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Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado , Abogada
Número de colegiada 62.642

10 octubre 2013

Alquiler y Desahucios

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Moderador

Buenos días.

Les doy la bienvenida al Encuentro Digital de esta semana.

Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad.

Muchas gracias por participar.

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Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Buenos días, Bienvenidos al quinto Encuentro Digital de LEGÁLITAS. Espero que las respuestas que les voy a proporcionar sean de su utilidad. Muchas gracias por participar.
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Esther

Que ventaja tiene hacer un seguro de impago de alquiler. Actualmente si quieres alquilar tienes que dar ventajas que al arrendador le pueden perjudicar. Tal como el AVAL bancario ahora nadie lo pide, si lo pides estas en desventaja para alquilar.
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Dada la situación económica los seguros de impago de alquiler ahora en general no son baratos, aunque en su caso sería cosa de pedir información a las distintas compañías. Lo mismo sucedería con los avales bancarios. Al final es el acuerdo al que lleguen arrendador y arrendatario y a quien le interese más cerrar la operación. Ahora no es raro que el arrendador pida la nómina al arrendatario. Es evidente que esto no es garantía de nada ya que, salvo que el arrendatario sea un funcionario de carrera puede ser despedido en cualquier momento, pero no deja de ser un índice de su capacidad económica. No se que exista una obligación legal de que el arrendatario entregue su nómina, pero si le interesa el inmueble y el arrendador se la pide lo hará.
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Amélie

¿Puedo pedir al dueño del apartamento donde vivo que me baje el alquiler, considerando la situación económica general y considerando que muchos precios de alquiler han bajado? A final de mes estaré sin trabajo y ya sin paro tampoco. Cuando llegue el momento en que no pueda ya pagar el alquiler, ¿cuánto tiempo lleva el proceso de desaucio?
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Una cosa es que pueda pedirle ustede una rebaja de la renta al arrendador y otra que el tenga obligación legal de rebajársela. Evidentemente no tiene obligación de bajarle la renta, por consiguiente será cosa del acuerdo al que ustedes lleguen en su caso. Eso sí, si llegan al acuerdo que no sea solo de palabra, deberán documentarlo por escrito para evitarse problemas posteriores. Puestos en el peor de los casos, que usted se vea obligado por su situación a dejar de abonar la renta, pese a las últimas reformas tendentes a acelerarlo, el desahucio sigue demorándose durante varios meses.
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Rosalía

En un alquiler de temporada (11 meses). 1.-¿Cuándo se inicia el procedimiento de desalojo y cuánto dura? 2.- Si el alquiler se prorroga por otros 11 meses... ¿Se considera vivienda habitual con derecho a 5 años?
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

El que los arrendamientos de 11 meses se consideren arrendamientos de temporada por el mero hecho de que no lleguen al año es una leyenda urbana. Al final será el Juez quien decida en función del caso concreto, pero la jurisprudencia ya ha establecido que lo que determina que un arrendamiento sea o no de temporada no es la duración, sino que sea para una temporada concreta. Si se consideran así por ejemplo los arrendamientos para el verano o para el curso escolar, pero un arrendamiento sin ninguna otra particularidad, por el mero hecho de que sea por 11 meses no es de temporada. Es más ha habido Sentencias que han indicado claramente que lo de los 11 meses era un fraude de Ley y que en realidad el arrendatario tenía derecho a permanecer en el inmueble durante 5 años.
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Txefe

¿Cuanto tiempo lleva un deshaucio ahora en el mas complicado de los casos (rehusa irse) y que problemas pueden surgir en un contrato que ya ha pasado sus plazos (de fines de los 90)?¿Que podemos hacer si el inquilino destroza como represalia el piso? Otro caso con otro inquilino: ¿Como conseguir que pague el dinero que debe acumuladamadamente un inquilino sin necesidad (si paga) de deshauciarle forzosamente?
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Es posible que ahora ya no nos vayamos a varios años como sucedía antes, pero el desahucio sigue durando al menos unos meses, pese a la reforma. Si el inquilino destrozara el piso no habrá suficiente para cubir los desperfectos con la fianza por lo que habrá que reunir pruebas de como está el piso cuando el lo deje y pedir presupuestos de lo que nos supondría la reparación y luego reclamarle el exceso. En el último caso, cuando un inquilino adeuda rentas, lo normal es enviarle un burofax dando un plazo y anunciando acciones judiciales en caso contrario. Si continúa sin pagar pero por la razón que sea, no se desea desahucirle se le pueden reclamar solo las rentas debidas en un procedimiento judicial y en ejecución pedir que se le embargue la nómina o bienes suficientes para cubrir la deuda. Si el desea continuar en el arrendamiento de la vivienda sabe que no puede volver a dejar de pagar la renta ya que en ese caso podría ser desahuciado sin más.
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Isabel Alvarez Arias

