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Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller , Abogada
Número de colegiada 75.141

30 mayo 2013

Revisión de hipotecas

  • ¿Por qué el Euribor baja y a mí no me baja la cuota hipotecaria?
  • Tengo una cláusula suelo sobre mi hipoteca, ¿Puedo conseguir que me la quiten?
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Moderador

Buenos días.

Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana.

Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad.

Muchas gracias por participar.

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Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Bienvenidos al Encuentro Digital de esta semana. Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad. Muchas gracias por participar.
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ANTONIO MALDONADO

Información básica sobre las "hipotecas inversas"
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, La hipoteca inversa es un contrato por el que una entidad financiera paga una renta al propietario de una vivienda a cambio del piso. El importe de dicha renta se determinará en función del valor de la vivienda, de la edad del propietario y de la ubicación del inmueble. Quien firma dicha hipoteca puede vivir en dicho inmueble hasta su fallecimiento. Para la contratación de esta hipoteca son necesarios una serie de requisitos: - El propietario del piso y los beneficiarios tienen que tener una edad mínima de 65 años o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia. - El propietario del inmueble debe recibir el importe establecido bien mediante pagos mensuales bien en un único pago. - La vivienda hipotecada será tasada y debe estar asegurada contra daños. - La entidad bancaria sólo podrá vender el inmueble al fallecimiento del propietario o del último de los beneficiarios si así se estableció en el contrato. Es aconsejable que antes de firmar este tipo de contratos se solicite a la entidad bancaria una oferta vinculante donde se recojan todas y cada una de las condiciones aplicadas, a fin de contar con toda la información. Al fallecimiento del titular o del último beneficiario, la entidad bancaria abre un plazo de 6 o 12 meses durante el cual, los herederos podrán recuperar la vivienda procediendo al pago del importe del préstamo más los intereses.
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julian

Si mi hipoteca está llena de clausulas abusivas, ¿podrí renegociar la hipoteca?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Con respecto a la renegociación de la hipoteca, ésta depende de la voluntad de la entidad bancaria de aceptar la misma. El hecho de tener incluída una claúsula abusiva no supone la resolución o ineficacia del contrato o hipoteca firmada, sino la inaplicación de la misma. Y para ello será necesario acudir a la vía judicial a fin de que la entidad no proceda a su aplicación.
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Piedra del Roldán

Tengo un crédito con garantía hipotecaria, que tiene una cláusula suelo de un 4%. ¿Cómo sé si me corresponde la revisión?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, La revisión del tipo de interés aplicable se produce conforme a lo pactado en las escrituras, que normalmente se realiza anual o semestralmente. El hecho de tener incluida la llamada claúsula suelo, indica que independientemente a las condiciones pactadas, en caso de bajada de los tipos de interés, si el resultado de adicionar al tipo de interés pactado (por ejemplo EURIBOR) el correspondiente diferencial es inferior, en su caso, al 4%, se aplicará éste y no el pactado en las escrituras. Se mantendrá la aplicación del 4% hasta que el resultado de sumar el tipo de interés más el diferencial sea superior a ese 4%.
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Eva

Tengo una cláusula suelo sobre mi hipoteca, ¿Puedo conseguir que me la quiten con la actual sentencia del Trib. Supremo?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Para la inaplicación de la cláusula suelo que se haya pactado en su hipoteca, es necesario interponer la correspondiente damanda judicial solicitando la declaración de nulidad de la misma. No obstante, puede intentar negociar con la entidad bancaria para eliminar dicha clausula, presentando el correspondiente escrito en la propia sucursal. En caso de obtener la aceptación de la entidad bancaria de dicha inaplicación, es aconsejable modificar las escrituras. Puesto que si dicho acuerdo no queda recogido por escrito, en cualquier momento se podría volver a aplicar la misma.
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kike Erandio

Tengo el 70% de la hipoteca pagada. ¿Puedo pedir al banco que me retire los avalistas? ¿Tiene que acceder el banco?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, En primer lugar, habrá que revisar las estipulaciones establecidas en las escrituras, puesto que lo normal es que los avalistas de un préstamo hipotecario lo sean hasta la finalización del pago del mismo y ver, además, qué tipo de avalistas son sin avalistas personales o de inmueble. En algunas ocasiones, se limita la responsabilidad de los avalistas conforme al cumplimiento del pago de una cuantía determinada de la hipoteca.
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juanito7

