Si aún no eres cliente,
llámanos GRATIS

900 100 604 900 100 281

o te llamamos nosotros

Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán , Abogado
Número de colegiado 81.141

06 noviembre 2014

Comunidad de vecinos y Espacios comunes

  • ¿Quién paga el coste por re-sintonizar de nuevo la TDT? ¿Hasta cuándo puede hacerse?
  • Vivo en un bajo y no uso el ascensor, ¿tengo que pagar la derrama para repararlo?
?

Moderador

Buenos días.

Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana.

Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad.

Muchas gracias por participar.

?

Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días, Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana. Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad. Muchas gracias por participar.
?

Manuel González Rguez.

¿Se puede poner cerramientos en la escalera en la planta baja y en la azotea, con apertura desde el interior?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Manuel. Sí se refiere a un cerramiento de la terraza o azotea, una vez obtenida la previa licencia administrativa, para lo cual deberán presentar el proyecto a realizar, a fin de que se analice sí cumple con la normativa de seguridad, incendios y urbanística. se establece en el vigente art. 10,3 de la vigente ley de propiedad horizontal " Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Deberán tener en consideración la normativa sobre seguridad, incendios, y licencias que fueran correspondientes al municipio donde se encuentre el inmueble. No obstante, a los efectos de su consulta necesitaríamos conocer el concreto cerramiento que quieren instalar, las motivaciones del mismo y la repercusión que puede tener respecto a otros propietarios o frente a la normativa administrativa de aplicación en el municipio Un cordial saludo.
?

Gelo

¿Quien paga el coste por re-sintonizar de nuevo la TDT y hasta cuando puede hacerse?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Gelo Sí el problema se encontrara en los elementos comunes del inmueble, en la antena del edificio, o instalaciones comunes, el coste sería de la comunidad, pero a partir de la entrada en el inmueble de vd,. los gastos son privativos, por lo que sí el problema se encuentra en su propio aparato de televisor, se deberá asumir por el titular del inmueble. Sometiendo la presente a criterio mejor fundado en Derecho, quedamos a su disposición para cualquier duda o cuestión al respecto. Un cordial saludo.
?

Anabel

Tenemos un patio mancomunado con otras comunidades aparte de la nuestra, en que han comenzado a vivir familias en bajos comerciales sin cédulas de habitabilidad conocida, que además suelen hacer muchas actividades molestas para el resto de vecinos. ¿Qué pasos podemos seguir para normalizar la situación? Muchas gracias.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Anabel. De conformidad con el art. 7 de la ley de propiedad horizontal, "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. Asimismo, podrán poner estos hechos en conocimientos de la autoridad administrativa local, a fin de que abran el oportuno expediente para determinar sí las reúnen los requisitos de habitabilidad, seguridad , salubridad y urbanismo establecidos en el municipio. Un cordial saludo.
?

Mariano González Fernandez

Vivo en una comunidad de vecinos. Somos 48 copropietarios. No estamos conformes con la Administradora que tenemos. Hay un vecino que esta recogiendo firmas para intentar acceder el a serlo. Me gustaría saber si esto es legal. Gracias
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Mariano. De conformidad con el art. 13 de la ley de propiedad horizontal, " Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. No obstante, la mera obtención de firmas no le faculta para el ejercicio del cargo, porque el propietario deberá ser elegido, en su caso, como administrador en Junta legalmente convocada al efecto. A este respecto, de conformidad con el art. 14 de la ley de propiedad horizontal, "Corresponde a la Junta de propietarios: a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos. Un cordial saludo.
?

Emilio Molina Gutiérrez

¿Qué funciones tiene el presidente y secretario dentro de la comunidad de vecinos? ¿Un vecino puede rechazar ser presidente o secretario? (no estar apto para tales funciones , 82 años tiene movilidad muy reducida , silla de ruedas en casa, insuficiencia cardíaca etc) ¿Una persona no propietario puede ejercer de presidente o secretario?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Emilio El presidente ostenta legalmente la representación de la comunidad en Juicio y fuera de él. El secretario ha de firmar las actas de la comunidad, con el visto bueno del presidente, y le corresponde la función de custodiar la documentación de la comunidad. Un vecino que no se encuentre en condiciones físicas o psíquicas, puede rechazar ser presidente en el plazo de 30 días, desde la elección del cargo, solicitando su relevo del órgano judicial dentro del mes siguiente a su nombramiento invocando las razones o limitaciones en que funda su pretensión. Las causas que vd. alega son admitidas mayoritariamente por la jurisprudencia para la exoneración del cargo. Para ostentar el cargo de presidente deber ser propietario, pero para ostentar el cargo de secretario o administrador no es necesario ser titular del inmueble. Un cordial saludo.
?

