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Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán , Abogado
Número de colegiado 81.141

18 abril 2013

Reparaciones en viviendas alquiladas: sus derechos como inquilino

  • Se me ha roto la caldera, ¿quién debe asumir el coste de la reparación?
  • El inquilino de la vivienda que tengo alquilada tiene la ducha rota, ¿tengo que arreglarlo yo?
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Moderador

Buenos días.

Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana.

Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad.

Muchas gracias por participar.

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Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días, Bienvenidos al Encuentro Digital de esta semana. Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad. Muchas gracias por participar
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Soledad

¿Quién pinta el piso cuando ya llevas 3 años desde que se alquiló?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Soledad, Los gastos de conservación corresponden al propietario. No obstante, el arrendatario debe realizar un uso diligente de la vivienda y responder de aquellos gastos que sean consecuencia de un uso negligente. Respecto al tiempo de tres años que expone, si la vivienda estaba recién pintada al inicio del contrato, resultaría un tiempo escaso para solicitar que se pinte nuevamente, a no ser que la calidad de la misma no fuera la adecuada o sufriera algún defecto técnico que fuera causa del deterioro. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Tony

Los desperfectos causados por el inquilino, ¿Los tiene que pagar él?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado cliente, Los desperfectos causados por un uso culposo o negligente serían imputables al inquilino, quedando obligado el inquilino a su reparación, en fundamento al art. 21 de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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blanca

Vivo con mis tres hijos en VPO, he notificado la entrada de gas defectuosa desde hace muchos meses al ayuntamiento, pero lejos de resolverlo, sigo pagando facturas astronómicas, sin disponer del servicio en condiciones,y por contra me informan de que dejan de aplicarme el descuento del 15% por haber caducado el carnet de familia numerosa, a pesar que les consta que me sigue correspondiendo ese derecho (mi hijo mayor ha cumplido 21 pero depende de mi y está estudiando), además de saber que hace meses que no tenemos ningún ingreso. ¿Cómo puedo defenderme?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Blanca El propietario tiene la obligación de conservar la vivienda, hacer frente y costear los gastos de mantenimiento del inmueble. Su deber de conservación y mantenimiento alcanza mayor relevancia jurídica cuando la omisión del propietario afecta a las condiciones de habitabilidad de la vivienda y posible seguridad del inmueble, como es el caso del mantenimiento del servicio de gas. A fin de dejar una prueba del cumplimiento de la obligación del arrendatario, consistente en informar a la propiedad de las deficiencias del inmueble y de la consiguiente solicitud de la pertinente reparación, deberá realizar la citada reclamación por escrito y quedarse en su poder copia sellada y fechada. La propiedad tiene la obligación de reparar, y en caso de que no proceda, podrá presentar la consiguiente acción judicial solicitando la reparación y la consiguiente indemnización por los daños y perjuicios que esta omisión pueda generarle. Respecto a la denegación de la consideración de familia numerosa, de conformidad con el art. 3 de la Ley 40/2003 de familias numerosas, el límite de edad de los hijos se ampliará hasta los 25 años de edad cuando cursen estudios que se consideren adecuados a su edad y titulación o encaminados a la obtención de un puesto de trabajo, e incluso cuando el hijo se encontrara trabajando pero no tuviera ingresos superiores al salario mínimo interprofesional. Deberá acreditar estos hechos y solicitar de la Consejería correspondiente a su comunidad autónoma la ampliación del título de familia numerosa. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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angel

1.- ¿Quién tiene obligacion de pagar la comunidad de propietarios y el IBI?¿Se tiene que especificar en contrato o sería una práctica habitual como la luz o el agua que la paga el inquilino ? 2.- El seguro por posibles daños o responsabilidad civil ¿Quién tiene que pagarlo el inquilino o el propietario? 3. Tengo tambien las mismas preguntas que se indican en el ejemplo. Agradeceria respuesta.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D.Ángel De conformidad con la vigente ley 29/94, aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 enero de 1995, si el propietario quiere repercutir al arrendatario los gastos de comunidad e impuesto de bienes inmuebles, deberá hacerlo constar en el contrato e informar al inquilino del coste de los mismos. En el supuesto de que no se hiciera constar expresamente en el contrato, los referidos gastos serían a cargo de la propiedad. Los gastos de suministros luz, agua... que se individualicen mediante aparatos contadores serán de cuenta del arrendatario. Aunque no se pactara nada en el contrato la ley establece que los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario. No obstante es conveniente detallarlo expresamente en el contrato para evitar futuras controversias. La ley de Arrendamientos urbanos no impone la obligación de contratar un seguro de responsabilidad civil, por lo que en el supuesto de que se pretenda que el arrendatario proceda a la contratación de un seguro, deberá hacerse constar expresamente en el contrato. Respecto a la contratación de un seguro, aunque no tengan carácter obligatorio, según la ley de Arrendamientos, es conveniente que cada parte contrate póliza por su posible responsabilidad civil. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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terrazamalestado