¿Puede el banco unilateralmente a traves del director de agencia, negarse a refinanciar una hipoteca? pasos a dar ante esta negativa.
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Las entidades bancarias no están obligadas a refinanciar un préstamo hipotecario, puesto que dicha refinanciación sería un acuerdo entre las partes. No obstante, si no está conforme con dicha negativa puede presentar reclamación ante el denfesor del cliente de dicha entidad, sabiendo, como he comentado, anteriormente, que no tienen obligación a aceptar dicha refinanciación. La única posibilidad de exigir a la entidad bancaria una moratoria en el pago del préstamo con ampliación del plazo de devolución, y la dación en pago del inmueble sería cumpliendo los requisitos establecidos en el Real Decreto 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Sin que esto pueda entenderse como una refinanciación, puesto que en el caso de la moratoria supone la rebaja en la cuota hipotecaria (puesto que se pagan sólo intereses) y la dación en pago, conlleva la cancelación del préstamo mediante entrega de la vivienda.
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eugenio

¿Puedo trasladar la hipoteca a otro banco sin penalización?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, En primer lugar, tenemos libre disposición cambiar el préstamo hipotecario de una entidad a otra, sin embargo, se suelen aplicar comisiones por este hecho, comisiones que han de venir pactadas en la propia escritura. Si la hipoteca es posterior a la publicación de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, en las escrituras no se deberían haber pactado comsiones superiores a los siguientes extremos: "En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, que se produzcan en los créditos o préstamos hipotecarios a los que se refiere el artículo anterior de la presente Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de compensación por desistimiento, no podrá ser superior: i) Al 0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo, o ii) al 0,25 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el número anterior. 2. Si se hubiese pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada en el apartado anterior, la compensación a percibir por la entidad acreedora será la pactada"
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Juanje

Me he quedado sin trabajo, ¿hay alguna novedad que beneficie a las personas desempleadas en el pago de la hipoteca? ¿Se puede conseguir que quiten la clusula suelo sobre la hipoteca?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, La única novedad es lo establecido en Real Decreto 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, donde se establecen una serie de soluciones a la imposibilidad de pago de la hipoteca: - Carencia en la amortización de capital de cuatro años. - Ampliación del plazo de amortización. - Dación en pago, solicitando permanecer en la vivienda en concepto de arrendataria durante el plazo de dos años. Sin embargo es necesario para solicitar dichas soluciones cumplir con una serie de requisitos, además de que la entidad se encuentre adherida al Código de Buenas Prácticas. Entre otros requisitos, que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas; que la cutoa hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros, que no se posea otro obienes o derechos patrimomiales con los que hacer frente a la deuda, que se trate de la única vivienda en propiedads, etc.... Con respecto a la clausula suelo, las posibilidad de su no aplicación es acudir a la vía judicial. No obstante, puede intentar llegar a un acuerdo con la entidad bancaria que derive en la no aplicación de la misma.
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VnR

Al terminar de pagar la hipoteca, ¿qué trámites hay que hacer? ¿Es necesario hacer unas nuevas escrituras? ¿Hay que ir al notario? Un saludo
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Una vez abonada la totalidad del préstamo hipotecario, habrá que: - Solicitar certificado de cancelación económica a la entidad bancaria. - Escrituras de cancelación hipotecaria. - Presentación del impreso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la Agencia Tributaria. - Inscripción en el Registro de la Propiedad.
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Paqui

Tengo un préstamo hipotecario que se revisa con el IRPH, ¿quÉ ocurrirá con este préstamo cuando lo quiten en unos meses?, porque acabo de pasar la revisión hace unos días y me bajo la cuota 3 euros, vergonzoso, sÓlo pienso en que el gobierno le diÓ 6 meses mas de vida al IRPH, y quizás me ha perjudicado bastante.
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Sería necesario la revisión de las escrituras, a fin de comprobar el índice sustitutivo aplicable, puesto que normalmente vienen recogidas en la misma. No obstante, en un principio, se ha estado hablando que el IRPH sería sustituído por el IRS (Interes Rate Swap), sin embargo, todavía no se ha decidio dicha sustitución, por lo tanto deberemos esperar para ver cuál es el que finalmente se publica como sustitutivo.
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Jose Antonio Espejo Camacho