Marcos

El contrato del mantenimiento del ascensor, tiene una cláusula que por la cuál el contrato se prorroga otros 5 años. ¿Qué hacer para cambiar de compañía de mantenimiento del ascensor?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Marcos. Sí esta próxima a finalizar la prorroga del contrato deberá remitir escrito a la compañía de suministros, por medio de un burofax con certificado de texto y acuse de recibo, comunicando la no renovación. No obstante, conviene respecto al modo de realizar la comunicación proceda a la atenta lectura de las condiciones contractuales del acuerdo que tiene contraído. En el caso de que no hayan procedido de este modo y la compañía se niegue a la resolución convenida procediendo a la prorroga, habría que solicitar del órgano judicial, previa consideración de las condiciones contractuales acordadas, la consiguiente nulidad de la cláusula que fuera considerada abusiva en el procedo judicial correspondiente al amparo del art. 62 y concordantes de la Ley 1/2007 de Consumidores y Usuarios. Un cordial saludo.
?

Jose Maria

En una comunidad de varios edificios/portales y con diversas zonas comunes, ¿es obligatorio un presupuesto por edificio/portal y otros por cada zona común?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días José María Deberían estar a lo que se determinara en estatutos y título de constitución. Sí se tratara de una agrupación de comunidades, en las que cada portal formara una comunidad, sería necesario la aprobación de un presupuesto anual por edificio o portal, y lo normal es que se prevean en dichos presupuestos la parte que corresponda en la participación en la zona común y que se corresponda con la mancomunidad, sometiéndose posteriormente al acuerdo de la mancomunidad la aprobación del presupuesto correspondiente a esta última. Pero lo principal, es conocer el título de constitución y estatutos, porque en el mismo vendrá determinado el modo de organización de la comunidad de propietario y el régimen de administración de las zonas comunes. Un cordial saludo.
?

Emi

¿Qué pasos hay que dar para constituir la comunidad de vecinos?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Emi. Deben de proceder a la celebración de la primera Junta de propietarios, en la que estarán presentes todos los propietarios del edificio, convenientemente citados, procediéndose a la constitución de la comunidad, nombramiento de cargos, presidente, secretario, administrador, siendo imprescindible el cargo de presidente y prescindibles el cargo de administrador y secretario. Conviene aprobar la creación de un fondo de reserva y dotación del importe que no podrá ser inferior al 5% del presupuesto ordinario anual que resulte aprobado en Junta, Proceder a la autorización de firmas , y apertura de una cuenta corriente para la realización de ingresos y pagos. Proceder a la redacción del acta de constitución, que incluirá los primeros acuerdos adoptados en la Junta, y que hemos debido anunciar convenientemente en la convocatoria de la Junta, a no ser que por unanimidad de los presentes se proceda a incluir un nuevo asunto como punto del orden del día. Habilitar al presidente para proceder a la solicitud del Número de Identificación Fiscal y se proceda asimismo a legitimar el libro de actas. Respecto a la legalización del libro de actas, deberá de presentarse por el presidente de la comunidad o por el Administrador, ante el Registro de la Propiedad donde se encuentra inscrito el edificio. Respecto a la obtención del NIF, deberá cumplimentarse el modelo correspondiente ante la Agencia Tributaria, que deberá ir firmado por el presidente de la comunidad de propietarios, y presentarse junto con la copia del nombramiento del presidente, fotocopia DNI del presidente y escritura de división horizontal. Un cordial saludo.
?

Juan Francisco

¿Qué hacer si un propietario que tiene su vivienda alquilada se niega a pagar extras que hay que hacer en el edificio porque afirma que no vive en el edificio Muchas gracias. Un saludo
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Juan Francisco: El sistema de distribución de gastos y contribución al mantenimiento y conservación de los elementos comunes, es independiente del régimen de ocupación en que se encuentre el inmueble. El gasto de conservación y mantenimiento es de obligado cumplimiento para todos los propietarios, pero en el caso de que se traten de obras no requeridas para la adecuada conservación del inmueble, sí el coste de repercusión de las obras superara las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente, podrá exonerarse del pago. Es decir, la naturaleza de las obras, sí son necesarias o no, es la que determina la obligación del propietario, pero con absoluta independencia del régimen de ocupación en el que se encontrara. En el caso de que se trate de obras necesarias y se negare al pago, para la reclamación judicial de la deuda, habrá que incluir como punto del orden del día de una junta ordinaria o extraordinaria, el acuerdo de liquidación de la deuda y la habilitación al presidente para el ejercicio de las acciones judiciales, comunicando la convocatoria y el acuerdo al acuerdo alcanzado en junta de propietarios el acuerdo alcanzado, convenientemente fehacientemente por medio de burofax con certificado de texto y acuse de recibo. A este respecto, se establece en el art. 21 de la ley de propiedad horizontal " La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos. Un cordial saludo.
?