Vivo en piso de alquiler, la vivienda tiene terraza. El administrador me envía una carta para que no use la terraza, porque hay desperfectos en la fachada (estos desperfectos llevan desde que alquilé el piso hace tres años) me dicen que, si ocurre una accidente, es mi responsabilidad por utilizar la terraza que está en mi vivienda.¿Eué acciones debo seguir?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado cliente, Habría que comunicar estos hechos al arrendador a fin de cumplir con nuestra obligación de informar a la parte arrendadora de todas las deficiencias que presente el inmueble. Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, el propietario debería velar porque la comunidad reparara estas deficiencias, y vd. como arrendatario, en fundamento a la actual doctrina jurisprudencial mayoritaria, podría reclamar a la comunidad el arreglo de la fachada o elemento comunitario que estuviera afectado y, así mismo, el propietario de su vivienda debería favorecer su reclamación. Vd. no podrá usar la terraza sí la utilización pudiera suponer un riesgo a personas o bienes, pero la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de conservar los elementos comunitarios del inmueble o, en el caso de que el inmueble no formara parte de una Comunidad, será el propietario quien deberá conservar la fachada para evitar el riesgo que le han comunicado. Deberá comunicar la reclamación por un medio de prueba, p. ej. burofax con certificado de texto y acuse de recibo, y en caso de que no obraran de conformidad con el requerimiento, podría iniciar acción judicial a fin de que el Juzgado les imponga la obligación de conservar, sin perjuicio de reclamación de los daños y perjuicios que la privación hubiera generado. Si la deficiencia proviene de la fachada y pudiera suponer riesgo para otras personas, podrá denunciar estos hechos ante los servicios de urbanismo del ayuntamiento a fin de que realicen la inspección técnica correspondiente e impongan a la Comunidad los deberes de conservación o prevención que fueran precisos. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Fernando

¿A quién corresponde correr con los gastos de las revisiones obligatorias de las calderas?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Fernando, Los gastos de las revisiones obligatorias de las calderas corresponden a los propietarios, en fundamento a la obligación de conservar las condiciones de habitabilidad y seguridad en el inmueble. A este respecto, recordar la importancia de estas revisiones para mantener el inmueble en condiciones de seguridad y poder acreditar las mismas en caso de un siniestro. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Teresa

Si hay algún desperfecto que debe asumir el arrendador y no lo hace, ¿Se le puede enviar la factura y descontarlo de la mensualidad?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Teresa, Descontar el importe de la mensualidad no es el procedimiento legalmente establecido y podría dar lugar a que el arrendador demandara las rentas pendientes o un posible desahucio. Lo procedente en estos supuestos es comunicar al arrendador la necesidad de reparar el inmueble y en el supuesto de que la propiedad no proceda conforme a lo requerido y se tratara naturalmente de una reparación exigible, podrá demandar a la propiedad exigiendo la reparación y los consiguientes perjuicios que la situación haya generado. En el caso de reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, término que la jurisprudencia suele interpretar restrictivamente, la ley impone la obligación de comunicar y el derecho de reparar repercutiendo el coste, que podrá ser exigido mediante la oportuna reclamación al propietario pero que no debe ser repercutido mediante el impago, reducción o compensación con la renta, salvo que obre pacto expreso entre las partes, del que aconsejamos dejen escrita constancia. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Josema