El año pasado en Julio del 2012 refinancie la hipoteca del piso donde vivo, por que me veía con dificultad para atender las cuotas, me pusieron en la nueva financiación un 5% de interés, dada la situación apretada acepté. ¿Cree usted que fue correcto ese nuevo interés? Att: Jose Antonio Espejo
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, En cuanto a la valoración sobre la corrección o no de dicho intérés, carezco de información suficiente para poder contestar a esta cuestión, puesto que no se si se trata de un tipo de interés fijo durante todo el plazo del préstamo, si sólo se aplica como fijo durante un determinado plazo y posteriormente se aplicaría un tipo de interés variable, etc...
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paqui

Mis padres avalaron, junto con mi hermana y su marido, a mi hermano en la compra de su piso, en una ocasión dejó de pagar y antes de subasta mis padres pagaron 50000 euros, ahora vuelve a ocurrir pero mis padres no tienen dinero. ¿qué pasara? ¿le quitaran a mis padres su vivienda? Si mi hermana y cuñado no tienen dinero, ¿cuál es el papel del dueño del piso? ¿no tiene obligaciones? si se subasta el piso lo que falte lo pagan quienes lo compren, ¿Acabaré viendo a mis padres en la calle?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, El obligado al cumplimiento del pago del préstamo hipotecario es el titular, en este caso su hermano, sin embargo los avalistas también son responsables en caso de incumplimiento. Se llevará a cabo la ejecución de la hipoteca sobre la vivienda que sirve de garantía principal, si con el importe obtenido no se consigue la cancelación total, procederan contra la vivienda que sirva de garantía, entendiendo que el aval presentado es ese inmueble. Si subastada la segunda vivienda hubiera sobrante se procedería por parte de la entidad a su devolución. No obstante, sería interesante revisar el prestamo principal por si existiera alguna cláusula abusiva que podría servir para oponerse a la demanda de ejecución, lo que provocaría la suspensión de la ejecución, según lo establecido en el artículo 557.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, modificado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social
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elkarrekin

Si quisiera cambiar de banco para continuar con la hipoteca: ¿qué gastos debo satisfacer al banco? Aunque parte los tengo en las escrituras de % sobre la parte que anule, etc ¿Hay alguna cifra que se considere usura por cobrar? gracias
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Para saber si el porcentaje que se aplicó para la cancelación anticipada es conforme a la norma, necesitaríamos saber cuál es dicho porcentaje así como la fecha de firma de las escrituras del préstamo. Con respecto a los importes a abonar por dicha cancelación anticipada, deberá aplicarse el porcentaje pactado, los gastos de notaría, gestoría, en caso de contratarse con la entidad, y registro. Normalmente, la nueva entidad bancaria se encargará de gestionar dichos pasos, para lo que solicitará una provisión de fondos. Lo que sería conveniente sería solicitar presupuesto por dichos servicios.
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Adon

En la aceptación de una herencia, se asume por defecto una hipoteca inversa, que a la par de devengar unos intereses abusivos, y la minoración del valor de la garantía (vivienda de residencia), el banco exige al titular de la herencia el pago del capital más los interese referidos. Pregunta: 1.¿Esto es así? 2.¿Cabe la posibilidad de entregar la dación como pago total o parcial? 3.¿El heredero hasta donde responde? 4.¿Existen alternativas al respecto, con el fin de paliar total o parcialmente esta situacion? Gracias
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, La regulación de la hipoteca inversa se encuentra regulada en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, donde se establece que al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación. Cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar los débitos vencidos con sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. La entidad procederá a la subasta del bien, y si el importe obtenido fuera superior al importe total de la deuda se procedería al reembolso de ese importe a los herederos.
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maria

