutren, si bien a la fecha no engordan.

Para conocer un poco más la metodología de una ponencia, y apreciar por qué coexisten con fundadas sospechas sobre su cuantificación, analicemos, por ejemplo la Ponencia de valores Total de inmuebles urbanos del Municipio de Madrid de 2011 procediéndose, transcurridos 10 años desde la aprobación de la última ponencia de valores, la coyuntura “adecuada” al efecto, adecuada legalmente hablando, inoportuna como toda medida impositiva “con la que está cayendo”.

Explica la memoria de la ponencia de valores del Municipio de Madrid en su artículo 23.2 del texto refundido en forma idéntica a la norma 3 del Real Decreto 1020/93 que el valor catastral de los bienes inmuebles no podrá superar el valor de mercado, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden Ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. En este sentido la Orden de 14 de octubre de 1998 establece un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0’50 aplicable al valor individualizado resultante de las ponencias de valores totales de bienes inmuebles urbanos.

A su vez, por Orden del Ministerio de Economía y Hacienda EHA/1213/2005, de 26 de abril, se aprueba el módulo de valor M para la determinación de los valores del suelo y construcción de los bienes inmuebles urbanos en las valoraciones catastrales, fijándolo en 1.000,00 €/m2, se pretende, por medio de la configuración del valor M, el establecimiento de un instrumento que permita hacer efectiva la correlación entre valor catastral y valor de mercado.

No es más cierto que la naturaleza de dichos valores no es, ni mucho menos, estática, su fijación, por tanto, siempre imperfecta, quedará perpetuamente sometida a numerosos condicionantes, siendo el contexto económico coetáneo el parámetro que más pese en la ecuación. Advirtiendo el hecho, el mismo Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece, imperativamente, y por medio del artículo 2, que el Ministro de Economía y Hacienda aprobará anualmente un módulo de valor M, que recogerá las variaciones experimentadas en el período de tiempo indicado en el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto se realicen por la Dirección General del Catastro.

La instrucción emitida por medio del Real Decreto, no tiene otro objeto que adaptar el dinamismo de un valor sometido a las fluctuaciones del mercado, al punto de equilibrio vigente entre oferta y demanda, valores, por tanto, y como no podía ser de otra manera, que nacen, por mandato legal y natural con caducidad anual.

No obstante lo anterior, previene la norma, en forma antijurídica a juicio de esta parte, una suerte de vigencia indefinida de tal suerte que “salva” un supuesto transparente de inactividad administrativa, la falta de emisión de nuevos valores en la periodicidad prevista en el artículo 2, y lo hace por medio de la Disposición final primera, que establece que “en tanto no se produzcan variaciones significativas en los valores de mercado de los bienes inmuebles urbanos que, de acuerdo con el artículo 2 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, justifiquen la aprobación de un nuevo módulo M, se aplicará el establecido en la disposición única de esta Orden”. Resulta relevante prevenir al respecto tres consecuencias necesarias, de índole formal en tanto que el artículo 2 del Real Decreto, norma de rango normativo superior, no condiciona las nuevas valoraciones a ningún hecho que no sea el transcurso de un año, ya que, en lógica, y en aras de la seguridad jurídica de los contribuyentes, no puede quedar al arbitrio de la parte que impone la obligación fiscal, la posibilidad de fijar un valor base que soporta el peso de la cuota resultante de distintos tributos, bajo una periodicidad discrecional. También formalmente resulta palmaria la contradicción existente entre ambos preceptos, de un lado facultando/obligando a una cuantificación anual y a la vez que previniendo respecto de las consecuencias de su falta de cumplimiento derivándose consecuencias desfavorables para el ciudadano, y por último, materialmente por cuenta su inactividad impacta directamente en la virtualidad y adecuación del valor referido.

Dicho esto, interesa esta subrayar el hecho que la Ponencia de Valores emitida el presente año 2011 resulta cimentada en un valor establecido el pasado 2005 como consecuencia de la continuada inactividad administrativa, cosechada a lo largo de seis años de sequía informativa respecto al controvertido valor M. Huelga revelar que el vigente entorno de crisis económica cuyo origen razonablemente puede establecerse entre los años 2007 y 2008, crisis con especial y reconocido impacto en el mercado inmobiliario cuyos signos adversos no han venido si no agudizándose desde entonces impacta en la adecuación del valor M, es posible pues, sostener que la administración en este supuesto, viene empleando un valor emitido en el auge de la burbuja inmobiliaria, en un contexto reconocidamente distinto, y que si dicho hecho por sí mismo no resultante invalidante, que lo es, si parece dar el tipo exigido por la transcrita Disposición final primera de la ORDEN EHA/1213/2005, de 26 de abril al presentar “variaciones significativas en los valores de mercado de los bienes inmuebles urbanos” si bien es cierto que el término “significativo” contextualizado hoy entraría en el concepto de eufemismo, ya que, lejos de significativo, la oscilación ha sido sustancial.

RELACIÓN DE IMPUESTOS A LOS QUE AFECTARÁ EL CATASTRAZO:

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el valor Base sobre se calculan los impuestos, no es factible esperar un escalón excesivo en el próximo recibo del IBI, los Ayuntamientos aprueban por medio de ordenanzas fiscales, el establecimiento de coeficientes destinados a moderar el impacto que se aplican a lo largo de una serie de años (para que duela menos.
  • Tasa de Basuras/otras tasas de residuos, es el valor Base sobre se calculan los impuestos
  • Impuesto sobre el Patrimonio, a efectos de valorar los inmuebles (habrá de tomarse el mayor de los tres valores, el catastral, el de adquisición, el comprobado a efectos de otros impuestos)
  • Impuesto sobre la Renta, especialmente en segundas residencias, que tributan por el valor catastral X 1.1%.,
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados, la administración emplea el valor catastral de los inmuebles para comprobar la “veracidad de los valores” consignados
  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones la administración emplea el valor catastral de los inmuebles para comprobar la “veracidad de los valores” consignados
  • Plusvalía Municipal, los factores de cálculo son, número de años de tenencia del bien y valor catastral del suelo.
Imagen: svilen001

Legálitas Dinero

Renta 2016: Consejos a la hora de hacer la declaración de la renta

En plena campaña de la renta 2016 son muchos los contribuyentes que se preguntan cómo ...

leer más

Cómo reclamar la plusvalía si vendiste tu casa con pérdidas

El TC en sentencia de 11 de mayo declara inconstitucionales varios artículos de la Ley d ...

leer más

Renta 2016: Novedades y errores a evitar

Comienza la campaña de la renta 2016 y como todos los años, son muchos los contribuyen ...

leer más