Soy propietario y quiero saber si hay algun seguro que se haga cargo de las reparaciones para desentenderme totalmente. ¿Cómo debo reflejarlo en el contrato?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado cliente, Respecto a los seguros a contratar hemos de tener presente que un seguro es realmente un conjunto de coberturas que vienen reflejadas en la póliza contratada. Es decir, a la hora de contratación de un seguro deberá analizar fundamentalmente las coberturas que ha contratado, porque realmente los pactos alcanzados son los que fundamentalmente tendrán fuerza de ley entre las partes. En la actualidad existen seguros de arrendamiento que incluyen incluso los daños de vandalismo del arrendatario, cobertura jurídica e impagos de los arrendatarios así como seguros multirriesgo de hogar, pero a la hora de la verdad habría que analizar las concretas coberturas que le ofrecen para informarle puntualmente de los riesgos cubiertos por el seguro propuesto. La compañía deberá incluir en la póliza la posibilidad de que la vivienda se encuentre arrendada, a fin de evitar que posteriormente aleguen un incremento del riesgo que no fue informado por vd. en el momento de la contratación del seguro. Con independencia de que contrate un seguro, en los contratos de vivienda el arrendatario se podrá dirigir también frente a vd. para la realización de las obras de conservación y reparación del inmueble que fueran necesarias, al tratarse de un precepto legal de obligado cumplimiento cuyo pacto en contrario incurriría en causa de nulidad. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Josemi

Desde el punto de vista del arrendador: Al iniciar el arrendamiento los electrodomésticos están funcionando correctamente. ¿Estoy obligado al pago de las reparaciones de los electrodomésticos? En caso de que no se posible reparar un electrodoméstico y sea necesario substituirlo ¿Estoy obligado a comprar uno nuevo?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado cliente, De conformidad con la ley 29/94, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. En consecuencia, si se tratara de una pequeña reparación que exija el uso del mismo, estaría en la obligación de repararlo. No obstante, habría que considerar el tiempo que lleva en la vivienda porque difícilmente podría atribuirse al uso si acabara de entrar en la vivienda o llevara escaso tiempo. En el supuesto de que la reparación no sea pequeña o implique la sustitución o reposición del electrodoméstico, la obligación sería del propietario, siempre y cuando no se hubiera realizado un uso negligente del mismo. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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maximino

Si a un inquilino que lleva por ejemplo mas de 5 años, se le estropea por el uso un electrodoméstico, ¿A quién corresponde el arreglo o cambio del mismo?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Maximino, Sería de aplicación el art. 21 de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos para aquellos contratos que se hayan celebrado con posterioridad al 1 de enero de 1995. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario serán a cargo del arrendatario, pero las reparaciones que pudieran ser costosas en relación al valor del electrodoméstico o que significaran un cambio del mismo, serán a cargo de la propiedad, siempre y cuando no se hayan debido a un uso negligente del arrendatario. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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KTroy13

¿Podrían facilitarme, por favor, una relación de la normativa vigente en esta materia para leerla y poder, posteriormente, plantearles aquellas dudas no resuletas mediante la lectura de la normativa?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado cliente, La Ley vigente principalmente es la correspondiente a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos para aquellos contratos de arrendamientos celebrados con posterioridad al 1 de 1995. El Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964, para los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, con sus correspondientes modificaciones establecidas en las Disposiciones Transitorias de la citada Ley 29/94. El Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril para los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, hasta el 1 de enero de 1995. Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. Por último, indicarle que esta prevista una nueva ley que vendría a modificar significativamente la actual ley de Arrendamientos Urbanos. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Juan Manuel

Hace dos meses arrendo un apartamento a una señora. Todo iba correctamente. Al cabo de un mes se le ha estropeado el microondas y le cambiamos por otro nuevo. Un mes después llamo diciendo que no se veia la televisión. Le dimos el teléfono de el técnico que normalmente nos trabaja para nosotros. No tenemos mas noticias de la señora. Pero hablando ahora con el técnico nos dijo que esta señora llamó y ellos les dijeron que iban a arreglarlo dentro de 4 días. Ésta señora no estuvo conforme y buscó un técnico por su cuenta. Ahora vemos, sin mas, que la supuesta factura de dicha reparación la ha descontado de la mensualidad correspondiente. ¿Es esto correcto? Muchas gracias.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Juan Manuel, Si el electrodoméstico necesitara ser sustituido como consecuencia de una avería de gravedad, la sustitución es a cargo de la propiedad, siempre y cuando no se deba a un uso negligente del arrendatario. Respecto a la televisión, aunque es cierto que aquellas reparaciones que causaran una incomodidad grave puedan ser reparadas por el arrendatario y repercutido su coste a la propiedad, lo cierto es que la jurisprudencia es restrictiva respecto a que pueda ser considerada la reparación de un televisor como una reparación de carácter urgente, por lo que consideramos que debería haber respetado el técnico por vd. propuesto y esperar a la consiguiente reparación. Por último, indicarle que no consideramos correcto el proceder de la parte arrendataria, pues lo que no debería haber hecho es detraer el importe de la reparación de la mensualidad correspondiente. Si fuera apreciado el justo coste económico y la urgencia, debería haber procedido a la reclamación a la propiedad pero no al descuento de la renta correspondiente. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Jesus