Si no consigo pagar mis cuotas de hipoteca en un futuro, ¿Cuánto tiempo tengo antes del desahucio? Después del deshaucio y la subasta del inmueble, ¿qué deuda mantendría con el banco? Si tuviera una deuda con el banco y no tuviera ingresos ¿se podría embargar mi pensión en un futuro?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Con respecto al plazo para la comunicación del deshaucio, dependerá de varias variables, entre otras, cuando la entidad interponga la demanda, comunicación de la demanda, si se lleva a cabo la oposición ,etc.... Con respecto a la deuda pendiente una vez ejecutada la subasta, será la diferencia aplicable entre lo obtenido en dicha subasta, y el importe del capital pendiente, intereses y costas del procedimiento. Hay que tener en cuenta que se seguirán aplicando intereses por la existencia de la deuda hasta su completo pago. Si no se tiene bienes con los que responder, no se prodrá embargar. Sin embargo, el deudor responde con sus bienes presentes y futuros, de manera que podría embargarse dicha pensión que se obtuviera en un futuro, aplicando siempre las limitaciones establecidas en la Ley de Enjuiciamiento civil en su artículo 607 "Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional. 2. Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a esta escala: 1.Para la primera cuantía adicional hasta la que suponga el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30 por 100. 2.Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50 por 100. 3.Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un cuarto salario mínimo interprofesional, el 60 por 100. 4.Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un quinto salario mínimo interprofesional, el 75 por 100. 5.Para cualquier cantidad que exceda de la anterior cuantía, el 90 por 100"
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Juan Carlos

Si solicito el cambio de una condición de la hipoteca, por ej. prolongar el plazo, ?puede exigir el banco la modificación de otras cláusulas? por ej. incrementar el diferencial respecto a Euribor o cobrar una nueva comisión de estudio, o exigir un aval personal adicional.
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Cualquier modificación que se realice en las condiciones pactadas en el préstamo hipotecario conlleva un acuerdo entre las partes, por lo tanto, la entidad podrá modificar otras de esas condiciones, siempre y cuando usted las acepte. En caso de no aceptación, y si la entidad no acepta la ampliación del plazo de amortización solicitada única y exclusivamente, no habrá acuerdo entre las partes y por lo tanto, la relación contractual se regirá por el contrato originario.
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Verónica

Hola ¿Hay alguna manera de quitar de la hipoteca el aval de otra vivienda (segunda garantía)? Muchas gracias
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Para este caso, sería necesario revisar las escrituras de la hipoteca, puesto que ahí es donde se establecen las condiciones aplicables a dicho aval. En la gran mayoría de las condiciones, el aval ha de mantenerse durante la vida del prestamo hipotecario, si bien es cierto que, en otras ocasiones, se puede limitar la resposabilidad del aval o avalista, como por ejemplo a través de la limitación temporal de ese aval, o la responsabilidad del avalista a un importe concreto del préstamo. Por otro lado, sería cuestión de hablarlo con la entidad bancaria, aunque me temo que obtendría una respuesta negativa. No obstante, puede proponer otro posible aval, por ejemplo un avalista personal con suficiente capacidad económica y patrimonial, también condiciones un importe pignorado a la hipoteca, etc... Partiendo siempre que dicha modificación será de aceptación voluntaria por parte de la entidad.
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anónimo

NECESITO UNA RENOVACION DE MI HIPOTECA SE TRATA DE UN CRÉDITO TOTAL CON UNA CLÁUSULA QUE ME DA LA OPCIÓN DE SOLICITAR UN PORCENTAJE SOBRE EL CAPITAL DEVUELTO, ¿ESTÁ OBLIGADO EL BANCO A CONCEDÉRMELO CONSTANDO COMO CONSTA EN LA ESCRITURA HIPOTECARIA?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Normalmente, en este tipo de situaciones en las propias escrituras se establece que para la disposición por parte del cliente, del importe amortizado, se deberán cumplir una serie de requisitos, entre ellos, estar al corriente de pago de las cuotas, comunicándolo a la entidad con un determinado plazo de antelación, etc... En caso de solicitarlo, sería conveniente hacerlo por escrito ante la propia entidad, y por duplicado ejemplar, a fin de acreditar la presentación de dicha solicitud.
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Edumay