Es legal alquilar un piso a una persona que disfruta del mismo en usufructo cuando hay más herederos? de ser la respuesta afirmativa a quien debo pagar el alquiler?
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Si hay un usufructuario, el es el único que puede alqular y es a el a quien hay que pagar la renta.
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Pitt

El precio de mi alquiler me parece abusivo, me han subido el IPC en julio de 2012, y desearía marcharme antes de finalizar el contrato, en julio 2013. Entregué 2 meses de fianza, ¿puedo recuperar dicha fianza al completo? ¿ en qué porcentaje? Gracias.
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

La posibilidad o no de irse usted antes está sujeta a lo que indique el contrato y a un hipitético acuerdo al que pudiera usted llegar con el arrendador ya que en caso contrario el arrendador podría exigirle a usted las rentas que faltaran y quedaría a criterio del Juez si debe usted abonarlas todas o solo una parte. En cuanto a la fianza, en principio está para garantizar posibles desperfectos en el inmueble, de modo que si el arrendatario devuelve el inmueble en perfecto estado tendría derecho a recuperarla integramente. Otra cosa es que el arrendatario tuviera alguna deuda con el arrendador o quisiera irse antes, en este caso parte de la doctrina y la jurisprudendia consideran que la fianza podría ser utilizada por el arrendador para compensar. Lo ideal sería llegar a un acuerdo y documentarlo por escrito, ya que en caso de conflicto, habría que acudir a un procedimiento judicial y el Juez decidiría en función del caso concreto.
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jorge

si por impago de mi hipoteca,el banco me embarga¿como se que la tasacion con la que me subasten mi vivienda es la justa?¿vale el valor de tasacion que hicieron,para darme(reflejado en la escritura del prestamo hipotecario) la hipoteca o tendra que ser el valor de mercado actual?
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Lo que hay que tener en cuenta es el valor de la escritura. Lo más habitual ahora es que las subastas queden desiertas y que el los bancos se adjudiquen los inmuebles por el 60% de su valor.
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robertikuz

Estoy en paro casi 3 años, no podré pagar la hipoteca en poco tiempo,ahora pago solo los intereses,¿cuanto tiempo pasaría para embargar mi propiedad y,en la actualidad debo 115,000E. pero para darme opción de pago de solo los intereses hubo una tasació en noviembrte 2011 el cual fue 194.000E, y debo 120.000E como podría plantear refinancición . Tengo en venta por 172.500E. reciba un cordial saludo gracias
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Poco podemos decirle ya que en su caso no hay una normativa que obligue al banco a actuar en un determinado sentido. Dependerá del acuerdo al que usted llegue o pueda llegar con la entidad financiera de que se trate, o bien con otra que le pueda ofrecer mejores condiciones.
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afber

si ha desaparecido la empresa arrendadora ¿ aquien o quien se hace responsable del contrato y forma de rescindirlo?
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Si usted quisiera permanecer en el arrendamiento podría consignar las rentas en el Juzgado. Pero si lo que quiere es resolverlo habría que ivestigar la situación de la empresa en el Registro Mercantil por ejemplo si se trata de una sociedad y dirigirse al liquidador o administrador concursal, en su caso.
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Maria

He encontrado un alquiler más barato que el actual, ¿Me puedo marchar antes de que finalice el contrato?" Tengo alquilado un piso pero mi hijo quiere irse a vivir allí, ¿Puedo decirle al inquilino que se vaya?" Tengo una casa alquilada desde hace solo dos meses, con un contrato de un año, pero tengo oportunidad de comprar una vivienda nueva, antes de enero que sube el i.v.a.¿me puede reclamar el casero, el importe total de la renta de un año?. ¿en que podria afectarme si realizo la compra?
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Respecto a la posibilidad de irse, hemos de indicarle que es obligado cumplir los contratos, por lo que en principio habría que estar a lo que diga el contrato. Si en el contrato no se le autoriza a usted a irse antes, en principio el arrendador podría exigirle los meses que resten por cumplir. Lo ideal en estos casos sería llegar a un acuerdo, que es bastante factible en estos casos ya que al arrendador tampoco le interesa que permanezca usted en el inmueble sin pagarle la renta y verse obligado a plantear un desahucio. Eso sí, es muy importante que el acuerdo se documente por escrito y quede todo bien atado para evitar problemas posteriores. En caso contrario quedaría al arbitrio del Juez la posible indemnización. Por lo que respecta a lo que nos plantea de echar al inquilino para que su hijo se vaya a vivir al piso, esto solo lo podrá hacer si su contrato es posterior a la reforma de 2009 y lo ha pactado expresamente en el contrato.
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ISABEL