Siendo inquilino ¿debo pagar el IBI? ¿Es legal que me exijan que lo firme en el contrato de alquiler?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Jesús, La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 no le impone a vd. la obligación de abonar el IBI, salvo que expresamente obre esta obligación pactada en el contrato de arrendamiento. En consecuencia, la ley deja a la voluntad de ambas partes la repercusión del IBI, por lo que debe evitar que obre en el contrato como obligación del inquilino. Si en el contrato de arrendamiento no pactan nada sobre el IBI, la propiedad no deberá repercutirlo a la parte arrendataria porque la referida ley de arrendamientos exige pacto expreso. Por último, como argumento frente a la propiedad, indique que el impuesto de bienes inmuebles es un impuesto sobre la propiedad inmobiliaria y lo normal es que sea la propiedad quien se haga cargo del gasto por este concepto. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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MONCHO

1)Las reparaciones que haya que efectuar por desgaste de uso de los electrodomésticos, persianas etc ¿A cargo de quién deberán ir? 2)El piso que he alquilado no tiene instalado ADSL. ¿Quién debe correr con los gastos de instalación el inquilino o yo? Gracias por sus respuestas.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr., Las reparaciones que haya de efectuar por desgaste de uso ordinario, en electrodomésticos, persianas... Son a cargo del arrendatario, siempre y cuando no obedezcan a un desperfecto o deficiencia de las mismas y se trate de pequeñas reparaciones. El ADSL es un gasto individualizable, por lo que de conformidad con el art. 20 ley 29/94, es un gasto que debe costear la parte arrendataria. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Orange

En mi contrato de alquiler tengo la siguiente clausula: "Serán de cuenta del ARRENDADOR los gastos generales de reparación, conservación y mantenimiento de la vivienda. Quedan exceptuados los daños causados por el ARRENDATARIO, tanto en el inmueble como en los accesorios, y las pequeñas reparaciones debidas al uso, en cuyos casos la reparación se realizará a costa del ARRENDATARIO". Si tengo una lavadora de más de 10 años y se rompe, ¿la paga el propietario ó el inquilino? Gracias
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado cliente, De conformidad con el referido art. 21 de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, si se trata de una pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario, la pagaría el inquilino, pero si no se trata de una pequeña reparación en consideración al valor del electrodoméstico o significa una sustitución del electrodoméstico, el gasto debería ser costeado por el propietario. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto Un cordial saludo.
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Rafael Maldonado

Vivo en un piso de alquiler (desde hace 16 años), ya han salido una serie de humedades en la pared y techo. Son por grietas estructurales en la fachada y terraza del edificio. Mi piso es a 4 vientos y debajo justo de la terraza. El propietario ha reconocido que hay grietas por donde se filtra el agua de la lluvia, pero me indica que no puede asumir los gastos, que si queremos que se pague a medias. El presupuesto asciende a 1.800 euros. Yo no estoy dispuesto a pagar, ya que creo que es obligación del propietario, ya que desde hace cerca de 4 años se lo estamos reclamando.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Rafael, La obligación de conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad y salubridad es del propietario del inmueble. Si el inmueble perteneciera a la Comunidad de Propietarios, al afectar los daños a la estructura, sería obligación de la Comunidad de Propietarios salvo en aquellos elementos que fueran privativos del inmueble que corresponderían a la propiedad. Si el inmueble no pertenece a la Comunidad, el propietario, de conformidad con la ley de arrendamientos urbanos, está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. En consecuencia, el propietario debería asumir el coste total de la obra, salvo que el inmueble fuera de la Comunidad, en cuyo caso debería ser asumido por la Comunidad de propietarios si los elementos afectados fueran elementos estructurales del inmueble. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Milo