Dos preguntas: 1. Yo soy funcionario y mi mujer está en paro. ¿Podemos solicitar o negociar la letra mensual, al menos temporalmente? 2. Tengo también un crédito personal del coche, y también es de carácter hipotecario, a interés variable. ¿Le afecta la cláusula suelo?, ¿puedo negociar la mensualidad por las referidas circunstancias? Muchísimas gracias por sus respuestas, que son siempre de muchísima ayuda. Un saludo muy cordial
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Podrían plantear a la entidad la posibilida de solicitar una moratoria, que conllevaría, el abono de intererses durante un plazo determinado, lo que provocaría una reducción en la letra mensual. Si enmbargo, esta posibilidad, conlleva el hecho de que al no amortizar capital, éste, se suma al resto pendiente, por lo que una vez finalizado el plazo de la moratoria, se recalculará el importe de la cuota mensual, que conllevará un letra más alta, puesto que el plazo de devolución será más corto. Por lo que sería aconsejable ampliar el plazo de amortización también. Con respecto a la segunda cuestión, puede intentar negociar con la entidad bancaria la reducción de la cuota, como he comentado anteriormente.
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Clemente

¿la vía judicial es recomendable para que me quiten la claúsula suelo de mi hipoteca, que es de un 3.5% por abajo y un 15% por arriba?¿Cúanto podría costarme?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Si previa solicitud de la no aplicación de la clausula suelo, la entidad no procediera a su inaplicación, la única posibilidad sería acudir a los Juzgados y Tribunales competentes, a fin de solicitar la declaración de esa clausula como nula. No obstante, habría que estudiar este asunto en profundidad para ver la posible viabilidad de dicho procedimiento, puesto que, no olvidemos, que dependerá finalmente del juez que dicte esa sentencia, ya que hay sentencias favorables y no favorables con respecto a este asunto. En cuanto al coste del procedimiento, no pude informarle puesto que depende de diversas variables. Lo que sí sería recomendable sería solicitar presupuesto previo.
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Jesús

¿Cómo y dónde puedo saber si la hipoteca tiene cláusula suelo? ¿en qué parte de la hipoteca lo pone? ¿Es justo que tenga un 29% de interés por demora en el pago de la hipoteca?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, En cuanto a dónde se encuentra dicha cláusula, decirle que normalmente se hace constar cuando se hace referencia al tipo de interés aplicable, y suele aparecer como límites a la variación del tipo de interés. En cuanto a la posible abusividad del 29% en caso de demora, existen diversas sentencias en las que se ha declarado dicha abusividad, pero habrá que interponer demanda judicial en el Juzgado competente. Una de las últimas setencias ha sido la dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 12 de Valladolid, si bien no hemos de olvidarnos que al ser una sentencia en Primera Instancias, ésta puede ser recurrida.
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leoncito

Avalé, con un piso de mi propiedad, la compra de un piso (VPO) a un hijo, que falleció en 2011; el banco cobró un seguro de vida por 80.000 E. Quedando por tanto una deuda de más o menos igual cantidad. ¿Tengo derecho a que se suspenda, anulen o cancelen el aval, liberando así mi piso de dicho aval?. El banco se ha negado cada vez que lo he solicitado.
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Será necesaria la revisión de la escrituras hipotecarias por si existiese alguna limitación aplicable al aval. No obstante, el aval normalmente responde durante todo el plazo del préstamo hipotecario. Hay que tener en cuenta, que en caso de ejecución de la hipoteca, el bien inmueble hipotecado será subastado, y sólo si se obtiene una cantidad inferior a la debida se solicitará ejecución del aval. Ahora bien, si el bien que responde tiene un valor muy superior a la deuda se podría alegar dicha ejecución como desproporcionada, pero debería ser el juzgado el que se pronuniárá al respecto.
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Pedro Mª Urquijo Arregui

Tengo una segunda vivienda arrendada a unos inqulinos a los que les quedan otros siete años y medio de contrato. Sobre esa vivienda pesa una hipoteca de una cuantía (200.000) probablemente mayor al del precio de mercado del inmueble. Mi pregunta es: ¿Podría lograr que la entida bancaria acepetara alguna forma negociada de dación en pago? Y, si no, ¿puedo renegociar la hipoteca, de modo que me sea más llevadero pagarla hasta que la situación económica haya mejorado y sea posible vender el inmueble a un precio aceptable?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Si la vivienda ha sido alquilada sin comunicación previa a la entidad bancaria podría suponer un incumplimiento del contrato del préstamo hipotecario. Suele recogerse esta condición en las escrituras hipotecarias. Es posible intentar llegar a un acuerdo con la entidad bancaria en cuanto a la obtención de una moratoria, lo que conllevaría una rebaja en el importe de la cuota mensual, si bien es cierto que sería recomendable la ampliación del plazo de amortización, puesto que una vez finalizada esa moratoria se realizará un recalculo de la cuota, donde habrá más capital que devolver en menos plazo, por lo que dicha cuota será superior.
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Ángel rejas