Me gustaría saber si ya ha cambiado la ley y se puede hacer algo con los alquileres de renta antigua y el plazo y forma para desalojar a los inquilinos que no pagan.
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

No ha habido ningún cambio legislativo últimamente relacionado con la renta antigua. Pero a cualquier inquilino que no paga se le puede echar, aunque sea de renta antigua. Lo normal en caso de impgo de la renta es enviar un requerimiento extrajudicial previo al arrendatario,que ha de ser fehaciente, y si no paga en un mes perdería la oportunidad de hacerlo luego en el Juzgado y ya no podría evitar el desahucio.
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Benito

Tengo un local comercial alquilado a una empresa que presento concurso de acreedores, llevan 18 meses sin pagar la renta y el administrador concursal no me paga ni me entrega el local. Que tengo que hacer para recuperar el local ? Y para cobrar las rentas atrasadas ? Graciasa
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Tendría que personarse usted como acreedor en el porcedimiento judicial.
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LORENVAL

El mes de febrero de 2007 alquilamos con mi mujer un piso en Vic. El casero nos exigió como fianza 3 mensualidades de 600 ? cuando en realidad me he enterado que según la L.A.U lúnica fianza exigible era de 1 mensualidad. Luego, se tuvo que modificar el contrato por motivos sociales y ponerlo sólo a nombre mío, para que no figurara mi esposa María Carmen Patricia Lorente, aunque no hemos dejado de convivir juntos. El nuevo contrato se hizo con fecha de caducidad en Agosto de 2013. Este año actual surgió la oportunidad de trasladarnos a otro piso mejor y más económico. El propietario me informó que si me marchaba me quedaba sin fianza y se quedaría con los 3 meses, aunque le dije que no era legal. Mi pregunta es : Si surge antes alguna oportunidad de otra vivienda mejor,¿puedo reclamarle la fianza de 3 meses depositada en el organismo correspondiente? ¿Puedo incoar denuncia contra él? Muchas gracias.
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Efectivamente, con arreglo a la ley la fianza es de una mensualidad, si bien se prevee la posibilidad de pactar garantías adicionales. Tendríamos que ver sus contratos para poder asesorarle adecuadamente.
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Anaisa

Tengo un piso vacío y me gustaría alquilarlo, pero he oído que muchas veces lo destrozan todo y te dejan muchas deudas de luz, agua... ¿Hay alguna seguridad para el propietario en caso de que alguna cosa de las citadas ocurra?
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Además de la fianza prevista expresamente para cubir los posibles desperfectos que pudiera dejar el arrendatario en el inmueble, se pueden pactar garantías adicionales para los casos en los que se prevea que la fianza de una mensualidad no va a ser suficiente. Por ejemplo avales personales o bancarios, seguros...
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jesus

tengo que entregar el piso como me lo entregaron, ¿eso implica pintar todo el piso orepsa las zonas que esten visiblemente tocadas?
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

No es necesario que pinte usted el piso, simpre y cuando estemos hablando de deterioros propios de un uso normal del inmueble. Ahora bien desconchones que excedan de lo normal si que habría que repararlos y compensarlos con la parte de fianza que corresponda.
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Quique

me puede penalizar el propietario si no completo el plazo de meses que indica el alquiler? o por el contrario, si le aviso con antelacíón suficiente, y cual sería ésta, no tengo ninguna penalización? Gracias
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Es obligado cumplir los contratos, por lo que en principio habría que estar a lo que diga el contrato. Si en el contrato no se le autoriza a usted a irse antes, en principio el arrendador podría exigirle los meses que resten por cumplir. Lo ideal en estos casos sería llegar a un acuerdo, que es bastante factible en estos casos ya que al arrendador tampoco le interesa que permanezca usted en el inmueble sin pagarle la renta y verse obligado a plantear un desahucio. Eso sí, es muy importante que el acuerdo se documente por escrito y quede todo bien atado para evitar problemas posteriores. En caso contrario quedaría al arbitrio del Juez la posible indemnización.
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TEJA

Me he olviado de informar a mi inquiliana de la subida de la renta cada año por IPC. Es buena pagadora y cuida mi piso Puedo subirle algo ahora, desde que entró no lo he hecho y lleva allí desde octubre del 2009
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Puede usted actualizar la renta aplicando los índices que debió aplicar en su momento y no hizo, lo que no puede es reclamarle los importes atrasados. La nueva renta solo podrá exigirla a partir de la actualización.
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Juanlu

¿Estoy obligado a declarar a Hacienda el importe del alquiler, si es así podre desgrabar los gasto de comunidad etc...?
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Si, está obligado a declarar los ingresos obtenidos por el alquiler, pero podrá desgravarse los gastos que necesite hacer en proporcion al tiempo que tuviera alquilada la vivienda durante el ejercicio fiscal de que se trate.
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Miriam