Tengo una vivienda que he alquilado por primera vez. Yo pago los gastos de Comunidad e IBI. El resto de gastos (luz, agua), el iquilino. Le he pedido al inquilino que debe de hacerse un seguro para cualqueir cosa que le pueda pasar a él dentro de la propiedad y a la misma, pero me contesta que debo de ser yo el que lo haga. Legalmente ¿quién debe de hacer este seguro? Igualmente el recibo anual de la basura, ¿A quién le coresponde? Gracias
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado cliente, La ley de Arrendamientos Urbanos no impone la obligación de contratar un seguro para la vivienda arrendada, aunque es conveniente que ambas partes contraten un seguro que cubra la correspondiente responsabilidad civil que pudiera derivar de un siniestro. Respecto al recibo anual de basuras, la legislación de los ayuntamientos no es uniforme y la cuestión no es pacífica. Lo cierto es que, desde el punto de vista de la ley de arrendamientos urbanos, los gastos deben ser informados a la parte arrendataria y, si expresamente no consta que ese gasto sea de cargo de la parte arrendataria informando a la misma de su coste, lo propio es que fuera abonado por la parte arrendadora, en base al principio informador que obra en la ley de arrendamientos urbanos y al carácter tuitivo o protector que la referida ley mantiene con el arrendatario. Respecto a los contratos que estaban ya en vigor a la fecha de aprobación de la tasa de basuras, el criterio suele ser el de analizar si se pactó en la fecha del contrato que el arrendatario se haría cargo de todos los tributos. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Sonja

Tema: Yo tengo una vivienda en la playa y quiero alquilarla por 15 días en Agosto, tengo un seguro del hogar. Si los inquilinos de alquileres por temporada rompen algo, entiendo que tambien lo cubriria el seguro, aunque no sea yo la que estoy en la vivienda. ¿Tengo que notificar al seguro? ¿Lo cubre el seguro de la vivienda o pueden ponerme pegas?. Si así me gustaría saber si se requiere que haga algún trámite adicional. Muchas gracias, Sonia
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada cliente, El seguro del hogar en ocasiones no responde ante daños ocasionados por el arrendatario, por lo que sería conveniente, en el caso de que no lo tuviera incluido, que ampliara el posible riesgo para cuando la vivienda se encuentre arrendada y realizase la consiguiente inclusión de la cobertura por responsabilidad civil locativa del arrendatario o pactase con él que contrate su consiguiente seguro de responsabilidad civil. No obstante, no olvide que lo importante a la hora de contratar un seguro son las coberturas que constituyen pacto entre las partes y la conveniencia de realizar un inventario previo del inmueble, siendo aconsejable asegurar también el contenido del inmueble. Las compañías también están ofreciendo contratos de seguros en materia de arrendamientos que incluyen actos vandálicos del propio arrendatario, posibles impagos y defensa jurídica. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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jav7ier

El recibo de la luz o del agua lo tengo puesto a mi nombre, pues si el contrato se pone a nombre del inquilino. El día que se vaya, el coste por realizar un nuevo contrato es elevado. ¿Puedo dejar de pagar como propietario dicho suministro en caso de que el inquilino deje de pagar su renta y el suministro de agua y luz? ¿Hay alguna alternativa?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Javier, El problema de tener el recibo de suministro a nombre de vd. viene dado por el hecho de no poder cortar el suministro, por el riesgo de ser considerado como un acto de coacción. Es decir, un intento de expulsar al arrendatario con el corte de suministros básicos, lo que podría dar lugar a la correspondiente denuncia por coacciones del inquilino. Una alternativa intermedia, si vd. no quiere cambiar la titularidad del contrato, podría ser la de pactar contractualmente que el suministro sea domiciliado en una cuenta del arrendatario. El problema es que vd. continuaría siendo titular de la deuda si el arrendatario dejase recibos sin pagar y la compañía de suministros se dirigiría contra vd. en caso de que exista deuda pendiente. Particularmente, si no es excesivo el coste que le cobrarían por un alta, o, en su caso, contador o instalación, y a fin de evitar que nos carguen deudas por consumos que no realizamos, suele ser mas aconsejable que la titularidad de los contratos de suministros se encuentre a cargo de la parte arrendataria. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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jav7ier

El mantenimineto periódico de una vivienda o local de negocio, ¿Es exigible al inquilino? Vease ejemplo: El inquilino lleva 10 años en el local de negocio, las puertas estan totalmente desechas por motivo de que sus camiones golpean dichas puertas, ¿Se le puede exigir el que las repare? Se funden las luces o tiñe los cuartos de baño deteriorados, ¿se le puede exigir los acondicione?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado cliente, El inquilino es responsable de toda reparación que le sea imputable, es decir, de aquellos desperfectos que hayan sido ocasionados por su negligencia. Puede exigirle que los repare y en caso de que no proceda, de conformidad con lo requerido, deberá responder con la fianza o garantía complementaria que hubiera entregado o podrá exigirle la diferencia por las reparaciones no realizadas. En los contratos de local de negocio, el pacto tiene mayor trascendencia jurídica debido a que el poder de disposición de las partes es superior al existente en los contratos de vivienda, por lo deberán atender en primer término a lo pactado en el contrato de arrendamiento, analizado el motivo por el que se funden las luces o deterioro de los cuartos de baño, para proceder en consecuencia con lo contractualmente pactado. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Carlos