Si se escrituró por menos de su valor real una vivienda y hubo que hipotecar esa vivienda y otra, pero las dos sirven para pagar la hipoteca de la vivienda habitual ¿se puede desgravar por las dos hipotecas? - Tengo la hipoteca en multidivisas, en yenes japoneses. ¿Conviene seguir con los yenes?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, La desgravación será sobre el préstamo hipotecario dirigido a la adquisición de la vivienda que sirve como vivienda habitual, y por tanto, no se podría deducir de ambos préstamos, porque sólo uno constituye vivienda habital. En cuanto a la conveniencia o no de seguir con la hipoteca en yenes, hace un tiempo, la depreciación del Euro con respecto al Yen causó un aumento en el contravalor en Euros de su hipoteca lo que conllevó un aumento de la letra. En este momento, la evolución del tipo de cambio Euro-Yen está siendo favorable al Euro, lo que ha conllevado una disminución de las cuotas, sin embargo, no hay garantía de su mantenimiento, puesto que está sujeta a las diferentes fluctuaciones de valor. Si bien es cierto, que en caso de decir la conversión de dicha hipoteca en otra divisa, le recomiendo que revise las escrituras, puesto que en las mismas suele incluirse una comisión para realizar dicho cambio, además de condicionarlo al cumplimiento de una serie de requisitos.
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ANTONIO MALDONADO

Requisitos básicos para solicitar y obtener un crédito hipotecario
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, A la hora de solicitar un préstamo hipotecario habrá que presentar una serie de documentación, a fin de que la entidad pueda saber si su capacidad económica es suficiente o si necesita solicitar garantías adicionales, como pueden ser los avalistas. La documentación que suele solicitar la entidad será las nominas, declaración de la renta, contratos de trabajo, si es un autónomo, impuestos anuales, recibos de otros prestamos de los que se sea titular, recibos de alquiler, en caso de tener alquilada un vivienda... Por otro lado, será necesario realizar una tasación de la vivienda que se pretende adquirir, puesto que las entidades suelen conceder aproximadamente un 80% del valor de la tasación, aunque dicho importe podrá ser superior si se presenta otras garantías. Por otro lado, es necesario, una vez aprobada la operación por parte de la entidad bancaria, solicitar la llamada oferta vinculante, donde se recogeran las condiciones aplicables a ese préstamo. Es importante saber, que el único producto legalmente obligatorio en caso de préstamos hipotecarios es el seguro contra incencios, conociendo el hecho de que no es necesario contratarlo con esa misma entidad. Sin embargo, hay veces que las entidades supeditan la concesión de dicho crédito a la contratación de diversos productos financieros (domiciliación nómina, planes de pensiones, seguros de vida). El hecho de presentar la documentación solicitada por la entidad bancaria, no obliga a ésta a conceder el préstamo solicitado.
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danilo

Yo estoy ligado a mi Entidad porque tengo un Crédito Hipotecario en lugar de un Préstamos Hipotecario. ¿Habrá en algún momento tratamiento equitativo para ambos teniendo en cuenta que sólo se destina para hipoteca? Es cierto que se está mirando quitar el suelo hipotecario? (mi crédito tiene un suelo del 4% y la Entidad no quiere negociar) ¿Sería aplicable para las hipotecas ya constituidas? ¿También para los créditos hipotecarios? Habría alguna posibilidad de subrogar el crédito hipotecario a otra entidad? Podría "transformarse" un crédito hipotecario a un préstamo hipotecario? (aunq fuera pagando algún documento pero sin llegar al cierre y apertura nueva que eso conlleva muchos costes). Gracias!! DLF
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, El crédito hipotecario únicamente permite hacer una subrogación de hipoteca a otro crédito; si se desea cambiar a un préstamo se deberá cancelar primero la hipoteca y luego contratar una nueva. En cuanto a la subrogación de la hipoteca, es un proceso arduo, en tanto en cuanto en que en la Ley 41/2007, pese a que parece que se intenta incluir a los créditos en las posibles subrogaciones, parece que sólo se aplica a los préstamos hipotecarios a la hora de realizar dicha subrogación. Para ello, será necesario no sólo contar con una entidad que decida subrogarse sino también un notario que acepte dicha operación, puesto que las opiniones respecto a este hecho son diversas. Hay quienes entienden que la subrogación de los créditos no es posible puesto que no se encuentran incluidos en la La ley 2/1994 sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Hasta la fecha con respecto a la eliminación de la llamada cláusula suelo, no ha habido modificación normativa al respecto, por lo que para que sea declarada como nula, no se aplique y nos devuelvan las cuantías será necesario interponer la correspondiente demanda judicial, siempre teniendo en cuenta la viabilidad del asunto.
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Manito