Que tiempo real se tarda en el desahucio, tanto en viviendas como en locales, ( en que tiempo de verdad recupero las llaves y dispongo del inmueble)cual es el precio del desahucio para el propieatario? Muchas gracias, Un saludo, Miriam
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Ya son raros los procedimientos de varios años como sucedía anteriormente, pero pese a las últimas reformas tendentes a acelerarlo, suele ser inevitable que transcurran unos cuantos meses. En cuanto al precio, el despacho le daría presupuesto previo.
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M Angeles

¿Cuanto es el tiempo minimo para alquilar un piso?
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Hay libertad de pacto, lo normal es que el contrato se haga por un año, pero si el plazo es menor a 5 años, el contrato tendrá prórrogas anuales obligadas para el arrendador y facultativas para el arrendatario hasta cumplir los 5 años. Es decir el inquilino puede exigir a propietario quedarse 5 años, salvo que se hubiera previsto en el contrato la necesidad de ocupación en determinadas condiciones.
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alberto

puedo como propietario obligar de terminar año de alquiler? y si se va y me entrega las llaves aunque yo no esté de acuerdo?
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Es obligado cumplir los contratos, por lo que en principio habría que estar a lo que diga el contrato. Si en el contrato no le autoriza usted a irse antes, en principio podría exigirle los meses que resten por cumplir. Lo ideal en estos casos sería llegar a un acuerdo, ya que a usted tampoco le interesa que permanezca en el inmueble sin pagarle la renta y verse obligado a plantear un desahucio. Eso sí, es muy importante que el acuerdo se documente por escrito y quede todo bien atado para evitar problemas posteriores. En su caso, como arrendador le interesa mucho que le firme la resolución del contrato, para que le deje el inmueble libre y pueda usted en su caso volver a alquilarlo a otra persona. Si no consiguen llegar a un acuerdo, tendría usted que reclamar en un procedimiento judicial los meses que queden por cumplir y quedaría al arbitrio del Juez si la indemnización sería por todos ellos o solo una parte.
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soria

Por que motivos se puede solicitar que abandone la vivienda al inquilino? seria suficiente el incumplimiento de cualquier clausula del contrato?
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. c) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
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Francisco Gallego jamilena

BUENOS DIAS SRA SANTOS MI PREDGUNTA ES SI TENGO UN PISO ALQUILADO CON UN CONTRATO DE UN AÑO Y UN MES NO ME PAGA.¿PUEDO SACARLO DEL PISO ? Y CUANTO TIEMPO LLEVA ESTO?.
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

No es necesario esperar a que le deban varias mensualidades de renta. Con una sola bastaría. Lo normal en estos casos es enviar un requerimiento fehaciente, por ejemplo un burofax, al arrendatario y si en el plazo de un mes no se pone al día, luego ya no podría evitar el desahucio pagando dentro del procedimiento juicial. No puede usted sacarlo del piso sin más, si no consiguen llegar a un acuerdo y firmar la resolución del contrato, tendrá usted que iniciar el procedimiento judicial de desahucio, que puede tardar unos meses.
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Tino

¿Cuándo está previsto que entre en vigor la reforma de la ley de arrendamientos urbanos?. ¿Cuales son los cambios más relevantes que incorpora?. Muchas gracias,
Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

La reforma del mercado del alquiler, se encuentra ahora en trámite parlamentario por lo que puede tardar todavía unos meses y sufrir todavía algunas modificaciones. Los cambios más relevantes serían los siguientes: 1.- Por un lado se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda en determinados casos de necesidad aunque no esté previsto en el contrato. Y por otro, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación. 2.- Reducción de los plazos de duración del contrato.- De los 5 años actuales de prórroga forzosa que debe respetar el arrendador mas 3 de prórroga tácita automática si las partes no señalan lo contrario a 3 años más 1, en su caso. es decir, exactamente la mitad. 3.- Mejora de la seguridad jurídica.- Así, si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. En cambio, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita), pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato. 4.- Agilización del procedimiento de desahucio.- Siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa. Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario. Se crea, además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, pretendiéndose así duplicar la capacidad de los juzgados. 5.- Priorización de la voluntad de las partes en el marco de la Ley (aplicable a contratos futuros).- Por un lado, las partes podrán pactar la actualización de la renta que ahora se realiza con arreglo al IPC. Y por otro, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente que ahora es un derecho irrenunciable del arrendatario en contratos de duración inferior a 5 años.
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Asunción Santos GuardadoAbogado de Legálitas

Asunción Santos Guardado

Les agradezco su participación. Hemos recibido cientos de preguntas, de las cuales he intentado dar respuesta al mayor número posible. Les mantendremos informados de los próximos Encuentros Digitales que se celebrarán en www.encuentrosdigitales.legalitas.com