Llevo 10 meses de inquilino y se nos ha roto el sofa del piso, me gustaría renovar otro año mas pero cambiando el sofa claro, ¿Quién debe reponerlo: el dueño o yo? Gracias
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Carlos, Habría que analizar la causa de la rotura. Si el uso ha sido diligente y no se trata de una pequeña reparación, el propietario deberá repararlo o proceder a la reposición de un nuevo sofa. En el supuesto de que no quiera renovar el contrato de arrendamiento, le recuerdo que deberá comunicarlo por un medio que le deje prueba al propietario con un mes de antelación a la fecha de la finalización de la anualidad, salvo que en el contrato se haya establecido un plazo mayor de preaviso o unas fechas distintas para realizarlo. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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yolanda

Se me va la luz constantemente cuando hay humedad en el ambiente y no me arreglan. ¿Tengo derecho a reclamar?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Yolanda, Si el problema se encuentra en la instalación eléctrica y no constituye una pequeña reparación, el propietario deberá proceder a su reparación. Debe notificar por un medio de prueba estos hechos al arrendador (p.ej. burofax con certificado de texto y acuse de recibo o bien que el arrendador le firme una copia fechada de la reclamación) realizando expresa reserva de las acciones que fueran procedentes en Derecho, requiriendo proceda a su reparación en un plazo de días determinado. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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ylanda

Tengo humedades y moho en paredes y armarios, incluso la ropa coge moho y el propietario no quiere arreglarlo. ¿Puedo reclamar?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Yolanda, Se trata de un defecto que afecta a las condiciones básicas de habitabilidad del inmueble por lo que constituye una obligación de la propiedad. Siempre debe dejar constancia de la previa comunicación escrita de esta reclamación (p.ej. burofax con certificado de texto y acuse de recibo o escrito firmado y fechado por el propietario) o en el supuesto de que fuera preciso, también debería comunicarse la reclamación a otros posibles causantes de los hechos. No obstante, sería conveniente realizar un previo informe pericial, pudiendo comunicar estos hechos a su seguro, a fin de acreditar la causa de las humedades, para el supuesto de que estas se encontraran en elementos comunitarios cuya competencia corresponde a la Comunidad o provinieran de otra vivienda colindante. Si el propietario conocía estas deficiencias en el momento de la formalización del contrato de arrendamiento, debería haberle informado y apercibido de las mismas por constituir un vicio oculto. La gravedad de los hechos que afectan a las condiciones de habitabilidad y salubridad del inmueble podrían significar la resolución del contrato de arrendamiento. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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pufi

Todos los vecinos tienen un toldo el cual es muy necesario. Nuestro balcón es (era) el única que no tiene, vla inmobiliaria pedimos un toldo. No recibimos ningún respuesta,después de un mes, finalmente pedimos autorización y pusimos nosotros el toldó, ya que el sol entraba toda la tarde. ¿Que obligación tenia el dueño en poner un toldo muy necesario?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estiamda cliente, La solución no es pacífica. Es cierto que el propietario debe proceder a la realización de las obras necesarias para que la vivienda reúna las debidas condiciones de habitabilidad a fin de servir al uso convenido. El problema se encuentra en que la obra sea valorada por un órgano judicial como necesaria para la habitabilidad. Además, hemos de tener en cuenta que este tipo de obras podrían modificar la configuración estética del inmueble, pudiendo dar lugar, en otros supuestos, a la resolúción contractual. En consecuencia, siempre es necesario solicitar la correspondiente autorización previa al propietario y Comunidad de Propietarios, aunque en el caso que vd. me traslada en el que todos los propietarios lo han instalado, podría alegarse consentimiento tácito de la Comunidad. De todos modos, por regla general hay que solicitar autorización informando a la comunidad de las condiciones estéticas del toldo a instalar. La opción estaría en el hecho de que por las características constructivas de la vivienda, el toldo fuera calificado tecnicamente como necesario para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Frank