¿Qué fórmulas de renegociación de una hipoteca VPO tengo en virtud de los nuevos cambios normativos? Paro, aplazamientos, refinanciacion, etc.
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Habría que revisar el préstamo hipotecario, por si se hubiera incluido alguna posibilidad de solicitar una moratoria, dación en pago, aunque no suele ser habitual. Con respecto a la normativa para ayudas a deudores hipotecarios, la única hasta la fecha sería el Real Decreto 6/2012 de 09 de marzo de medidas urgentes para deuddores hipotecarios sin recursos, donde se establecen diferentes alternativas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria, como es la dación en pago, carencia, ampliación del plazo de amortización, etc.. Pero para ello es necesario cumplir una serie de requisitos, además de que la entidad esté adherida al Código de Buenas Prácticas.
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Enrique

¿Puede ocurrir que embarguen el piso a un nudopropietario y quedar el usufructuario sin su derecho al usufructo?
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Entiendo que el embargo de la nuda propiedad no implica la supresión del usufructo, en tanto en cuanto, son derechos distintos, ya que el nudo propietario ostenta la propiedad, y el usufructuorio el uso y disfrute, pero no la propiedad.
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Roes

Buenas tardes, Estoy intentando negociar con el banco la dación en pago. Estoy a la espera de qué me digan algo. Llevó desde enero sin pagar la cuota. Mi pregunta es ¿si no me conceden la dación en pago puedo denunciar al banco por tener una de cláusula de suelo de un 4.39 y qué me devuelvan las cantidades pagadas de más? Gracias
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Es aconsejable ver la posible viabilidad de la demanda de nulidad de la llamada clausula suelo. En la mayoría de las sentencias dictadas favorablemente, esto es, considerando nulas dichas clausulas, se ha establecido la devolución de los importes abonados aplicando dicha clausula, puesto que la declaración como nula, implica que no debería haberse aplicado y de ahí que se deba proceder a la devolución de las cuantías. Sin embargo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo no prevee la devolución de dichas cantidades, únicamente su no aplicación futura. Hay que tener también presente que no todas las sentencias que se han dictado al respecto han sido favorables.
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laura

Me han imputado en un caso por obtener una hipoteca ilegal. Sin yo saberlo. Es un caso con mucha gente imputada a nivel nacional. El abogado me ha dicho que no me preocupe porque soy víctima de una estafa y engaño. Lo que pasa es que tengo una cuota superior a mis ingresos porque falsificaron mis documentos para concederme el prestamo y asi los intermediarios obtener mas beneficios. Mi pregunta es si ahora que me he dado cuenta de todo, si podría renunciar a la hipoteca sin coste alguno, aunque tuviera que entregar la vivienda. Ya que se obtubo ilegalmente. Todavía no se si los únicos que me estafaron fueron los intermediarios, o si tambien tenían constancia de ello los del banco y el notario. Me siento engañada y que me han fastidiado la vida y la de los avalistas.
Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Buenos días, Entiendo que no se puede renunciar a ese prestamo hipotecario, puesto que la posible resolución del contrato hipotecario deviene por el pago de la totalidad, acuerdo entre las partes, o a través de sentencia judicial. Si al encontrarse abierto el procedimiento penal, no cabría interponer demanda civil hasta que se haya obtenido sentencia firme, puesto que estamos ante una situación de prejudicialidad.
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Carmen Inchausti AllerAbogado de Legálitas

Carmen Inchausti Aller

Les agradezco su participación, Hemos recibido cientos de preguntas, de las cuales he intentado dar respuesta al mayor número posible. Les mantendremos informados de los próximos Encuentros Digitales que se celebrarán en www.encuentrosdigitales.legalitas.com

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