JMM

Si yo tengo dos viviendas en el mismo edificio, ¿tengo que pagar yo doble comunidad?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días JMM. La contribución a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, se realizará de conformidad con el coeficiente de participación o conforme a lo especialmente establecido en el título. A este respecto, de conformidad con el art. 9 de la LPH, son obligaciones de cada propietario "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización." Por consiguiente no tendrá que pagar necesariamente el doble de gastos de comunidad, salvo que se trate de dos viviendas con idénticos porcentajes de participación, lo que dependerá, en principio, del coeficiente de participación que tengan cada una de las viviendas o del especial criterio de distribución de los gastos que viniesen determinados en el título constitutivo o estatutos comunitarios. Un cordial saludo.
?

Maria

La limpieza del edificio deja mucho que desear, el portal y acceso al ascensor esta sucio, deben de venir una vez al mes. Somos muy pocos vecinos, 5. Tengo que decírselo al Presidente. Soy inquilina.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días María. En principio lo propio es que se dirija al propietario del inmueble y éste a su vez, lo solicite al presidente o al administrador del inmueble en caso de que la comunidad disponga del mismo. Son obligaciones del administrador " Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. y atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios." Asimismo, de conformidad con el vigente art. 10 de la ley de propiedad horizontal, "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a)Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. Es decir, en caso de tener administrador, la propiedad deberá dirigirse al administrador o autorizarle a vd. a que se dirija al mismo, a fin de requerir proceda al mantenimiento del buen régimen de la casa, instalaciones y servicios, y dispongan las medidas urgentes a tal fin, y en su caso se incrementen los servicios para mantener las condiciones básicas de habitabilidad. A este respecto, indicarle que la propiedad se encuentra en la obligación de procurar que la comunidad de propietarios cumpla con sus deberes de conservación y habitabilidad. Un cordial saludo.
?

Marieta

Vivo en el último piso de un edificio de 4 plantas ¿puedo obligar a poner ascensor en la casa? Algunos vecinos no quieren.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Marieta. La vigente legislación exige la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación para poder imponer a la comunidad de propietarios la instalación del ascensor. A este respecto, se establece en el vigente art. 17,2 de la Ley de Propiedad Horizontal, modificado a raíz de la ley 8/2013, "Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes." No obstante, sí no se alcanzara la citada mayoría, y la cuota ordinaria de instalación no superara las 12 mensualidades de gastos ordinarios, excluidas subvenciones o ayudas públicas, estará la comunidad en la obligación de costear su instalación o podrá ser exigida a la comunidad que afronte hasta el importe de las 12 mensualidades del presupuesto ordinario, costeando el propietario el resto. Aunque la verdad, esta última opción suele ser más usual en la instalación de dispositivos electrónicos o mecánicos diferentes al ascensor por su coste. Un cordial saludo.
?

El celata

En el caso de que un vecino tenga un accidente con una ventana de las zonas comunes, porque algún otro vecino la ha dejado abierta, ¿podría reclamar indemnización a cargo del seguro por responsabilidad de la comunidad?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días El Celata. En primer lugar sería responsable la persona que la hubiera dejado abierta, en fundamento a la responsabilidad extracontractual derivada del art 1902 del código civil. No obstante, la dificultad estriba siempre en poder determinar quien fue el causante de la acción u omisión, por lo que en caso de no poder concluirse, podría tratar de dirigir acción frente a la comunidad, pero la prosperabilidad de la acción dependerá sí ha habido una conducta negligente por parte de los servicios de la comunidad, o no estuviera convenientemente iluminada la zona del accidente. Respecto al seguro de la comunidad de propietarios, es conveniente dar parte, aunque el seguro podrá oponer las excepciones que hubieran podido corresponder a la comunidad de propietarios, y habrá que estar a las concretas coberturas y exclusiones de la póliza contratada. Por último, respecto a estos siniestros conviene tener presente que en cietas ocasiones también se aprecia concurrencia de culpas, sí la persona que tuvo el accidente hubiera podido apreciar con la debida diligencia el obstáculo con el colisionó. Finalmente antes estos hechos, habría que dirigir escrito al presidente de la comunidad, al ostentar la representación legal de la misma, mediante un medio que nos deje prueba, requiriendo comunique la presente al resto de órganos de gobierno de la comunidad, administración y junta, e instando se de traslado al seguro de la comunidad, verificando que así se ha procedido a los efectos de interrumpir la posible prescripción. Un cordial saludo.
?