¿Hasta dónde se estima un desperfecto cuando se trata de uso o abuso normal?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado cliente, Se trata de un criterio que viene definido de forma muy genérica en el Código Civil. En principio, un correcto uso, según el Código Civil, es aquel que realizaría un diligente padre de familia. En la práctica, el sentido común, la buena fe contractual y la realidad social que debe constituir un criterio interpretativo de la normativa, es la que da lugar a que cada caso concreto se analice en función del conjunto de circunstancias. Habría que analizar si el arrendatario ha obrado con diligencia en el uso del inmueble conforme a las normas sociales y cuáles eran las características iniciales de conservación y calidad del mismo. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Maria

Tengo un piso alquilado (y completamente amueblado) desde hace dos años. Ultimamente se les ha estropeado la TV, el exractor de humos, las persianas de las ventanas, el WC,la ducha, un somier de una cama (las camas y los colchones tambien han sido a estrenar)se les han fundido las bombillas de las lámparas. Cada vez que pasa esto me llaman para que se lo arregle. Esto es lo que vengo haciendo hasta la fecha, pero tengo la duda de que si tengo obligacion de hacerlo, ¿esto no entra dentro del uso del piso y por lo tanto serían ellos quien lo asumiesen? Muchas gracias
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. María, Si se tratara de pequeñas reparaciones que exija el uso ordinario del inmueble, la reparación sería de cuenta del arrendatario. El arrendador respodería si se tratara de una reparación que no pueda ser calificada como pequeña en consideración al valor total del elemento averiado y en el supuesto de que implicara una sustitución del mismo o se debiera a un vicio oculto que no sea propio del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Por lo que vd. me traslada, aunque habría que analizar avería por avería, parece abusiva la posición de la parte arrendataria, como se deduciría del hecho de exigirle incluso hasta la restitución de las bombillas. Sometiendo la consulta a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Manu

Tengo entendido que reparaciones que no superen el 10% de la mensualidad, son por parte del arrendatario, ya que son desgastes por el uso normal de las cosas (un picaporte de una puerta, la goma de la ducha, una goma en el lavavajillas...) Realmente, ¿esto es así?.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado cliente, El citado criterio porcentual no se encuentra establecido en la ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, en consideración a las rentas habituales, podría ser un criterio razonable y efectivamente los ejemplos de averías que vd. expone son paradigmáticos de pequeñas reparaciones. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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rosa

¿Tiene el inquilino que suscribir un seguro de vivienda o lo tiene que realizar siempre el propietario?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimada Dña. Rosa, La ley de Arrendamientos Urbanos no impone la obligación de constituir un seguro, salvo que expresamente se pacte en el contrato de arrendamiento. A este respecto, la ley permite, si se conviene contractualmente, que el inquilino contrate y asuma el coste de un seguro de responsabilidad civil. No obstante, aunque la ley de arrendamientos urbanos lo considera una opción, lo aconsejable sería que ambas partes suscribieran seguro de responsabilidad civil, por los posibles hechos que pudieran tener su origen en su acción u omisión o por las características del inmueble. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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fsoto

Hola! Mi pregunta es: ¿Me pueden obligar los propietarios a pagar una placa vitrocerámica nueva, si al limpiar, la he rayado un poco, sin querer, con la rasqueta? Entiendo que la culpa es mía, pero ¿no se considera normal el deterioro por el uso? No está rota, el problema sólo es estético. Gracias de antemano por su respuesta. Un saludo.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr/Sra., El arrendatario habrá de hacer frente a las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda así como aquellos deterioros cuya reparación sea imputable al arrendatario. El criterio efectivamente se encontraría en determinar si la limpieza de la placa vitrocerámica requiere inevitablemente del uso de la rasqueta y constituye en consecuencia un normal deterioro por el uso. En el caso que nos traslada, si el defecto estético es prácticamente inapreciable y es dificil que no se produzca este daño a pesar de un uso diligente, lo propio es que fuera considerado como desgaste por uso ordinario. Si fuera posible una pequeña reparación le obligaran a ello, pero no a la restitución de la placa. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Jose Luis

