Cómo inscribir en el Registro de la Propiedad una finca que carece de inscripción

Si pretende realizar la transmisión de una finca que carece de inscripcion en el Registro de la Propiedad, posiblemente se encuentre con el inconveniente de que el comprador no acceda a efectuar el pago de la señal hasta que el vendedor no le garantice que se han iniciado los trámites para inmatricular la finca (inscripción en el registro).

El problema que se plantea respecto de las fincas que no están registradas es que no se puede obtener financiación (hipoteca) por parte del que compra, y es más común de lo que podría parecer, pues hay muchas fincas rústicas y urbanas que pertenecieron a los abuelos, pasaron a los padres y nunca tuvieron necesidad de "hacer papeles", es decir, pasar por el Registro de la Propiedad.

Lo primero que tendrá que hacer es inscribirlas a su nombre y ello se puede hacer mediante un acta de notoriedad o bien iniciando un expediente de dominio.

Las actas de notoriedad serán autorizadas por Notario hábil para actuar en el lugar en que radiquen las fincas. El interesado, que deberá aseverar con juramento y bajo pena de falsedad en documento público, la certeza del hecho mismo, presentará al Notario necesariamente una certificación del estado actual de la finca en el Catastro Topográfico Parcelario o, en su defecto, en el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento y otra del Registro de la Propiedad

Iniciada el acta de notoriedad, el Notario lo notificará, personalmente o por cédula, a las personas que, según lo dicho y acreditado por el requirente, o lo que resulte de las expresadas certificaciones, tengan algún derecho sobre la finca.  Además, por medio de edictos, que se publicarán en el «Boletín Oficial» de la provincia, en uno de los periódicos de mayor circulación de la misma y en los tablones de anuncios del Ayuntamiento a cuyo territorio corresponda la finca, se notificará la iniciación del acta nominativamente a las personas indicadas en el párrafo anterior, si no fuese conocido su domicilio, y genéricamente a cuantos puedan ostentar algún derecho sobre la finca.

Los notificados podrán, dentro de los 20 días siguientes al de la notificación, comparecer ante el Notario exponiendo y justificando sus derechos.

Practicadas estas diligencias y las pruebas que el Notario considere convenientes para comprobación de la notoriedad pretendida, hayan sido o no propuestas por el requirente, dará por terminada el acta, haciendo constar si, a su juicio, está suficientemente acreditado el hecho.

Si se formulare oposición a la tramitación del acta en la forma y plazos que determinan los Reglamentos hipotecario y notarial, el Notario, sin incorporar el expediente al protocolo, lo remitirá al Juzgado competente, el cual, por los trámites establecidos para los incidentes, resolverá, a instancia de parte, lo que proceda.

Puede también tramitarse a través de un expediente de dominio, que es la vía judicial para adecuar la realidad jurídica de las fincas con el  Registro de la Propiedad. Se trata de un procedimiento de jurisdicción voluntaria, sin perjuicio de que se pueda convertir en contencioso, por el que la autoridad judicial provee al propietario de una finca de un título supletorio.

¿Cuáles son los pasos para la tramitación?

El expediente de dominio se inicia por medio de escrito ante el Juez de Primera Instancia del partido en que radique la finca o este situada su parte principal, dicho escrito debe de contener:

La descripción del inmueble o inmuebles de que se trate, con expresión de derechos reales constituidos sobre los mismos, la reseña del título (propiedad) o la manifestación de carecer de él, así como la fecha  y causa de adquisición de los bienes, la determinación de la persona de quien procedan esos bienes y su domicilio, la relación de las pruebas con que pueda acreditarse la adquisición y la expresión de los nombres, apellidos y domicilios de los testigos, en su caso; el nombre y apellidos y domicilio de las personas a cuyo favor aparezcan en el catastro; el nombre, apellidos y domicilio de los dueños de las fincas colindantes, de los titulares de cualquier derecho real constituido sobre las fincas que se pretendan inscribir, del poseedor de la finca, y del portero de o, en su defecto, de los inquilinos, si es urbana.

El escrito inicial del expediente de dominio debe de ir acompañado de:

• Certificación acreditativa del estado actual de  la finca en el organismo catastral correspondiente.
• Certificado del Registro de la Propiedad que acredite: la falta de inscripción, cuando se pretenda inmatricular la finca, la descripción según el Registro.
• En todo caso, los derechos del solicitante.

Finalmente sería el juez quien determinaría el derecho de inmatriculación a su favor o no.

Referencia Legal

• Artículos 199 a 202 de la Ley Hipotecaria y artículos 272 a 287, y 298 y 301 del Reglamento Hipotecario