Enrique

En el primer piso de mi comunidad hay una oficina a la cual acude mucha gente que utilizan el ascensor y encienden la luz de la escalera con lo cual la factura de la electricidad se dispara. ¿Se le puede exigir a esta oficina que pague parte de esta factura?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Enrique. En principio el sostenimiento de los gastos generales, se realizará conforme al coeficiente de participación o de conformidad con lo especialmente establecido en el título constitutivo o estatutos comunitarios, por lo que el cambio de sistemas de distribución del gasto podría ser contrario al título constitutivo. Sí en el momento de asignarse el sistema de distribución en el título se determinó en consideración su uso como vivienda, lo propio sería tratar de alcanzar un acuerdo con el citado inmueble a fin de incrementar la cuota, comunicando que la actual sistema de distribución se produjo en consideración a un uso como vivienda y no como oficina En caso contrario, podría tratarse de modificar el coeficiente de participación en el sostenimiento de los gastos generales, aunque para dicho acuerdo precisarían de unanimidad, por lo que requerirían del oportuno procedimiento judicial, en el que deberán justificar un uso superior del inmueble, y no compatible con el uso habitual correspondiente a una vivienda, a fin de modificar la cuota de participación. Sí los estatutos de la comunidad establecieran la imposibilidad de cambiar el uso del inmueble, podrían imponerse los mismos, y en el supuesto de que pudiera ser calificada la actividad como una actividad molesta para el resto del inmueble, podría considerarse la posibilidad de instar una acción de cesación, aunque sobre este último aspecto no son unánime los criterios jurisprudenciales, y habrá que analizar pormenorizadamente el perjuicio de la actividad al resto del inmueble. Lo idóneo es que la oficina reconozca, que su contribución debe ser modificada, sí la utilzación del servicio común es desproporcionada, al ser el previsible uso que se realice de los elementos comunes, uno de los criterios de asignación de cuota establecido en el art. 5 de la ley de propiedad horizontal. Un cordial saludo.
?

Jose Garcia Suarez

En la finca donde vivo llevamos la comunidad dos vecinos cada año(presidente y secretario), ¿Se puede negar un vecino a llevarla? Sin causa justificada.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días José. Sí el acuerdo se ha establecido en junta de propietarios, los acuerdos de la junta son ejecutivos y puede exigirse su cumplimiento. No obstante, sí existieran razones de limitaciones físicas o psíquicas que impidan desarrollar el cargo, el propietario que haya sido elegido podrá presentar la petición ante el órgano judicial en el plazo de un mes desde la adopción del acuerdo comunitario. Lo razonable es que la comunidad de propietarios no de lugar a estas situaciones y exonere del cargo a las personas que razonablemente no puedan desempeñar el mismo por las referidas limitaciones. Un cordial saludo.
?

Tomás Cerdeña Brito

Vivo en un bajo y no uso el ascensor, tengo que pagar derrama?. Otra, quiero poner una pequeña pérgola, en un patio de 20 m2, usaría 4. Tengo algún derecho?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Tomás. De conformidad con el art. 9 de la ley de propiedad horizontal, el criterio de contribución a los gastos generales será conforme al coeficiente de participación o lo especialmente determinado en el título. A este respecto, la ley de propiedad de horizontal, no ha establecido diferencias de contribuición en función de la altura de las viviendas, por lo que salvo en el supuesto de exoneración expresa recogida en los estatutos inscritos en el registro de la propiedad, en cuyo caso incluso ha llegado a existir jurisprudencia contradictoria, sí la comunidad se lo exigiera deberá contribuir al gasto de instalación y mantenimiento con independencia de la planta en que se encuentre su vivienda. Un cordial saludo.
?