A que reparaciones domésticas exactamente tiene derecho el inquilino de una casa amueblada, que se las repare el arrendador?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado D. Jose Luis, La ley de Arrendamientos urbanos no establece una lista detallada de reparaciones que corresponden al arrendador o arrendatario. No obstante, en el caso de las casas amuebladas, si el mobiliario sufre un desgaste, las pequeñas reparaciones serán de cuenta del arrendatario. El arrendador estará en la obligación de realizar las reparaciones que sean relevantes en relación al valor del mueble y a las que significaran la restitución o sustitución de nuevo mobiliario. Naturalmente seran de cuenta del arrendatario aquellas reparaciones que sean producidas por un uso negligente del mobiliario. Como prevención es conveniente realizar al inicio del contrato un inventario detallado del mobiliario e incluir las fotografias correspondientes al estado del mismo en el contrato de arrendamiento con la afirmación suscrita por ambas partes de que el estado que reflejan obedece al estado original del mismo, debido a que la mayor parte de las controversias se producen por la discusión sobre el estado original del mobiliario. En consecuencia al arrendar la vivienda amueblada, el mobiliario pasaría a formar parte de las condiciones de habitabilidad del mismo para servir al uso convenido, con las obligaciones inherentes a su conservación. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Allysupe

Vivo en una casa en alquiler, la instalación eléctrica necesita arreglo, pues tiene enchufes antiguos, que surlen soltar chispas, el desagüe del fregadero dd la cocina tiene problemas de atasco, de momenyo con desacascador lo solventamos por un tiempo, y las ventanas de los 2 balcones presentan unas rendijas de más de 1/2 cm. , puedo pedir el arreglo de estas cosas? Gracias
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado cliente, Las reparaciones que afectan a la instalación eléctrica y que podrían significar una reposición o sustitución de la misma son obligación de la propiedad. Respecto al desagüe del fregadero, salvo que se deba a la deficiencia de la canalización, la jurisprudencia suele considerarlo como un gasto del arrendatario. Respecto a las rendijas o grietas, afectarían a las condiciones de habitabilidad y, en caso de que fuera determinado técnicamente a la estructura del inmueble o si el problema se encuentra en la fachada, podría ser exigido a la Comunidad de Propietarios. Debe dejar constancia de la reclamación por un medio que le deje prueba (burofax certificado de texto y acuse de recibo) a fin de cumplir con su obligación de informar al propietario de las posibles deficiencias y requerir su reparación. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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calentador

Tengo tres años en el piso y tengo problemas con el calentador. Parece que la ley no es clara respecto que procede, pues entiendo que el inquilino responde por desgaste ocasionados por el uso normal; aunque ésta no es una caldera nueva, en cuyo caso puede deberse a la antiguedad del calentador, ¿el dueño debe responder si los problemas son por antiguedad (y por uso tambien)? como reclamarlo?, ¿Qué procede en estos casos?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado Sr. En primer lugar habría que presupuestar la cuantía de la posible reparación, a fin de descartar que pueda ser considerado como una pequeña reparación. La causa técnica de la avería o deficiencia que puede proporcionarle un técnico sería fundamental, pues en el supuesto de que se pruebe que la misma no venga exigida o provocada por el desgaste del uso ordinario de la vivienda que ha realizado el arrendatario, sino que la antiguedad del mismo ha sido determinante en la referida avería, podría ser exigida al arrendador, o por lo menos distribuir la parte proporcional en función del número de años de vida útil de la pieza del calentador que hubiera que sustituir. En el supuesto que fuera necesario sustituirlo por un nuevo calentador, siempre y cuando se hubiera hecho un uso diligente del mismo, la obligación sería de la propiedad. Respecto al calentador, recordar que constituye un elemento de las condiciones de habitabilidad del inmueble y seguridad del mismo, reiterando a estos efectos, que las revisiones de mantenimiento y la correspondiente obligación de conservación de la habitabilidad a fin de servir al uso convenido deberian corresponder a la propiedad. No obstante, lo primero sería analizar la entidad e importancia de la reparación necesaria. Debe comunicarlo a la propiedad por un medio que le deje prueba de la reclamación (burofax con certificado de texto y acuse o copia firmada y fechada por la propiedad),y requerir la reparación, debiendo a los efectos de valorar la oportuna acción judicial, entre otros, a los hechos y circunstancias referidos. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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mj

Tengo que hacer una obra de 20 días en la terraza ático para reparar una gotera complicada. ¿El inquilino puede reclamar algo? gracias
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Estimado cliente, De conformidad con la vigente ley de Arrendamientos Urbanos, cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habría de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
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Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Les agradezco su participación, Hemos recibido cientos de preguntas, de las cuales he intentado dar respuesta al mayor número posible. Les mantendremos informados de los próximos Encuentros Digitales que se celebrarán en www.encuentrosdigitales.legalitas.com