Juan Martin

Vivo en un 6º piso que es el último del edificio y tenemos calefacción central. A mí no me llega suficientemente la calefacción porque los propietarios de las viviendas del primero y segundo dicen que ellos están bien y no es necesario subir más la calefacción ¿Qué puedo hacer para que yo no pase frío si pago lo mismo que ellos?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Juan De conformidad con el art. 10 de la ley de propiedad horizontal, la comunidad deberá realizar los trabajos y obras necesarias para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad. En consecuencia, puede requerir a la comunidad de propietarios a fin de que adopte las medidas necesarias para mantener su inmuebles en condiciones de temperatura acordes con el inmueble. Sí negaran las diferencias de temperatura, podría contratarse un informe pericial que pusiera de manifiesto la diferencia existente entre las viviendas, y la necesidad de la medida solicitada. La comunidad está en la obligación, en virtud del citado precepto, a garantizar las condiciones de habitabilidad. Un cordial saludo.
?

Armando Muñoz Herreruela

Los locales comerciales que no tengan acceso al portal de la comunidad ni al ascensor y sí tienen los contadores de agua y luz, ¿qué cuota de comunidad tienen que pagar?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Armando La cuota de participación y régimen de distribución de rentas vendrá reflejada en el título constitutivo o en los estatutos. En el supuesto de que no se establezcan ninguna diferencia ni exoneración a los locales comerciales, deberá abonar cada local de conformidad con su coeficiente de participación. Un cordial saludo.
?

Jose Antonio Diez

Vivo en una comunidad que consta de tres bloques, los áticos tienen una terraza que inicialmente estaba descubierta, en uno de los bloques cubrieron las dos terrazas que hay, posteriormente han ido cerrando todas, con materiales distintos, cristales, toldos, etc. de distincos colores, unos con rayas, otros lisos etc. en nuestro portal no han pedido permiso, ¿Es legal?, ¿Se puede hacer algo?.
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días José Antonio Supone una modificación de los elementos comunes del inmueble, por lo que con la vigente Ley de Propiedad Horizontal, la alteración en la estructura o fábrica del edificio, requiere el consentimiento de las 3/ 5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. La estética del inmueble, se encuentra protegida, por lo que podría solicitar que el administrador, a quien la ley le atribuye el buen régimen de la casa, instalaciones y servicios, realice las oportunas advertencias a sus titulares. Asimismo se puede solicitar del presidente de la comunidad, la convocatoria de una Junta extraordinaria en la que se incluya como punto del orden del día requerir a los propietarios a fin de que reviertan el inmueble a su situación anterior. Un cordial saludo.
?

Manuel Llamas

En mi edificio se paga el agua con el recibo de la comunidad, por lo que todos pagamos lo mismo independientemente del gasto que hagamos. ¿Puedo exigir que me pongan un contador y así pagar exclusivamente lo que consumo?
Carlos Elías Paños RoldánAbogado de Legálitas

Carlos Elías Paños Roldán

Buenos días Manuel. La materia de individualización del consumo ha dado lugar a jurisprudencia contradictoria. No obstante manifestar que de conformidad con el art. 9 de la ley de Propiedad Horizontal, son gastos generales aquellos que no sean susceptibles de individualización, lo que ha dado lugar a que una gran parte del sector jurisprudencial estimara el derecho de individualización de los propietarios que así lo requiriesen, contabilizando de forma individualizada el consumo propio de la vivienda y desglosando aparte el gasto que por consumo global se pudiera producir respecto a otros elementos o hasta la entrada en su inmueble pudiera generarse. Par En aquellas comunidades autónomas en las que no se haya exigido la individualización, podría ser de aplicación, en el caso de que se tratara de un gasto calificado como general en los estatutos, y siempre y cuando la medida fuera considerada como medio para la eficiencia hídrica del inmueble, el vigente art. 17.3 de la ley de propiedad horizontal, que establece como mayoría necesaria para supresión o instalación de aparatos o sistemas de mejora de eficiencia energética o hídrica, la mayoría de 3/ 5 partes del total de los propietarios o 1/3 parte sí los equipos tuvieran un aprovechamiento privativo y fueran considerados productos eficientes, aunque afectara al sistema de gastos generales establecido en el título constitutivo. No obstante, reiteramos que la comunidad de propietarios debe tender a considerar servicios o gastos generales aquellos que no sean individualizables, y el consumo de agua es evidente que constituye un gasto individualizable, y la normativa administrativa a los fines de eficiencia hídrica y energética acabará imponiendo la individualización de los suministros individualizables, puesto que en este sentido se están postulando las Directivas europeas. Un cordial saludo.